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臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 100年度彰訴字第5號
即反訴被告 李燕瑾
即反訴原告 林秀諍
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國101年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將坐落彰化縣和美鎮○○段107建號即門牌號碼彰化縣和美鎮○○路441巷11號房屋交付被告之同時，給付原告新台幣500,000元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新台幣5,400元由被告負擔。
本判決第1項於原告以新台幣166,700元供擔保，得假執行。
但被告如以新台幣500,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新台幣2,100元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。
因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1、2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。
民事訴訟法第259條、第435條第1項分別定有明文。
本件原告請求被告給付價金，被告提起反訴，請求原告返還部分價金新台幣（下同）20萬元，核與本訴之標的及防禦方法相牽連，其提起反訴應予准許，並裁定改用通常訴訟審理，合先敘明。
貳、本訴部分：
一、原告主張：㈠兩造於民國100年9月13日就坐落彰化縣和美鎮○○段1011地號土地應有部分3分之1，及其上同段107建號即門牌號碼彰化縣和美鎮○○路441巷11號建物所有權全部等土地及房屋（下稱系爭不動產）簽立買賣契約。
被告支付簽約款30萬元及用印款20萬元，剩尾款50萬元未支付，代書已於100年9月29日辦妥系爭不動產移轉登記，被告並未依兩造約定於100年10月6日支付尾款，經原告以彰化府前郵局第198號存證信函催告，詎被告竟以其誤信基地為單獨所有而拒絕付款。
惟兩造簽約時已寫明土地為持分，被告拒絕付款無理由。
爰依買賣之法律關係，請求被告給付50萬元，及自100年10月7日起之法定遲延利息等語。
並聲明：㈠被告應給付原告50萬元，及自100年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：1.房屋離不開土地，因此若依被告說法即要買房屋、基地及屋前供通行之土地，則契約必是記載2筆土地，但是被告自認小學學歷，為何於簽約時未表示異議「土地標示」欄只有乙筆，且建物標示欄中權利範圍記載「全部」，而土地標示欄中權利範圍記載「1/3」時為何未異議而簽約呢？甚至為何辦理過戶時仍未發覺？卻是到要付尾款才百般刁難，尤其買屋乃極重大之事，簽約前必是要看屋及詳閱契約書，甚至要對照土地謄本等等，故被告之說詞實難令人信服，因此契約成立無疑。
2.契約中既然寫明是建物全部、土地為3分之1，即無不完全給付，故怎麼解約？且共有可以分割解決，怎會給付不能呢？誠如前言，買屋是大事，又是百萬買賣，且被告亦自認小學畢業、識字，又是第一次買賣更是會慎重、仔細查證，故怎會受詐欺？更何況為何要到交尾款才表示被詐欺呢？又是如何發覺呢？故所謂詐欺只是為了毀約之片面之詞。
3.買屋之前必看屋，才可能訂約，而房屋乃成屋，並非預售屋，屋況必是被告所瞭解，故與同段1012地號之距離怎會成為瑕疵呢？因此能以為解約理由呢？且減少價金為30萬元之依據何在呢？更何況土地之公告現值即高達353,118元，而房屋乃88年屋，面積58.5平方公尺亦值百萬元，被告之主張實嫌荒唐。
又系爭買賣契約第3條第3項第4款並無尾款與點交為對待給付之約定，且若要點交，則原告願意隨時配合，請被告備妥50萬元，並指定時間，原告即可點交。
又無風不起浪，原告有必要虛構100年10月6日之事嗎？且利息起算日至少可以起訴狀所附存證信函之收受日翌日即100年10月25 日起算。
4.原告所提錄音光碟及譯文，足證中信房屋仲介人員已告知「土地是3間共有‧‧‧土地是持份」、且代書又再次告知「土地是持份」並有逐一解釋契約及權狀之影像，故被告之抗辯實為藉口。
又系爭土地可分割，且抵押權依民法第824條之1之規定即可解決，且土地是3間共有，其他共有人敢拆系爭房屋嗎？難道不怕亦被拆嗎？故實是被告不買之藉口，事實上系爭房屋應是建商合照建築之產物，根本不可能拆除。
二、被告則以：㈠被告於100年9月13日簽訂立契約前，曾於100年9月間由中信房屋仲介人員陪同，前往看屋，當時仲介人員向被告強調房子沒問題，僅房子前方供通行的土地是共有，誤導被告，使被告認為系爭房屋坐落的土地係單獨所有。
而被告在買賣契約磋商過程中，亦屢次表明要購買沒有產權問題的標的。
故被告所為之意思表示，係欲向原告購買系爭房屋、系爭房屋坐落之基地及系爭房屋前方供通行之土地之應有部分，而原告則係欲出賣系爭房屋、系爭房屋坐落之基地之應有部分及系爭房屋前方供通行之土地之應有部分。
兩造之意思表示顯非一致，依民法第153條第1項規定，買賣契約不成立，被告無給付原告50萬元之義務。
㈡又如認系爭不動產買賣契約成立，惟買賣之標的物為系爭房屋、系爭房屋坐落之基地、系爭房屋前方供通行之土地應有部分，此觀原告於彰化府前郵局第198號存證信函中，一、「．．．出售彰化縣和美鎮○○路441巷11號之房屋及『座落基地』與台端，‧‧‧」等語，既稱「坐落基地」，非稱「坐落基地之應有部分」自明。
則原告僅移轉系爭房屋坐落之基地之應有部分之所有權予被告，顯係未依債之本旨給付，屬不完全給付。
而原告所有者僅係系爭房屋座落之基地之應有部分，並無單獨之所有權，故其不完全給付已無法補正，且係可歸責於原告，被告自得依給付不能之規定行使其權利。
爰依民法第227條第1項、第226條、第256條等規定，解除系爭不動產買賣契約，並以民事答辯㈠暨反訴起訴狀繕本為解除契約之意思表示。
系爭不動產買賣契約既已解除，原告依民法第367條請求被告給付買賣價金即無理由。
㈢再系爭房屋坐落之基地本係原告與訴外人陳錦慨、林佳秀共有，惟被告與中信房屋仲介人員前往系爭房屋看屋時，中信房屋仲介人員表示僅房屋前方供通行之土地係與他人共有，未詳實說明系爭房屋坐落之基地亦係與他人共有，系爭房屋並無坐落該基地之權源。
由原告彰化府前郵局第198號存證信函內容，足證自買賣契約之磋商階段乃至於買賣契約簽署後，原告及中信房屋仲介人員均未詳實告知被告系爭房屋坐落基地真實之所有情形，並故意不實告稱係買賣「坐落基地」，顯係故意隱瞞，違背其說明之義務。
又於簽約之前，原告及中信房屋仲介人員均未將不動產說明書等相關文件交付被告，亦未予被告充分時間閱覽，此觀兩造所簽署之不動產買賣契約書，未附有不動產說明書等文件即明，足證原告及中信房屋仲介人員未詳細說明系爭不動產之狀況。
而被告之學歷僅有國小畢業，識字能力極差，被告亦係生平第一次為不動產之買賣，對於審閱契約、登記謄本之能力不足。
原告及中信房屋仲介人員於交易上自應有較高度之說明義務，其等均未盡其說明之義務，未向被告說明共有土地之法律效果，使被告完全瞭解買賣標的物之一切情況，已屬故意詐欺行為，並使被告陷於錯誤而為意思表示，且有因果關係。
被告得依民法第92條第1項規定，撤銷意思表示。
被告業以彰化和美郵局第139號存證信函為撤銷之意思表示，依民法第114條第1項規定，系爭不動產買賣契約自始無效，故原告請求被告給付買賣價金為無理由。
㈣又退而言之，如認為被告不得依民法第92條第1項撤銷其意思表示。
惟系爭房屋坐落之基地係與訴外人陳錦慨、林佳秀共有，而共有人間並無分管協議，故系爭房屋並無坐落該基地之正當權源，係無權占有該基地，將來有被訴拆屋還地之高度風險，已嚴重減損系爭房屋之價值及效用，系爭房屋具有重大瑕疵。
又系爭房屋距前方彰化縣和美鎮○○段1012地號土地僅約1米，如該土地將來建築房屋，則必造成建築物棟距過短，嚴重影響系爭房屋之通行、通風及採光。
上開瑕疵，原告及中信房屋仲介人員於簽約前均未向被告說明，故被告得依民法第359條規定解除契約。
被告業以彰化和美郵局第139號存證信函為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，則原告請求被告給付價金為無理由。
㈤再退而言之，本件買賣標的物如前所述具有重大瑕疵，如認解除契約顯失公平，則被告得依民法第359條規定請求減少價金為30萬元，即將兩造約定之價金100萬元減少70萬元。
蓋系爭房屋應以0元計算，因系爭房屋並無坐落其基地之權源，須承受被訴拆屋還地之高度風險，而一旦拆除，則所有權消滅。
且系爭房屋距離前方同段1012之1地號土地僅約1公尺，如將來土地更為建築，必然嚴重影響系爭房屋通行、通風及採光，而嚴重減損系爭房屋使用上、交易上之價值，故應以0元計算。
而系爭土地之應有部分公告現值固為353,115元，惟無法依應有部分現實利用土地，其使用上之價值自應較低。
又土地之應有部分於現實交易上，因無法為排他之利用，縱使面積相當，應有部分之交易價格亦有低於完整土地之交易價格之情況，故系爭土地之應有部分應以較公告現值低之30萬元計算，始符合其價值。
另訴外人陳錦慨共有之系爭土地應有部分3分之1，設定有84萬元最高限額抵押權之負擔，基於民法第824條之1之規定，縱使分割系爭土地使各共有人單獨所有，原則上，抵押權仍不受影響，自亦減損系爭土地之應有部分之價值。
故系爭不動產買賣契約之價金應減少30萬元，始屬公平。
被告依民法第359條之規定，請求減少價金，為有理由。
而被告已給付原告簽約款30萬元及完稅款20萬元共50萬元，已足清償買賣價金30萬元，原告依買賣契約請求被告再給付50萬元，並無理由。
㈥退萬步言之，如認為被告有依系爭買賣契約給付原告50萬元之義務，惟被告並無原告主張於100年10月6日給付尾款50萬元之義務。
原告尚未依約交付系爭房屋予被告，被告得依民法第264條第1項規定，拒絕自己之給付。
即於原告交付系爭不動產予被告前，拒絕給付原告50萬元等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠兩造間買賣契約如前所述不成立，故反訴被告受領反訴原告之給付即屬無法律上原因而受利益。
爰依民法第179條規定，請求反訴被告返還20萬元。
而反訴被告已受領之金額總計為50萬元，基於處分權主義，反訴原告得為一部請求，其餘未請求之30萬元，反訴原告保留其權利。
㈡又如認為買賣契約成立，而其標的物為系爭房屋、系爭房屋坐落之基地、系爭房屋前方供通行之土地應有部分。
反訴被告僅移轉系爭房屋坐落之基地之應有部分所有權予被告，顯係未依債之本旨給付，屬不完全給付。
反訴原告得依民法第227條第1項、第226條、第256條等規定，解除系爭不動產買賣契約。
兩造間之契約已經解除，爰依民法第259條規定，請求反訴被告回復原狀，即返還受領之部分價金20萬元。
㈢又如認為系爭買賣契約成立，而其標的物為系爭房屋、系爭房屋坐落之基地、系爭房屋前方供通行之土地應有部分。
反訴被告及仲介公司人員未告知系爭房屋坐落之土地為共有，故意不實告稱係買賣坐落基地，顯係故意隱瞞，違背其說明之義務，且未交付相關文書予被告，係屬詐欺。
反訴原告已依法撤銷其意思表示，系爭買賣契約自始無效。
故反訴被告基於無效之買賣契約，自反訴原告受領之給付即屬無法律上原因而受利益。
爰依民法第179條規定，請求反訴被告返還20萬元。
㈣再次，如認為反訴原告不得撤銷其意思表示，惟系爭不動產有如前所述之瑕疵，反訴原告已依瑕疵擔保之規定，解除買賣契約。
契約既經解除，故反訴原告依民法第259條規定，請求反訴被告回復原狀，即返還受領之部分價金20萬元。
㈤再者，如認為反訴原告解除契約顯失公平，則反訴原告依瑕疵擔保之規定，請求減少價金為30萬元。
故反訴被告自反訴原告逾領之給付20萬元，即屬無法律上原因而受利益。
爰依民法第179條規定，請求反訴被告返還20萬元。
爰依民法第179條、第259條等規定，請求反訴被告給付20萬元及遲延利息等語。
並聲明：反訴被告應給付反訴原告200,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴原告主張之理由不足採已如前述等語置辯。
並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。
㈡如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠原告主張被告向其購買系爭不動產，兩造於100年9月13日簽立買賣契約，被告已支付簽約款30萬元及用印款20萬元，尚未支付尾款50萬元，系爭不動產已於100年9月29日辦妥移轉登記，被告拒絕給付尾款50萬元等事實，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、存證信函及掛號郵件收件回執等為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡被告雖辯稱其係要向原告購買系爭房屋、系爭房屋坐落之基地及系爭房屋前方供通行之土地之應有部分，而原告係欲出賣系爭房屋、系爭房屋坐落之基地之應有部分及系爭房屋前方供通行之土地之應有部分，兩造之意思表示顯非一致，依民法第153條第1項規定，買賣契約不成立云云。
惟系爭不動產買賣契書其中土地及建物標示部分已記載買賣之標的物之權利範圍，有原告所提不動產買賣契約書可稽。
且代書於辦理買賣過程，已向被告說明土地是三間共有，所以是3分之1，土地是持分等語，亦有原告所提錄音譯文為憑。
堪認被告於簽訂買賣契約時，應已知悉其所購買之不動產狀況，兩造並無意思表示不合致情形，故被告上開所辯，並無可採。
㈢又被告雖辯稱其係向原告購買系爭房屋、系爭房屋坐落之基地、系爭房屋前方供通行之土地應有部分，原告僅移轉系爭房屋坐落之基地之應有部分之所有權予被告，顯係未依債之本旨給付，屬不完全給付云云。
惟兩造買賣之系爭不動產，其中土地之權利範圍為3分之1，業如前述甚詳。
故被告辯稱原告係不完全給付，其已依民法第227條第1項、第226條、第256條等規定解除買賣契約，故不必給付買賣價金云云，亦無可取。
㈣再被告主張原告及仲介公司人員未告知系爭房屋坐落之土地為共有，故意不實告稱係買賣坐落基地，顯係故意隱瞞，違背其說明之義務，且未交付相關文書予被告，係屬詐欺之事實，為原告所否認。
查本件依前述原告所提不動產買賣契約書及錄音譯文，可認被告購買系爭不動產時，已知悉其購買之土地係共有及持分3分之1，已如前述。
被告復未證明其有何被詐欺之事實，其主張被詐款而撤銷意思表示，即屬無據。
故被告辯稱其已撤銷被詐欺之意思表示，依民法第114條第1項規定，系爭不動產買賣契約自始無效，原告不得請求被告給付買賣價金云云，亦不足採信。
㈤被告雖另辯稱系爭房屋坐落之基地係與訴外人陳錦慨、林佳秀共有，而共有人間並無分管協議，故系爭房屋並無坐落該基地之正當權源，係無權占有該基地。
又系爭房屋距前方彰化縣和美鎮○○段1012地號土地僅約1米，如該土地將來建築房屋，則必造成建築物棟距過短，嚴重影響系爭房屋之通行、通風及採光，故系爭房屋有瑕疵云云。
然此為原告所否認。
查系爭房屋為合法建物，有原告所提建物登記謄本可稽，故被告以系爭房屋坐落之基地為共有土地，即辯稱係無權占有基地云云，自無可採。
至於被告所辯稱周圍環境影響系爭房屋將來之通行、通風及採光云云，應為被告看屋時所明知，且不能認為係系爭不動產之瑕疵。
故被告辯稱系爭不動產有瑕疵，而解除契約，拒絕給付價金，亦屬無據。
㈥再被告雖主張本件買賣標的物有如前所述之重大瑕疵，如認解除契約顯失公平，依民法第359條規定主張請求減少價金為30萬元云云。
惟系爭不動產並無被告所辯之瑕疵，已如前述，則原告請求減少價金，即屬無據。
故被告辯稱其已給付原告50 萬元，減少價金為30萬元後，原告不得再依買賣契約請求被告再給付50萬元云云，自無可採。
㈦末查，原告主張被告應於100年10月6日給付尾款50萬元之事實，為被告所否認，辯稱兩造未約定給付尾款日期，且原告未交付系爭不動產，而主張同時履行抗辯。
經查，本件依兩造所簽不動產買賣契約書第3條第3款約定，被告應於交屋同時交付尾款。
又原告尚未將系爭房屋交付被告之事實，則為原告所自認。
故被告行使同時履行抗辯權，應屬有據。
從而，原告依買賣之法律關係，請求被告應於原告將系爭房屋交付被告同時給付原告50萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：㈠查反訴原告主張兩造間買賣契約不成立云云，為反訴被告所否認。
而反訴原告此部分主張無可採，已如前述。
故反訴原告主張反訴被告係無法律上原因而受領其給付之價金50萬元，依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還20萬元，為無理由。
㈡次查，反訴原告主張兩造買賣之標的物為系爭房屋、系爭房屋坐落之基地、系爭房屋前方供通行之土地應有部分。
反訴被告僅移轉系爭房屋坐落之基地之應有部分所有權予反訴原告，顯係未依債之本旨給付，屬不完全給付云云，業如前述不可採。
則反訴原告主張其得依民法第227條第1項、第226條、第256條等規定，解除系爭不動產買賣契約，自屬無據。
故反訴原告主張兩造間之買賣契約已經解除，依民法第259條規定，請求反訴被告返還受領之部分價金20萬元，亦為無理由。
㈢再查，反訴原告主張被詐欺之事實，如前所述並不可採。
是反訴原告主張其已撤銷被詐欺之意思表示，系爭買賣契約無效，反訴被告受領之給付係無法律上原因而受利益，依民法第179條規定，請求反訴被告返還20萬元，亦為無理由。
㈣復查，反訴原告主張系爭不動產有瑕疵，業如前述無可採信。
則反訴原告主張其已依瑕疵擔保之規定解除買賣契約，並依民法第259條規定，請求反訴被告返還受領之部分價金20萬元，亦為無理由。
㈤末查，反訴原告主張系爭不動產有瑕疵，如認為反訴原告解除契約顯失公平，其得依瑕疵擔保之規定，請求減少價金為30萬元云云，業如前述不可採。
故反訴原告主張反訴被告受領50萬元扣除30萬元後，其餘20萬元係屬不當得利，依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付20萬元，亦為無理由。
㈥綜上所述，反訴原告依民法第179條、第259條等規定，請求反訴被告給付20萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
伍、兩造就本訴部分分別陳明願供擔保請求為假執行及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當金額准許之。
又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 23 日
書記官 吳政峯
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