彰化簡易庭民事-CHEV,112,彰小,496,20230926,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭小額民事判決
112年度彰小字第496號
原 告 林珮瑄
被 告 張秀祝
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國112年9月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣15,433元，及自民國112年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣940元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣15,433元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

又該規定於小額訴訟程序亦有準用，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第436條之23、第436條第2項分別定有明文。

本件原告原起訴聲明係請求被告應給付原告新臺幣(下同)19,840元及法定遲延利息。

嗣於民國112年9月5日言詞辯論時變更聲明為被告應給付原告16,440元及法定遲延利息，核其主張屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

二、原告主張：原告前向被告承租房屋門牌號碼彰化縣○○市○○路000號3樓之2房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間自109年10月29日起至110年10月28日止，租金為每月新臺幣10,000元，原告並繳付押租金20,000元(下稱系爭租賃契約)，租賃期間屆滿，原告繼續承租，被告未為反對之意思者，視為不定期限繼續契約。

原告於112年1月19日通知被告承租至112年1月31日止將不再續租，並於112年2月3日將系爭房屋遷讓返還予被告，被告即應返還押租金。

因兩造曾協議兩造各負擔一半之電器維修費用，且原告尚未繳交112年1月份之管理費，故原告前已給付之押租金，同意扣除電器維修費1,700元、逾期交還房屋之租金1,500元(自112年2月1日至同年月3日，每日500元)、112年1月份管理費360元等，依系爭租賃契約第5條第2項約定、租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃住宅條例)第7條第2項之規定，請求被告返還扣抵後剩餘之押租金等語。

並聲明：被告應給付原告16,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告則以：依系爭租賃契約第5條，原告係交付15,000元押租金，而非20,000元。

原告於112年2月已不再續租系爭房屋，然其於112年1月19日始通知，未依民法第450條第3項規定於1個月前先期通知，應賠償1個月租金額之違約金；

兩造約定逾期交屋每日租金500元，原告於112年2月3日始交還系爭房屋，共遲延6日，尚應給付被告3,000元租金(自112年1月29日至同年2月3日)；

112年1、2月管理費應由原告負擔，共720元(每月360元)；

原告未經被告同意飼養寵物貓，致系爭房屋內之窗簾、化妝台、化妝椅損壞，顯未盡承租人保管租賃物責任，被告因而分別支出維修費9,600元、5,000元、2,500元及清潔費3,000元；

維修洗衣機費用3,400元雖經兩造協議由兩造各負擔一半，惟因廠商施工不當，致流理台底座飾板破裂而僅以矽利康隨意修補，原告未盡監工責任，應賠償2,500元；

另應賠償系爭房屋無法出租損失40,000元、精神損失30,000元，總計106,320元，均得自原告交付之押租金15,000元扣抵，經扣抵後已無餘額，是原告之請求無理由。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：㈠原告主張向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自109年10月29日起至110年10月28日止，租金為每月10,000元，租賃期間屆滿後，原告繼續承租，被告未為反對之意思者，視為不定期限繼續契約；

原告於112年1月19日通知被告承租至112年1月31日止將不再續租，經被告同意；

原告於112年2月3日始將系爭房屋遷讓返還予被告，另其尚欠被告112年1月起之管理費、洗衣機維修費1,700元、逾期交還房屋之租金以每日500元計算等情，業據其提出系爭租賃契約、兩造之對話紀錄在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡原告主張已繳付押租金20,000元一情，被告雖不否認原告已繳交押租金，惟爭執原告所繳付之押租金數額，經查，原告提出之系爭租賃契約書「房租付收款明細欄」載有「押金肆仟元正」、「押金壹萬伍仟元正」、「壹萬壹仟元正(前方加註：押金1000元、11月租金10000元」(前三項圈記「共計押金20000元整」)、「電梯維護費參佰陸拾元」等字，經訴外人即被告之代理人黃柏勳簽收(見本院卷第176頁)，而前三欄金額加總後計30,000元，其中包含11月租金10,000元，若扣除租金，則押金部分為20,000元，再參被告當庭陳稱：黃柏勳是仲介，我委託他出租，他那天總共拿給我26,000元等語(見本院卷第363頁)，核與明細欄黃柏勳109年11月6日簽收之金額相符，又原告經本院命當庭書寫「共計押金20000元整」等字共10次，以肉眼辨識，字跡、筆畫顯不相同，是原告主張共交付被告押租金20,000元，明細欄上文字為黃柏勳所書寫，應堪信實。

㈢出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金，租賃住宅條例第7條第2項定有明文。

又系爭租賃契約第5條第2項「前項擔保金(押金)，除有第12條第3項及第13條第4項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之」。

押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題(最高法院83年台上字第2108號、87年度台上字第1631號裁判意旨可資參照)。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

兩造租約約定系爭房屋係供住宅使用，且原告陳明有居住事實(見本院卷第179、361頁)，與租賃住宅條例第3條第1款「租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物」定義相符，而有該條例之適用。

是原告所交付之押租金，如有欠租或其他債務不履行時，經扣抵後若有剩餘，被告即應返還予原告。

然被告抗辯得自所收取之押租金中扣抵其所受之損失，自應就所受之損害負舉證責任。

㈣茲就被告所辯有無理由，分述如下：⒈因違反1個月前先期通知，應賠償1個月租金額：未定期限者，各當事人得隨時終止契約；

但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第2項定有明文。

又民法第450條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足(最高法院87年度台上字第580號民事判決參照)。

本件兩造原租賃契約約定租賃期限為自109年10月29日起至110年10月28日止，租賃期間屆滿，原告繼續承租，且其後原告仍依原租約約定之租金繳納，被告未為反對之意思者，視為不定期限繼續契約，依民法第450條第2項兩造得隨時終止契約。

又本件租賃係由原告即承租人終止租約，依上說明，僅需有先期通知即可，而原告於112年1月19日通知被告於該月底終止，與民法第450條第3項規定無違，則被告辯稱原告應賠償一個月租金額，自屬無據。

⒉積欠租金、逾期交屋租金：⑴積欠租金：承租人應依約定日期，支付租金；

無約定者，依習慣；

無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條前段定有明文。

兩造原租賃契約約定租金每月10,000元，租賃期間屆滿後，原告仍依原租約約定之租金繳納，其後兩造約定租賃契約於112年1月31日終止，為兩造所是認(見本院卷第362頁)，惟原告自承僅繳納租金至112年1月28日止(見本院卷第364頁)，是其尚積欠被告自112年1月29日至同年月31日共3天之租金968元(計算式：10,000×3/31=968，元以下四捨五入)，被告請求自原告交付之押租金扣抵，自屬有理。

⑵逾期交屋租金： 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455條前段、第179條分別定有明文。

無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

查兩造約定租賃期限至112年1月底止，有對話紀錄可稽(見本院卷第207、209頁)，且為兩造所不爭執，則其租賃關係於約定之租賃期限屆滿時即112年1月31日消滅，原告自有返還系爭房屋之義務，然原告遲至112年2月3日交還系爭房屋，則原告於112年2月1日至3日佔有系爭房屋自屬無權占有，而獲有相當於租金之不當得利，致被告受有相當於租金額之損害，又兩造約定遲延日數之租金以每日500元計算(見本院卷第85、341、347頁)，被告抗辯扣抵原告按日以500元計算、共3日之損害金共1,500元，實屬有據，亦應准許。

⒊112年1、2月使用系爭房屋期間之管理費：依系爭租賃契約第6條約定，管理費、水電費由承租人即原告繳納，而原告僅繳交至111年12月底，則其尚積欠被告自112年1月1日至2月3日之管理費399元(計算式：360+360×3/28=399，元以下四捨五入)，被告請求自原告交付之押租金扣抵，亦屬有據。

⒋家具損壞、清潔費：⑴承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。

可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。

而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。

又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，若強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

承租人於租賃期間房屋之設備在正常使用下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。

⑵被告以系爭房屋之窗簾、化妝台、化妝椅等損壞，流理台底座飾板破裂等為原告監工不當置辯，惟為原告所否認，並主張其係承接自前房客(即被告女兒)繼續使用，且系爭房屋交付後即為被告所管領，亦有可能造成部分輕微抓痕、髒亂等語。

依前開說明，被告就上開家具為原告租屋期間所毀損，被告就此有利於己之事實，自應舉證證明。

經查，被告雖提出系爭房屋出租時及現況照片為證(見本院卷第105-133、333-335頁)，雖窗簾、化妝椅照片雖有數根毛線、毛球出脫，裝台照片顯示角落有些許凹痕，然被告係將系爭房屋用以反覆出租，且被告自承其女兒曾在系爭房屋短期居住(見本院卷第367頁)，再原告承租期間已有2年餘，歷經相當使用期間，難免折舊及出現自然耗損現象，至於原告洗滌窗簾乃維護保存物品行為，而非毀損物品行為，該窗簾亦未喪失遮蔽防曬本質功能，是被告提出之證據均不足以證明系爭房屋之窗簾、化妝台、化妝椅為原告所破壞，另被告自承流理台底座飾板破裂工人維修洗衣機時施工不慎所致，而非原告所為(見本院卷第325頁)，自均難為有利於被告之認定，被告所辯前詞，尚難採取。

⒌維修洗衣機費用：兩造於終止租約前已協議維修洗衣機費用共3,400元，由雙方各負擔一半即1,700元(見本院卷第205、211頁)，被告自得請求自押租金中扣抵之。

⒍無法出租損失、精神損失：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

又不法侵害他人之名譽，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。

是依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立(最高法院100年度台上字第328號判決參照)。

又民法第216條固規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應填補債權人所受損害(積極損害)及所失利益(消極損害)，惟無論損害或利益，均須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。

且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定，主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。

被告抗辯工人維修洗衣機時不慎致流理台底座飾板破裂，為原告未盡監工責任，且窗簾、化妝台、化妝椅等為原告損壞云云，然未能證明原告行為有不法性、故意或過失及與系爭房屋無法出租有相當因果關係，又未具體說明受有何等人格權之損害，則其辯稱受有無法出租損失、精神損失，均難認有理由。

⒎承上，被告得自原告繳納之押租金中扣抵之金額：租金968元、逾期交屋損害金1,500元、管理費399元、維修洗衣機費用1,700元，共4,567元。

㈤兩造間之租賃關係於112年1月31日終止，且原告已於112年2月3日將系爭房屋返還予被告，而原告應給付及賠償被告4,567元，業如前述，則原告給付之押租金經扣抵後，其得請求被告返還之金額應以15,433元(計算式：20,000－4,567＝15,433)為限，逾此範圍者，即無理由，不應准許。

㈥本件原告請求被告應返還之押租金，係以支付金錢為標的，且無確定給付期限，是原告就上揭所得請求之金額，請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年7月1日起(見本院卷第61頁)至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核與民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條規定相符，併應准許。

五、綜上所述，原告依系爭租賃契約第5條第2項約定及租賃住宅條例第7條第2項之規定，請求被告給付15,433元，及自112年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條

中 華 民 國 112 年 9 月 26 日
彰化簡易庭 法 官 范嘉紋
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 26 日
書記官 顏麗芸