彰化簡易庭民事-CHEV,107,彰訴,8,20181212,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 107年度彰訴字第8號
原 告 簡錦秀
訴訟代理人 顏三郎
被 告 陳麗妃
訴訟代理人 姚崴勝
上列當事人間核定租金事件，本院於民國107年11月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

核定被告就占有原告所有坐落彰化縣○○市○○段000○0地號土地上，如附圖所示編號A面積59.86平方公尺及編號B面積7.31平方公尺部分，自民國104年8月12日起每月租金為新臺幣2,506元。

被告應自民國104年8月12日起至上開租賃關係終止之日止，按月給付原告2,506元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔53％，餘由原告負擔。

事實及理由原告聲明：㈠核定被告就占有原告所有坐落彰化縣○○市○○段000○0地號土地上，如附圖所示編號A面積59.86平方公尺及編號B面積7.31平方公尺部分（下合稱系爭土地編號A、B部分），自民國104年8月12日起每月租金為新臺幣（下同）4,735元；

㈡被告應自104年8月12日起至上開租賃關係終止之日止，按月給付原告4,735元。

陳述：㈠原告以共有物分割為原因，於104年8月12日登記為系爭土地所有權人。

被告所有門牌號碼彰化縣○○市○○○街00巷00號未辦理所有權第一次登記房屋（下稱系爭房屋）逾越地界，占有使用系爭土地編號A、B部分，面積分別為59.86平方公尺、7.31平方公尺，經原告於本院104年度訴字第1156號事件（下稱前案）請求被告拆屋還地，然前案判決認定，兩造間就系爭土地編號A、B部分，依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，而駁回原告之訴確定。

㈡系爭土地面積84.56平方公尺，地形平整，依107年度每平方公尺公告現值10,500元計算其價額為887,880元，系爭房屋經彰化縣地方稅務局核定之現值為424,600元，另門牌號碼一心東街23巷99號房屋（下稱鄰近房屋）之建築格局與系爭房屋相同，其所有權人將之出租於他人，每月租金為7,000元，則原告如將系爭土地編號A、B部分出租，每月可得租金為4,735元〔計算式：鄰近房屋租金*系爭土地價額÷（系爭土地價額+系爭房屋現值）＝7,000*887,880÷（887,880+424,600）≒4,735〕。

被告所稱同段594地號土地（下稱鄰近土地）之地形崎嶇，價值遜於系爭土地，其出租行情難以相提並論。

㈢為此依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求判決如聲明所示。

被告聲明：原告之訴駁回。

陳述：㈠鄰近土地經整地後，地形平坦，其所有權人將之出租於他人興建廠房，每月每坪租金僅24元，如依原告主張，系爭土地每月每坪租金竟高達180元，顯逾當地行情。

㈡被告係於81年間以150萬元買受系爭房屋，現值僅約40萬元，原告請求核定之租金金額過高。

兩造不爭執之事實：㈠原告以共有物分割為原因，於104年8月12日登記為系爭土地所有權人。

被告所有未辦理所有權第一次登記之系爭房屋逾越地界，占有使用系爭土地編號A、B部分，面積分別為59.86平方公尺、7.31平方公尺，合計67.17平方公尺，經原告於前案請求被告拆屋還地，然前案判決認定，兩造間就系爭土地編號A、B部分，依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，而駁回原告之訴確定。

㈡系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為特定目的事業用地（公共設施即市場用地），面積84.56平方公尺，於104年度每平方公尺申報地價1,120元、公告現值8,700元，於104年度地價稅稅額1078.8元，於107年度每平方公尺申報地價1,280元、公告現值10,500元；

系爭房屋為鋼筋混凝土造及鋼鐵造，於107年度核定之現值為424,600元。

民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」。

經查：原告以共有物分割為原因，於104年8月12日登記為系爭土地所有權人，被告所有未辦理所有權第一次登記之系爭房屋為鋼筋混凝土造及鋼鐵造，逾越地界，占有使用系爭土地編號A、B部分，面積合計67.17平方公尺，經原告於前案請求被告拆屋還地，然前案確定判決認定，兩造間就系爭土地編號A、B部分，依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係之事實，為兩造不爭執。

是本件主要爭點在於：被告應向原告給付之租金，以若干為適當。

土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，第105條規定「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，第148條規定「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」；

土地法施行法第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」。

所謂土地申報總價，係指土地所有人申報地價之總額而言，非指公告現值之總額。

占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

惟上開租金最高限額之規定，係以出租人與承租人合意訂立租賃契約為要件；

如為無權占有使用他人土地，或依民法第425條之1推定有租賃關係者，因該占有使用之事實，既非出於土地所有權人自由意志，當不受上開租金最高限額規定之拘束。

又關於土地使用、收益及處分可得之價額，一般人皆以公告現值或市價為參考標準，而非以徵收地價稅所憑申報地價為參考標準，則法院依民法第425條之1第2項核定租金數額時，自不應囿於上開租金最高限額之規定，以免與現實脫節。

經查：㈠系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為特定目的事業用地（公共設施即市場用地），面積84.56平方公尺，於104年度每平方公尺申報地價1,120元，整筆地價稅稅額1078.8元之事實，為兩造不爭執。

是系爭土地為城市地方，惟屬城市之外圍，工商業繁榮之程度尚無法與市中心相比。

㈡系爭土地編號A、B部分面積合計67.17平方公尺，約為整筆面積5分之4，所餘17.39平方公尺，面積狹隘，除非尚有毗鄰土地可供整合，否則實難為充分之利用，將來亦難以相當之市價出賣，系爭房屋為鋼筋混凝土造及鋼鐵造，如修繕保固得宜，租賃關係終止之日遙遙無期，適用民法第425條之1第1項之效果後，無異要求原告將土地拱手讓人，並須承擔繳納地價稅之不利益。

兩造各自提出之鄰近房屋、土地租賃契約，因面積及現況不明，其租金行情尚難引為本件之參考。

本院斟酌上情，認被告每月應向原告給付之租金，應以系爭土地編號A、B部分於104年度之公告現值5％，與當年度地價稅稅額合計後換算，為2,506元〔計算式：（67.17*8,700*5％+1078.8*67.17÷84.56）÷12≒2,506，元以下四捨五入〕，其核定始屬適當。

原告主張應核定為每月4,735元，尚嫌過高，而被告以鄰近土地每坪租金僅24元置辯，則為偏低，本院均不採。

綜上所述，系爭土地編號A、B部分，應核定自104年8月12日起每月租金為2,506元，被告並應自當日起按月如數給付。

從而原告依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求為上開金額之核定，並命被告按月給付，至租賃關係終止之日，為有理由，應予准許；

逾此部分為無理由，應予駁回。

本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
彰化簡易庭 法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
書記官 彭品嘉