中壢簡易庭民事-CLEV,103,壢簡,1018,20150821,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第1018號
原 告 彭程思
被 告 康捷建設股份有限公司
法定代理人 黃宗錦
訴訟代理人 游淑琄律師
邱清銜律師
複 代理人 張必昇律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於民國98年7 月20日與被告締結買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告購買門牌號碼桃園縣觀音鄉（現已改制為桃園市○○區○○○○街00號之房屋（下稱系爭房屋），於103 年6 月初，發現系爭房屋外牆磁磚及水泥塊有掉落情形，經原告與被告聯絡，被告查看後同意派員修繕，後因修繕費用過高，被告拒絕支付修繕款項，原告驚覺有異，再度檢視屋內外，發現除有上開情形外，系爭房屋內尚有多處裂痕、漏水、磁磚龜裂、鋼筋外露等問題（與前述外牆磁磚及水泥塊掉落等合稱系爭瑕疵），原告委請他人估價，其修繕費用約為新臺幣（下同）231,000 元，經原告向被告反應多次，並僅請求被告給付20萬元，惟被告均置之不理。

又系爭買賣契約所約定之保固期間可能對原告有不公平之處，原告於當初簽約時可能沒有發現，且原告購買系爭房屋至本件起訴請求被告負損害賠償責任之時間，尚未滿5 年，應在物之瑕疵擔保責任期間內。

為此，爰依物之瑕疵擔保之法律關係，提起本件訴訟，請求被告負損害賠償責任云云。

並聲明：㈠請求被告給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡願供擔保，請准予假執行之宣告。

二、被告則以：原告購買系爭房屋多年後，均未就其使用系爭房屋有何異狀而向被告主張，同一社區之鄰近住戶亦無人就房屋使用有任何異狀向被告抗議或主張維修等情，原告於系爭房屋居住近5 年後，遽稱有外牆磁磚及水泥塊剝落等情形，要求被告修繕，實應由原告就系爭房屋於被告交屋前即存有瑕疵乙節負舉證責任；

況被告僅係協助勘查及協助洽詢相關廠商進行修繕費用之估價，以供原告參考，並無允諾原告派員同意修繕之情事。

再依系爭買賣契約第5條約定：房屋自通知約定辦理交屋之日起算，乙方（即被告）對本建築物保固1 年，主結構保固15年，但因甲方（即原告）使用之因素及不可抗力等非可歸責於乙方之毀損者，不在此限。

非主結構之保固期限僅有1 年，本件原告主張之外牆磁磚及水泥塊掉落等情，均非屬主結構，已逾保固期限，原告不得就此要求被告負保固責任。

況，系爭房屋屋況良好，原告雖指稱有多處龜裂、漏水等情形，然該龜裂等瑕疵之處甚微，且系爭房屋內1 樓之水泥塊掉落，並無造成鋼筋裸露，係因RC牆施工過程中，為鎖模板灌漿而裝置之螺絲桿，灌漿完畢後，本即會於牆面留存螺桿，因交屋多年後地震等因素而造成，並非被告出售有瑕疵之標的予原告。

復依常理推斷，物品使用多年當有磨損，不可能恆久如新，原告卻期待系爭房屋於交屋近5 年後仍不能有油漆剝落等情形，實有違常情等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、原告主張其於98年7 月20日與被告締結系爭買賣契約，向被告購買系爭房屋，並於同年8 、9 月間交屋等情，業據其提出與所述相符之系爭房屋建物登記謄本、建物所有權狀等件為證（見本院卷第24頁至第26頁），且為被告所不爭執，堪信為真。

四、原告主張系爭房屋有系爭瑕疵，並依物之瑕疵擔保責任，請求被告給付修繕費用20萬元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件所應審酌者厥為：被告是否應就系爭房屋之系爭瑕疵，依物之瑕疵擔保法律關係，負損害賠償責任？茲析述如下：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。

出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。

民法第354條、第359條前段、第360條均有明文。

是以，物之瑕疵擔保責任之法律效果，為買受人有解除契約或減少價金之權，或請求損害賠償之權利，而買受人依民法第360條規定，請求出賣人負損害賠償責任之要件，係以出賣人有保證物之品質者或故意不告知物有瑕疵為前提。

即民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，固須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺其所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。

但出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。

至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求保證其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號判決意旨參照）。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨可供參照）。

㈡定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。

定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。

二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。

消費者保護法第12條定有明文。

復依系爭買賣契約第5條約定（下稱系爭約定）：房屋自通知約定辦理交屋之日起算，乙方（即被告）對本建築物保固1 年，主結構保固15年，但因甲方（即原告）使用之因素及不可抗力等非可歸責於乙方之毀損者，不在此限，有系爭買賣契約1 份在卷可參（見本院卷第49頁至同頁反面）。

系爭約定所稱之保固，實即指被告所負物之瑕疵擔保責任之意；

再就系爭約定而觀，被告對系爭房屋之主結構所負之瑕疵擔保責任期間為15年，與民法第365條所規定，買受人依物之瑕疵擔保法律關係主張解除契約或減少價金時，其行使期間為5 年，二者相較，系爭約定顯較民法第365條規定有利於消費者，是系爭約定並無違反誠信原則或對買受人有何顯失公平之處，即系爭約定應屬有效，原告主張系爭買賣契約關於保固期間之約定對其有不公平之處，當非可採。

㈢所謂建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，建築法第8條定有明文。

經查，系爭瑕疵之處，為系爭房屋之頂樓外牆有磁磚及水泥塊掉落，屋內則為牆面有油漆脫落造成螺桿外漏，廁所及牆面有裂縫造成滲漏水等情，業經本院於104 年5 月21日會同兩造於系爭房屋現場履勘確認，有現場履勘筆錄1 份及照片18張等在卷可憑（見本院卷第85頁至第86頁反面、第90頁至第98頁）。

就系爭瑕疵所在之處以觀，多屬在牆面或伸縮縫等位置，並非位於基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造等建築法第8條所規定之主要構造。

是依前揭說明及系爭約定，被告就系爭瑕疵所負物之瑕疵擔保責任期間應為1 年，堪以認定。

㈣原告主張其係在103 年6 月始發現系爭房屋有系爭瑕疵存在（見本院卷第86頁反面），即原告發現系爭瑕疵時點，距被告於98年8 、9 月間交屋時，業已將近5 年，顯逾兩造依系爭買賣契約所約定非主結構部分之1 年瑕疵擔保責任期間，從而，被告所辯本件已逾1 年保固期間，即非無據。

原告雖另稱發現系爭瑕疵至交屋時尚未逾5 年，被告仍應負物之瑕疵擔保責任云云；

惟查，原告所主張5 年之瑕疵擔保責任期間，應指民法第365條第1項所規定：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。

就該條項文義以觀，其所規定之6 個月或5 年期間，係指買受人行使解除契約或減少價金之權，該二者均屬形成權之性質，民法第360條規定之損害賠償請求權並不與焉。

是以，本件原告既係主張依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告負損害賠償責任，而非依民法第359條規定主張解除契約或減少價金，則原告稱發現系爭瑕疵時，尚未逾5 年期間，被告仍應負責云云，容有誤會。

㈤況，衡諸一般房屋買賣常情，建商出售房屋時，通常僅於買賣契約中約定，就房屋結構或建物特定附屬設施（設備）等部分有瑕疵時，於一定期限內，建商應就該瑕疵負責，即俗稱之保固期限與保固責任；

易言之，建商通常並不會在契約內明文保證所出售之房屋係無瑕疵之物。

查，綜觀系爭買賣契約（見本院卷第47頁至第50頁反面），並無何條款載明被告就系爭房屋保證其為無瑕疵之物，即被告未曾保證系爭房屋係日後絕不會發生牆壁裂縫、磁磚脫落、油漆剝落等瑕疵，則原告本件依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告負民法第360條之損害賠償責任，於法自有未洽。

五、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告負損害賠償責任，而應給付原告修繕費用20萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條第1項。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項亦有明文。

經核本件第一審訴訟費用為2,100 元，應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定，就訴訟費用負擔部分諭知如主文第2項所示。

中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
中壢簡易庭 法 官 劉俊源
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
書記官 洪鈺翔