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臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決
113年度彰簡字第519號
原 告 卓姿妤
被 告 林阿昆
林擇
林世彰
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(面積33平方公尺)應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示「變價分割價金取得比例」欄所示之比例分配。
訴訟費用由兩造依附表「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地、面積33平方公尺，下稱系爭土地)為兩造共有，各共有人應有部分詳如附表應有部分比例欄所示。
系爭土地未鄰聯外道路，為袋地，被同段2936地號土地所包圍，目前為訴外人種植水稻，兩造就系爭土地並無不分割之特約或訂有不分割之期限，亦無物之使用目的而有不能分割之情形，因共有人數較多，致無法進行分割之協議，爰依民法第823條第1項前段、第824條之規定，請求將系爭土地變價分割等語。
並聲明：如主文第1項所示。
二、被告共同陳述略以：同意變價分割，系爭土地上之水稻是訴外人林益嘉所種植，他不是共有人，也沒有簽訂租約等語。
三、本院得心證之理由： ㈠原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示，兩造無不分割之約定，復不能以協議定分割之方法，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本、地籍異動索引、使用現況照片等為證，且為被告所不爭執，是認原告此部分之主張為真。
㈡各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
又農業發展條例(下稱農發條例)所稱耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；
每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。
但有下列情形，不在此限：本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。
本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有；
依本條例第16條第1項第4款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割，農發條例第3條第11款、第16條第1項第3款、第4款、耕地分割執行要點第11條第1項分別定有明文。
查系爭土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，屬農發條例所稱之耕地，其中除原告屬農發條例修正施行後新共有關係外，其餘被告係於89年1月4日前登記取得、或89年1月4日修正施行後所繼承取得系爭土地之應有部分，其共有關係未曾終止或消滅，符合農發條例第16條第1項第3款、第4款之規定得為分割。
又系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，亦無以契約訂立不分割之期限，且兩造復未能達成協議分割之共識，是原告自得依法提起本件訴訟請求分割共有物。
㈢分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第2款前段定有明文。
又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割(最高法院96年度台上字第108號判決意旨參照)。
又共有耕地整筆變賣，以價金分配共有人，並不發生農地細分情形，應不在農業發展條例第22條(即修正後農業發展條例第16條)限制之列，是以共有耕地之共有人請求採變賣共有物分配價金之分割方法，並非不得准許(最高法院64年台上字第420號民事判例意旨參照)。
㈣本院函詢彰化縣鹿港地政事務所就系爭土地可否分割一事，該所函覆為：「旨揭土地使用分區及使用地類別為特定農業區農牧用地，為農業發展條例第3條規定所規定之耕地，其土地分割應依農業發展條例第16條規定辦理。
次查該土地89年1月4日前由林寬、林阿昆、林文川等3人分別共有所有權，復由林明94年5月31日分割繼承取得自林寬所有權，再由卓姿妤105年5月19日拍賣取得自林文川所有權，依照上開條例第16條第1項第3、4款規定最多得分割為4筆土地。」
等語，此有彰化縣鹿港地政事務所113年7月17日鹿地二字第1130003928號函在卷可憑(見本院卷第47頁)。
本院衡酌系爭土地並未鄰路而屬袋地，需經由同段2936、2936-1地號土地始能對外通行至彰化縣西部濱海公路等情，此觀系爭土地使用照片即明(見本院卷第43頁)，是若以原物分配方式予以分割，各共有人均需面臨分配到土地與鄰地間處理通行權之法律問題，且分割後之各土地恐將更為畸零、細碎，反而不利系爭土地之利用，且亦無共有人表明願受分配土地或維持共有，堪信有受原物分配之事實上困難，另若將系爭土地原物分配予兩造其中一人或數人維持共有，則受原物分配者依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償，然分配之共有人未必有資力以金錢補償他方，故兼採分割及金錢補償之分割方式，恐將另生事端，亦非妥適。
又變價分割係以變價拍賣之方式分割，由兩造及有意願之第三人以競標之方式為之，於自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使系爭土地之市場價值極大化，一方面使兩造均有機會參加競標而取得系爭土地，或可於程序中依相同條件優先承買，而未能取得系爭土地之一方，亦能以競標之價格而獲得拍賣中最高價金計算之金錢補償，實際上較能平衡兩造之權利義務，乃兼衡兩造意願，認系爭土地應予變賣，所得價金按附表所示「變賣分割價金取得比例」分配於各共有人之分割方法，較貼近系爭土地之性質及價值、經濟效用，俾符合公平經濟原則，並促進物之利用。
㈤綜上所述，本院綜合前情，認系爭土地之分割方法，應以變價分割較符合全體共有人利益及發揮系爭土地之經濟效用，其所得價金再按附表所示「變賣分割價金取得比例」分配予各該共有人，爰判決如主文第1項所示。
四、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本院考量系爭土地係因兩造無法協議分割，依前開說明，認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰判決如主文第2項所示。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 113 年 9 月 13 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 范嘉紋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 13 日
書記官 趙世明
附表：
編號
共有人
應有部分比例
變賣分割價金
取得比例
訴訟費用負擔
比例
林阿昆
2230/5061
2230/5061
2230/5061
林擇
1050/5061
1050/5061
1050/5061
林世彰
1050/5061
1050/5061
1050/5061
卓姿妤
731/5061
731/5061
731/5061
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