中壢簡易庭民事-CLEV,103,壢簡,1074,20150226,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第1074號
原 告 財團法人桃園縣私立新社福會
特別代理人 許朝財律師
被 告 郭紘睿
卓泳汝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年2 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告郭紘睿應將門牌號碼為桃園市平鎮區○○路○○○巷○號之房屋遷讓返還原告。

被告郭紘睿、卓泳汝應自民國一百零一年十一月一日起至被告郭紘睿遷讓返還第一項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣叁佰陸拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分

一、原告法定代理人黃清結因故無法執行職務，業經本院於民國103 年12月11日以裁定選任許朝財律師為原告之特別代理人（見本院卷第30-1頁及該頁背面），先予敘明。

二、被告郭紘睿、卓泳汝均經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告主張：被告郭紘睿前邀同被告卓泳汝為連帶保證人，與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由郭紘睿向原告承租門牌號碼為桃園市平鎮區○○路000 巷0 號之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自99年11月1 日起至101 年10月30日止，租金為每月10,920元，惟被告自101 年8 月1 日起即未依約繳納房租。

詎租賃期間屆滿後，被告仍未將系爭房屋遷讓返還，且原告並無同意被告續租，及被告未依系爭租約按期支付租金，尚積欠原告租金共計新臺幣（下同）30,760元（計算式：10,920元3 個月＝30,760元）。

又依系爭租約之約定，被告如未於租期屆滿時將系爭房屋交還原告，則應自租期屆滿之翌日起至交還之日止，按日給付原告以租金3 倍計算之違約金1,092 元（計算式：每月租金10,920元30日3 倍＝1,092 元）。

為此，爰依兩造間租賃契約、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告郭紘睿應將系爭房屋遷讓返還予原告；

㈡被告郭紘睿、卓泳汝應連帶給付原告32,760元；

㈢被告郭紘睿、卓泳汝應連帶給付原告自自101 年11月1 日起至被告郭紘睿遷讓返還系爭房屋之日止，按日以1,092 元計算之違約金。

㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。

三、原告主張之前開事實，業據提出與其所述相符之建物所有權狀、租賃契約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本及現場照片等件為證（見本院卷第5 頁至第11頁、第35頁至第39頁），經核無訛。

而被告均已於相當時期受合法通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真實。

四、得心證之理由：㈠請求返還系爭房屋之部分：⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項及第455條前段分別定有明文。

又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。

惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年台上字第221 號裁判意旨參照）。

⒉經查，兩造雖有於系爭租約第8條第1項約定：「所謂返還房屋以現場點交為準雙方並互負協同到場及配合之義務。

本契約若終止或租賃期限屆滿時，乙方（即被告）應即無條件將租賃標第物依承租時之原狀遷讓交還甲方（即原告）。」

等語（見本院卷第8 頁），然原告於本院審理中自承被告目前東西都未搬走，且鑰匙尚交還等情（見本院卷第41頁背面），足見被告於租賃期限屆滿後，仍對系爭房屋有使用收益之情形存在。

惟查，原告業於102 年12月9 日以存證信函通知郭紘睿為租期屆滿、請求其返還系爭房屋，且郭紘睿亦已知其情事，有原告所提出之存證信函及回執在卷可憑（見本院卷第43頁、第46頁），堪認兩造租賃關係已於101 年10月31日因約定期限屆滿而消滅，是原告並未同意繼續出租系爭房屋予被告，且被告於租賃期間屆滿後，縱其單方面繼續留置物品於系爭房屋內，惟並不因此生不定期限繼續租賃契約之效力，仍屬無權占有。

從而，原告基於租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，自應准許。

㈡請求積欠租金部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院61年台上字第1695號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照。

⒉次查，本件被告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租約第3條第1項各款已明文約定每月租金額度及各期租金給付之日期，被告自有依約給付租金之義務，且依系爭租賃契約第3條第2項第1 、2 款約定：「擔保金新台幣參萬玖仟元整於本契約成立之日由乙方（即被告）交與甲方（即原告）。」

、「本擔保金用以擔保本契約存續中所生之租金、乙方應負擔之費用暨其他債務，乙方得主張抵銷租金或費用。」

等語（見本院卷第6 頁）；

並參以原告主張被告積欠101 年8 月1 日起至101 年10月30日止，共計3 個月租金32,760元，則依前開說明，抵銷原告已收受之擔保金39,000元後，被告應給付原告租金為0 元（計算式：32,760元－39,000元＝-6,240元），是原告此部分之請求應屬無據。

㈢請求違約金部分：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文；

又依同法第252條，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例要旨可資參照）。

⒉再查，觀諸系爭租約第9條第2項約定：「乙方（即被告）於租期屆滿…時，應立即將租賃標的物交還甲方（即原告），乙方除應自租期屆滿…之翌日起，至交還之日止，應按日計租金三倍計算之違約金予甲方」等語（見本院卷第8 頁），然本院審酌系爭租約之租賃期間為2 年，每月租金為10,920元，被告自101 年11月1 日起未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，故上開按日以租金3 倍計算之違約金1,092 元（計算式：每月租金10,920元30日3 倍＝1,092 元）尚屬過高，而應減至按日以租金1 倍計算之違約金364 元（計算式：每月租金10,920元30日1 倍＝364 元）較為公允。

原告逾此範圍之違約金請求，則不應准許。

㈣按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45年台上字第1426號判例要旨可資參照），而連帶債務之債權人，依同法第273條第1項規定，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。

末查，郭紘睿為系爭租約之承租人，而卓泳汝既為郭紘睿對於原告因系爭租約所生之債務與原告訂立連帶保證契約，自應就前揭違約金之債務負擔連帶清償責任，併此敘明。

五、綜上所述，原告本於系爭租賃契約、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及連帶保證之法律關係，請求郭紘睿應將系爭房屋遷讓返還予原告，並依系爭租約第9條第2項約定，請求郭紘睿、卓泳汝應自101 年11月1 日起至郭紘睿遷讓返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告364 元計算之違約金，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 吳軍良
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
書記官 盧品蓉