中壢簡易庭民事-CLEV,102,壢小,553,20131210,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決 102年度壢小字第553號
原 告 鉅業開發有限公司
法定代理人 劉二龍
被 告 許美慧
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於中華民國102 年11月18日 言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一○二年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣伍佰元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣伍萬元供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告經由原告居間仲介，就坐落於桃園縣中壢市○○路00號7 樓之11及之12之房地（下稱系爭房地），系爭房地係原告與同業誠悅不動產合作之物件，即原告與誠悅不動產按雙方約定比例分配所得之居間報酬。

被告並於民國101 年12月13日與訴外人即賣方羅文發簽訂不動產買賣契約書，買賣成交價新台幣（下同）3,250,000 元，並順利完成移轉登記及交屋。

被告就原告完成居間任務，承諾給付100,000 元之服務報酬（下稱系爭報酬），兩造並簽署「服務報酬給付同意書」（下稱系爭同意書），惟被告迄今未給付，原告爰依居間契約之法律關係提起本件訴訟等情，並聲明：被告應給付原告100,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告則以：被告自始未委託原告居間仲介，而係委託誠悅不動產之業務，為何係由原告向被告收取系爭報酬，且未事先告知去別家仲介簽約需付服務費。

被告與訴外人即賣方羅文發一起去原告公司談價錢，系爭房地之成交價3,250,000 元係透過原告談成的，惟被告於系爭同意書上簽名時上面並沒有寫100,000 元，系爭同意書上亦無不動產買賣契書的編號及房屋交易安全契約的編號，原告係利用簽約當時混亂的時候將系爭同意書給被告簽，讓被告誤以為是買賣合約內容，被告並沒有要支付系爭報酬，又誠悅不動產之要約書（下稱系爭要約書）並未給予被告30日以內之合理期間審閱，按消費者保護法之規定，對被告違反誠信顯失公平而無效。

原告只向賣方收50,000元仲介費，卻向被告收取100,000 元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，請宣告免為假執行。

三、原告主張被告經由原告居間仲介系爭房地，並於101 年12月13日與訴外人即賣方羅文發簽訂不動產買賣契約書，買賣成交價3,250,000 元並順利完成移轉登記及交屋。

原告完成居間任務，向賣方收取50,000元服務報酬，兩造並簽署系爭同意書，惟被告迄今未給付系爭報酬等情，業據原告提出不動產買賣契約書、房地產點交書及服務報酬給付同意書等件為證，且為被告所不爭，自堪信為真實。

惟被告否認應給付原告報酬，並以前開情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：原告得否向被告請求給付居間報酬？居間報酬為多少？茲分述如下：

（一）系爭要約書是否違反消費者保護法第11條之1規定？1.企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。

再本案之爭點在於服務報酬同意書是否為被告同意下所簽認，被告另提出關於要約書有違反審閱期間之抗辯，實與本案爭點無關，且被告亦已和賣方達成買賣系爭房地之價格上之合意，該合意並無任何爭議，故系爭要約書實已達成被告要購買系爭房地之目的，就系爭要約書上記載「承購總價款」在335 萬元，而系爭房地最後以325 萬元成交之情，亦無違反被告的要約內容，且被告已同意以上開價格購買，被告抗辯系爭要約書違反審閱期間規定，實與被告抗辯服務報酬未達合意無關連性，此抗辯顯無理由。

（二）被告有給付居間報酬之義務：按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

民法第565條定有明文。

又居間契約乃諾成契約，於雙方意思表示一致而成立，而意思表示之方式，除明示外尚包括默示之意思表示。

經查，本件原告主張被告經由原告居間仲介，就系爭房地，於101 年12月13日與賣方羅文發簽訂不動產買賣契約書，買賣成交價3,250,000 元，並順利完成移轉登記及交屋，原告已完成居間任務，被告並簽署系爭同意書，承諾給付100,000 元之服務報酬，原告自得向被告請求給付居間報酬。

又原告與同業誠悅不動產合作，雙方按約定比例分配系爭報酬，乃原告及誠悅不動產間之另一法律關係，無礙於本件兩造之居間法律關係之成立。

而被告亦自承與賣方羅文發一起去原告公司談價錢，系爭房地之成交價3,250,000 元係透過原告談成的（本院卷第20頁背面參照），被告亦於交屋後簽署點交同意書，可見兩造間即便未簽訂形式上之居間契約，然無礙兩造間的確成立居間契約。

被告一再抗辯係由誠悅不動產為仲介，並非由原告而仲介，然就被告親自簽署之不動產買賣契約書（支付命令卷第5 頁）、房屋交易安全契約書（支付命令卷第8 頁）、房地產點交書（支付命令卷第10頁）等文書上均明白揭示為中信房屋之契約文本，且被告亦不否認商議價格時，係至原告之公司談價格，甚而系爭同意書於被告親自簽名之上方一行即記載有「中信房屋平鎮延平加盟店鉅業開發有限公司」，被告抗辯並非由原告來收取服務報酬，實不足採。

再者，根據民間不動產仲介買賣成立後買賣雙方均有給付仲介報酬給仲介人之習慣，是以被告辯稱被告自始未委託原告居間仲介，為何係由原告向被告收取系爭報酬，且未事先告知去別家仲介簽約需付服務費云云，而抗辯無庸給付居間報酬，洵屬無據。

（三）居間報酬為多少？1.按不動產經紀業管理條例第19條第1項規定，不動產仲介業者應依實際成交價金或租金，按中央主管機關規定之報酬標準計收。

而內政部89年5 月2 日（89）內中地字第0000000 號、0000000 號函示，不動產仲介業者向買賣之一方或雙方收取之報酬總額不得超過該不動產實際成交價之百分之六。

惟前開比例下，不動產仲介業者向買賣之一方或雙方收取之比例數額，並無排除契約自由原則之適用。

本件系爭房地之成交價格為3,250,000 元，其中百分之6 為195,000 元（計算式：3,250,000 ×6 ％＝195,000），原告向賣方收取50,000元，向買方請求100,000 元，合計並未有超過百分之6 之情形，且於百分之6 之比例下，不動產仲介業者向買賣之一方或雙方收取之比例數額，按上開說明亦得由業者與買賣當事人自由約定，並無何違反法令情事。

然本案之爭點仍在，被告是否有與原告合意以100,000元達成服務報酬之支付？2.被告抗辯系爭同意書上服務報酬之「壹拾萬」元並非被告親自書寫，僅有下方之簽名為其親簽，但因為當時簽系爭同意書時，並未告知要支付服務報酬100,000 元，系爭同意書係在與其他眾多文件夾雜下所簽，被告並不清楚服務報酬為多少等語。

原告則主張此為被告同意下所簽，應按此金額給付等語。

按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

而因系爭房地成交之金額為325 萬元，一般買方所需支付之中信房屋仲介費用至多為成交金額之2%，且此在中信房屋之網站上亦定有明文（網址：http://www.cthouse.com..tw /BuyingHouse/CustomerRighT.aspx）而325 萬元的2%為6.5 萬元，然本案中被告為何同意支付超過2%之服務報酬？實應由原告就此部分舉證。

被告抗辯並未同意要給付這麼多服務報酬，並非全然無據。

經查，被告於其向誠悅不動產所提出之要約書上，在承購總價款的部分有先寫上參佰萬加參拾伍，故被告到最後有出價335 萬元來購買系爭房地等情，此為被告所不爭執，亦有證人即誠悅不動產營業員王熙儒相同證述，應堪信為真實，然同時在系爭要約書上，被告亦記載「房屋總價含服務費計50,000元，伍萬元給王熙儒，房屋總價議定參佰參拾萬元正」上方並有被告與王熙儒之簽名，此有系爭要約書附卷可佐（本院卷第26頁），而本案件中，雖最後係由原告（即中信房屋加盟店）來成為最終之仲介者，但自始至終誠悅不動產均為被告所直接接觸且王熙儒亦一直均有參與此過程，而被告之要約書上方係記載為「誠悅不動產」，且被告並未有向原告（即中信房屋加盟店）之任一業務提出要約書之事實，此亦為兩造所不爭執之事實，則王熙儒在本案中，既為被告之直接接觸之業務員，而原告亦不否認，此系爭房地係由原告接案，但授權誠悅不動產進行銷售等情，是以就系爭房地之銷售而言，王熙儒應為原告之履行輔助人，而被告就系爭房地之購買亦均透過王熙儒來進行帶看及出價，王熙儒所與被告間之承諾，應均對原告發生效力。

又參諸系爭要約書上，既已明確記載房屋總價含服務費計50000 ，伍萬元給王熙儒，而且此有被告之親筆簽名在其上，足以證明，被告就系爭房地之服務費有和王熙儒達成共識，僅出五萬元，此情已堪認定。

而嗣後，被告是否有重新同意如同系爭同意書上所載之服務報酬10萬元給原告而取代原先之合意？經查：證人王熙儒稱：被告的要約書最高金額335 萬元，當初被告有提到335 萬元的話，他只願意支付5 萬元服務費，被告的成交價最多出到330 萬元，也就是被告願意一共出價335 萬元，但是包含服務費5萬元在裡面，後來屋主願意降到325 萬元，被告既然願意出335 萬元，這10萬元就是服務費等語。

然被告之服務費既然已與原告合意為5 萬元，縱然總共出價（含服務費）願意到335 萬元，不代表若系爭房地可以較低價格成交時，仍願意支付總額335 萬元，原告自行擴張被告出價之意思，認為被告出價含服務費5 萬元之總價為335 萬元，若成交價低於330 萬元，被告仍願意給付總金額至335 萬元，實超過一般人的理解，也不符合系爭要約書上之明文約定。

而證人王熙儒亦證稱：（問：你有沒有跟被告講簽約價是325 萬元，然後必須給付10萬元的服務費？）答：當初價格尚未確定，所以是到現場議價。

現場就是中信房屋。

議價的結果就是成交325 萬元，被告願意支付總價金335 萬元。

（問：簽約後你有沒有跟被告說所需給付的服務報酬為十萬元，請被告簽署給付服務報酬同意書？）答：我當初有拿給付報酬同意書給被告看並且請被告簽名。

（問：有無跟被告說報酬為十萬元？）答：我認為報酬10萬元，當初在議價的時候就已經講的很清楚了。

（問：上面的10萬元在被告簽名的時候是否已經寫好了？）答：已經寫好了，但是我拿給被告簽名的時候並沒有再強調服務報酬是10萬元，因為我認為之前已經講好了等語。

從上證稱亦可證明，被告所抗辯其在簽認系爭同意書時，並不知道上方記載服務報酬為10萬元等情，亦非無據，而原告先錯誤理解被告之出價雖包含服務費在內，但不能代表在成交價低於330 萬元時，仍願意支付總價335 萬元，而嗣後亦未明確告知被告原告所認定之服務報酬為10萬元，故本案中實不能認為兩造間就系爭房地之服務報酬有約定為10萬元。

故原告至多僅能請求被告已明確承諾之5 萬元服務費，原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

四、另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

查本件支付命令係於102 年4 月13日合法送達被告，此有本院送達證書1 紙附卷可稽（見支付命令卷第27頁），被告自應由翌日即102 年4 月14日起負遲延責任。

五、綜上所述，原告主張依居間之法律關係，請求被告應給付原告50,000元，及自102 年4 月14日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。

六、本件係請求給付金錢之訴訟，其訴訟標的之金額在10萬元以下，係行小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

被告聲明願就敗訴部分預供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法與判決之結果不生影響，爰不另贅述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
中壢簡易庭 法 官 黃致毅
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法院中壢簡易庭）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
書記官 劉文松
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。