彰化簡易庭民事-CHEV,113,彰簡,130,20240718,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決
113年度彰簡字第130號
原 告 張黃碧硯
訴訟代理人 張仕融律師
被 告 張松明
訴訟代理人 張世平

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年7月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地上，如附圖(即彰化縣和美地政事務所收件日期文號民國112年11月30日和土測字第1680號土地複丈成果圖)所示面積42平方公尺之一層磚造平房拆除，並將該部分土地返還予原告。

訴訟費用新臺幣7,100元由被告負擔。

被告應給付原告新臺幣7,100元及自本判決確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣193,200元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，而此規定依同法第436條於簡易訴訟程序亦準用。

原告起訴時聲明為被告應將坐落於彰化縣○○鄉○○段0000地號土地(下稱系爭土地)上所興建房屋如附圖所示甲部分(實際面積測量後定之)拆除後，將所占用之土地返還予原告。

嗣於本院審理中，原告依彰化縣和美地政事務所收件日期文號民國112年11月30日和土測字第1680號土地複丈成果圖(下稱附圖)所示之測量結果更正聲明如主文第1項所示。

經核原告更正聲明並未變更訴訟標的，係依據本院囑託測量結果更正事實上之陳述，非為訴之變更，依前開規定，程序上應予准許，合先敘明。

二、原告主張：系爭土地為原告所有，被告未經原告同意，即擅自在系爭土地上興建未辦保存登記之一層磚造建物(下稱系爭房屋)，無權占用如附圖所示編號A部分面積42平方公尺之土地，原告多次請求被告拆除系爭房屋返還土地，均遭被告推託拒絕，被告無權占用系爭土地，顯已妨害原告之使用收益，為排除被告對原告使用收益之侵害，爰依民法第767條第1項中段、前段規定提起本件訴訟等語。

並聲明：如主文第1項所示。

三、被告答辯：原告之祖先將系爭土地出租予被告之祖先，並同意承租方建造房屋居住，約定以每年125台斤之稻穀作為地租，承租方應於每年農曆年前繳納，被告係繼受系爭土地之不定期租賃關係(下稱系爭租地建屋關係)，並循先祖約定按當年度之市價每台斤稻穀換算成新台幣持續繳納地租，親自或託付他人送至訴外人即原地主張百草府上，並由其親自簽立收據，或透過銀行簽發之「本行支票」以雙掛號郵寄給張百草。

被告及家屬一直世居於門牌號碼彰化縣線西鄉頂犁村17鄰頂犁路177號建物，直到被告子女陸續出生，原建造之房屋已不敷居住且因某次地震倒塌，而於50、60年間籌措資金重建系爭房屋。

嗣原告於110年5月15日因配偶贈與而取得系爭土地，依買賣不破租賃原則，原告應繼受系爭租地建屋契約而受拘束，系爭房屋目前建築完好，且有台電電力供應及置有馬達抽取居住用水，被告等家人亦持續使用中，毫無破損荒棄，原告及原出租人更繼續收取租金至今未曾間斷，原告無土地法第103條得訴請被告拆除系爭房屋、收回土地之情形等語。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、不爭執之事實：㈠系爭土地(面積1050平方公尺、權利範圍全部、使用地類別：乙種建築用地)上坐落被告所有之系爭房屋(門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號未辦保存登記1層樓磚造平房，房屋稅起課年月38年1月)。

㈡系爭土地原為訴外人張百草所有，張百草於110年6月16日以贈與為原因移轉登記予配偶即原告。

㈢系爭現有房屋係於原有房屋倒塌前即已增建，原有房屋倒塌後，僅餘系爭現有房屋。

五、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為其所有，被告所有之系爭未辦保存登記房屋占用系爭土地如附圖所示編號A部分42平方公尺土地等情，提出土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、現況照片、稅籍證明書等為證，且經本院會同兩造及彰化縣和美地政事務所至現場履勘測量屬實，並製有勘驗筆錄及如附圖土地複丈成果圖在卷可憑，且為被告所不爭執，此部分事實堪以認定。

㈡原告另主張其所有之系爭土地係遭被告無權占用，然被告辯稱其系爭房屋就系爭土地有租地建屋關係存在而有權占有，本院依兩造主張及抗辯偕同兩造協議簡化爭點為：⒈張百草與被告就系爭土地是否有租地建屋不定期租賃關係存在？⒉系爭房屋是否達不堪使用程度？⒊系爭租地建屋契約對於原告是否繼續存在，而有民法第425條第1項規定之適用？⒋原告依民法第767條第1項中段、前段，請求被告拆屋還地，有無理由？(見本院卷第295、296頁)分論如下。

㈢張百草與被告就系爭土地有租地建屋不定期租賃關係： ⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對 於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

其次， 以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應 就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明 ，則應認原告之請求為有理由(最高法院72年度台上字第15 52號裁判意旨參照)。

被告辯稱其係依兩造祖先租賃關係有 權占用系爭土地，依上說明，即應就其抗辯有利於己之事 實盡舉證責任。

⒉經查，被告辯稱兩造祖先就系爭土地存在租地建屋關係，且 為原地主張百草繼受一情，業據其提出張百草簽收之租金 收據、本行支票、張百草或原告之簽收回執、兩造之子間 之對話紀錄為證(見本院卷第59、67-149頁)，且證人張百 草到庭證稱：我父親有跟我說，被告跟他弟弟從小父親就 死亡，我父親很有同情心，就同意讓他們蓋土角厝，系爭 土地約300多坪，他們可以使用一個區塊，也曾跟我說每年 可以跟被告收取每年125台斤稻穀，按照當時時價作為田賦 ，沒有告訴我收取到何時；

我每年都有收到被告的支票並 兌領票據，我把土地送給原告張黃碧硯時，有告知原告要 繼續向被告收取125台斤稻穀的事情，我太太的身體不好， 她沒有收入，租金就讓我太太使用等語(見本院卷第202-20 3頁)，是張百草確有遵循父親之意向被告持續收取系爭土 地之田賦，且從「土角厝」一詞可知，張百草之祖先確有 同意被告之祖先於系爭土地上建造房屋，參以原告之子曾 告知被告「我們重新打個租約」、「終止租約」、「給你 們使用70年了」等語(見本院卷第123、131、143頁)，核與 被告前揭所辯相符，堪認兩造祖先就系爭土地確有存在租 地建屋關係，則系爭租地建屋關係即分別由張百草及被告 因繼承而繼受。

㈣系爭房屋已達不堪使用程度，系爭租地建屋關係已消滅： ⒈租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回 。

一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之 使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠 租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

五、承租 人違反租賃契約時。

土地法第103條定有明文。

又租用基地 建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為 目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求 當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用 時消滅(最高法院85年度台上字第790號判決要旨參照)。

再 土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的， 非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之 期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租 至房屋不堪使用時為止之期限；

所謂不堪使用之原因，除 因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進 之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至 不能為通常之使用之情形；

否則，在未明定租賃期限之租 地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人 將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而 有失情理之平(最高法院95年度台上字第388號判決要旨參 照)。

所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀 念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判 斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊， 應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋 不堪使用而消滅(最高法院95年度台上字第1407號判決參照 )。

是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使 用判斷之；

蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結 構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違 背該租地建屋契約立約時當事人之真意(最高法院109年度 台上字第263號判決參照)。

⒉被告及家屬一直世居於門牌號碼彰化縣○○鄉○○村00鄰○○路00 0號建物，直到被告子女陸續出生，原建造之房屋已不敷居 住且因某次地震倒塌，而於50、60年間籌措資金增建系爭 房屋，原有房屋已不存在等情，業據被告當庭陳明(見本院 卷第199、293、294頁)，並有稅籍證明書記載「起課年月 ：38年1月」(見本院卷第63頁），復參原告之子曾告知被 告「給你們使用70年了」等語(見本院卷第123、131、143 頁)，則系爭土地上原有房屋係供被告及家屬居住，系爭現 有房屋係事後增建，而原有房屋均已倒塌，可見原有房屋 建造至今如未倒塌已長達60、70年之久。

⒊而依土地法第103條第1款「契約年限屆滿時」，於不定期限 之基地租賃情形，依契約之目的，及探求當事人之真意， 亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，又房屋 是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用 判斷之。

被告辯稱系爭房屋係曾經原告前手同意而重建， 則為原告所否認，參被告自陳其不清楚上一代有無告知張 百草增建一事(見本院卷第294頁)，則被告是否有徵得原告 之前手同意，已有疑問。

且證人張百草證稱：我父親很有 同情心，就同意讓他們蓋土角厝，後來土角厝倒塌，我也 不知道他們怎麼又去蓋現在這個建物等語(見本院卷第203 頁)，核與原告所述相符，則原告主張其與前手均未曾同意 被告增建、重建，應屬可信。

被告雖辯稱自租地建屋以來 ，原告及其前手於被告重建時亦未曾異議而繼續收取租金 、漲租，認為以系爭房屋不堪使用為期限而新成立租賃關 係云云。

然參被告自陳其繳租方式均係到張百草住處或寄 送支票方式繳納，且每年農曆年前收一次等語(見本院卷第 53、54、197頁)，而張百草年逾85歲高齡，未居住於系爭 土地附近，每年僅收取一次1千餘元少許租金，其既非親自 前往系爭土地收取租金，亦難以期待出租人特地至系爭土 地了解被告使用系爭土地之情形，則其證述就被告重建系 爭房屋一事並不知情，尚屬可能；

準此，自無從認定原告 之前手有明示或默示同意被告重建系爭房屋，並以改建後 房屋成立新租約之意思表示，被告復未能舉證原告有同意 被告改建、重建系爭房屋之事實，故其前開所辯難為有利 被告之認定。

系爭土地上原有房屋既因地震而倒塌，顯然 已達不能為通常之使用之情形，系爭租地建屋關係即已消 滅。

⒋退步言，縱使原告前手曾同意被告以改建後房屋成立新租約 ，系爭房屋建造於50幾年間，迄今已存續約60幾年，顯然 超過財政部頒布之「固定資產耐用年數表」25年耐用年數 及彰化縣房屋耐用年數及折舊率標準表所訂最高折舊年數4 6年，且系爭房屋係未辦保存登記之合法建物，已有安全疑 慮；

再觀諸原告系爭房屋現況照片(見本院卷第159-161頁 ），系爭房屋之水泥、磚瓦多處已斑駁剝落，其內堆滿塵 封已久之雜物，燈光昏暗，出入口、紅磚牆邊堆滿雜物、 雜草，屋瓦則佈滿藤蔓，顯無人使用、清理，且被告全家 自80幾年起則已遷出居住，僅堆置機具、雜物於其內，回 來種植周邊作物等情，有勘驗照片及勘驗筆錄在卷可稽(見 本院卷第153、156頁)，可見系爭房屋夙日無人居住使用， 此就日常居住之住宅而言，應認已達不堪使用之程度。

被 告雖辯稱仍有馬達、電燈，仍可居住云云，然系爭房屋內 蓄積灰塵，堆滿雜物，被告亦自陳僅支付基本電費(見本案 卷第65、294頁)，難認其有居住事實，被告全家基於自主 意願搬離系爭房屋，僅是利用室內空間堆置雜物及老舊機 具，亦非正常用途之居住空間。

依前揭最高法院判決意旨 ，既本件租地建屋契約目的在於供被告家人居住，被告全 家已搬離系爭房屋，若仍任由被告在高價地段土地上堆置 低價廢棄雜物，洵非事理之平，自應認系爭土地符合土地 法第103條第1款規定之「契約年限屆滿」，出租人得收回 土地。

系爭租地建屋契約既已消滅，則無需討論系爭租地 建屋契約有無民法第425條第1項規定對於原告是否繼續存 在之問題。

六、綜上所述，系爭土地上之房屋之原始狀態已達不堪使用之程度，系爭租地建屋契約因符合土地法第103條第1款規定之「契約年限屆滿」之情形而終止，然被告所有之系爭房屋仍占用系爭土地且無正當權源，則原告主張係無權占有，請求被告將占用部分拆除，並將該部分土地返還原告，應屬可採。

從而，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條(含裁判費2100元、複丈費用5,000元)。

中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 范嘉紋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 趙世明
附圖：
彰化縣和美地政事務所收件日期文號112年11月30日和土測字第1680號土地複丈成果圖