中壢簡易庭民事-CLEV,103,壢簡,1084,20150820,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第1084號
原 告 賴慧凌
訴訟代理人 姜智鈞
被 告 李思樺
訴訟代理人 謝世明
被 告 永旭不動產仲介經紀有限公司(中信房屋平鎮環南
加盟店)
法定代理人 楊峻岳
訴訟代理人 鄭淑婉
上列當事人間給付修繕費用事件，於民國104 年8 月5 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告李思樺應給付原告新臺幣伍拾肆萬伍仟壹佰參拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣玖萬貳仟壹佰伍拾元由被告李思樺負擔新臺幣陸萬柒仟伍佰玖拾伍元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行，但被告李思樺以新臺幣伍拾肆萬伍仟壹佰參拾捌元供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。

原告起訴時聲明為被告李思樺應給付原告新臺幣（下同）50,000元，被告李思樺應修繕對講機、電鈴、信箱、四樓廁所門、廚房流理台的水管路漏水、二樓廁所洗手台水管路漏水。

被告李思樺應給付原告280,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。

被告永旭不動產仲介經紀有限公司（下稱被告永旭公司）應給付原告140,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。

嗣將聲明改為被告李思樺應給付原告603,163 元。

被告永旭公司應給付原告140,000 元其餘部分及利息捨棄，係擴張及減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

另因訴之追加致其訴之全部或一部，不屬於第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。

原告追加訴之聲明後，其金額已超過500,000 元，惟原告與被告均同意繼續適用簡易程序（本院卷第120 頁），故本案仍適用簡易程序而審理。

貳、實體部分：

一、原告主張：原告於民國102 年10月5 日，經由被告永旭公司居間仲介，向被告李思樺購買門牌號碼為桃園市○○區○○路000 巷0 號房屋（下稱系爭房屋），總價金為7,380,000元，被告李思樺並於「房地產現況說明書」中「是否有滲漏水之情形」之問題勾選「否」。

買賣成立後，系爭房屋並未立即點交，被告李思樺向原告要求再承租系爭房屋1 年，兩造合意成立租賃契約，租賃期間自102 年10月6 日起至103年12月31日止，兩造並於買賣契約上明訂系爭房屋之瑕疵擔保責任延至租約到期後或騰空日起開始起算滲漏水保固6 個月。

嗣被告李思樺通知原告只承租至103 年6 月30日，原告經被告同意於103 年6 月18日帶抓漏人員至被告所承租之系爭房屋發現原於103 年6 月6 日在各樓層發現油漆剝落（壁癌）的地方，已全數被刮除並隨意亂補上批土新油漆，企圖掩飾滲水之情形。

被告於103 年6 月30日搬離，然依照租賃契約，被告李思樺應負責維護好系爭房屋內的設備，但原告發現室內設備多處損壞，對講機、電鈴、信箱故障、廚房流理台水管漏水、二樓廁所洗手台水管理漏水、四樓廁所門故障，均應由被告李思樺負維修責任。

本件漏滲水及上開室內設備之修繕費用經台灣省結構工程技師公會鑑定為603,163元，被告李思樺自應給付原告前揭修繕費；

又被告永旭仲介公司對系爭房屋是否漏滲水未善盡調查義務且有隱瞞漏水情事之嫌，並未盡善良管理人之居間義務，被告永旭仲介公司自應返還本件報酬140,000 元予原告，爰依民法物之瑕疵擔保及居間契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告李思樺應給付原告603,163 元。

（二）被告永旭不動產仲介經紀有限公司應給付原告140,000 元。

二、被告之抗辯：

（一）被告李思樺以：系爭房屋其買來後，還未居住就先進行裝潢，裝潢好後開始居住，居住期間內均無漏水之情事發生，係按系爭房屋原本的樣子賣給原告，且系爭房屋出售前原告已看過好幾次，並沒有漏滲水之情形。

至於其他設備毀損的問題，信箱和電鈴都是事先就壞了，不是原告買的時候才壞的，廚房流理台、二樓廁所洗手台的水管其住的時候都是好的。

而原告還有押租金35,000元沒有歸還等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

（二）被告永旭公司以：伊公司負責銷售系爭房屋之人有至系爭房現場查看，並無漏滲水之情形，屋主的裝潢我們不可能敲掉看有沒有漏水。

電鈴、對講機和信箱在原告交屋時就是壞掉的，當初租約結束時，牆壁沒有漏水但有許多油漆修補的痕跡，後來原告請人把裝潢拆除後，才發現有許多壁癌的部分，並沒有隱匿漏水部分等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，本件原告主張於前揭時間，經由被告永旭仲介公司居間仲介，由原告向被告李思樺購買系爭房屋，總價金為7,380,000 元並業已完成並交屋，被告李思樺並於「房地產現況說明書」中「是否有滲漏水之情形」之問題勾選「否」，並向原告要求承租系爭房屋1 年，兩造合意成立租賃契約，租賃期間自102 年10月6 日起至103 年12月31日止，兩造並於租賃契約上明訂系爭房屋之瑕疵擔保責任延至騰空日起開始起算滲漏水保固6個月，原告於103年6月18日發現系爭房屋有漏滲水等事實，業據其提出系爭房屋買賣契約書、租賃契約書、照片等件為證；

亦為被告所不爭，自堪信為真實。

惟原告以系爭房屋買賣當時即存在有漏水瑕疵及租賃期間未保管系爭房屋致系爭房屋設備損壞，主張被告李思樺應負瑕疵擔保或買賣契約特約之漏水保固之責任及損害賠償之責並以修繕費用做為請求金額；

被告永旭仲介公司未善盡調查義務且有隱瞞漏水情事應返還本件之仲介費，此為被告所否認，並分別以前詞置辯。

四、得心證之理由：

（一）被告李思樺應負物之瑕疵或保固擔保之責：1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

又按民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。

同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。

惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。

房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋之時，自然預期出賣人所交付之房屋不致有水管漏水之瑕疵存在，水管發生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用。

經查，原告主張系爭房屋有漏水情形，業據其提出照片在卷可稽（本院卷第62頁至第88頁），另台灣省結構工程技師公會鑑定結論認定：鑑定標的物滲漏水情況，乃因外牆無適當防水功能導致，建議應於外牆外側重新施作防水工程，方能於漏水源頭妥善處理（見鑑定報告書第4 頁），參酌原告提出之壁癌相片及鑑定報告書中所拍攝之照片，系爭房屋有滲水之原因為外牆之防水功能欠缺，而此外牆防水功能欠缺縱有滲水之情形，會造成如此壁癌之程度，應代表此外牆防水功能欠缺已發生許久，從而在被告李思樺租約終止後而交付原告系爭房屋時，此外牆防水功能應已欠缺，且被告李思樺與原告亦另有約定漏水保固責任自被告李思樺騰空系爭房屋之日起六個月（本院卷第10頁），是以無論依買賣之瑕疵擔保，或係原告與被告李思樺間之保固責任約定，被告李思樺就漏水部分之損害，均應負擔保責任。

被告李思樺辯稱居住期間均無漏水之情事發生，係按系爭房屋原本的樣子賣給原告，且系爭房屋出售前原告已看過好幾次，並不知有漏滲水之情形等語，然該外牆防水功能欠缺所呈現之壁癌之滲水情形，係在被告李思樺之裝潢內部，縱被告李思樺不清楚該情形，仍應負有瑕疵擔保責任及漏水保固責任，蓋瑕疵擔保及特約之漏水保固並不要求主觀上之歸責要件，被告李思樺縱不知道仍應負責。

2.就租賃期間原告主張其餘設備（對講機、電鈴、信箱、二樓流理台、二樓廁所洗手台、四樓廁所門）遭被告李思樺損壞部分：按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

民法第432條訂有明文。

原告主張上開設備均於租賃期間內遭被告李思樺破壞，被告李思樺抗辯，對講機、電鈴只是沒接線和信箱一樣都是在賣給原告之前就壞了，原告主張之其他部分在被告李思樺居住期間都沒有損壞等語。

經查，對講機、電鈴、信箱部分，另一被告永旭公司陳述在帶看屋時就是壞的，所以帶看時都沒有辦法按電鈴等語，是以，此對講機、電鈴、信箱部分是否係於被告李思樺租賃期間才損壞已有所疑，原告就此部分僅證明對講機、電鈴、信箱有損壞，但此部分並無其他證據可資證明係於租賃期間才由被告李思樺所損壞，就此三部分之請求，則屬無據，應予駁回。

而二樓流理台、二樓廁所洗手台、四樓廁所門損壞部分，被告李思樺抗辯並無損壞，但此部分另一被告永旭公司則陳述上開部分在被告李思樺租賃後交給原告時，到場看確有上開損壞等語。

是以，此部分之損壞，應堪認於被告李思樺租賃期間才發生，被告李思樺應負此部分之損害賠償。

3.原告就系爭房屋得請求減少價金又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。

足見於買賣有物之瑕疵之情形，買受人得選擇解除契約或請求減少價金，僅於解除契約顯失公平時，始限制買受人解除契約權利之行使。

是本件原告主張將漏水部分修繕損害賠償部分當成以減少價金方式請求被告李思樺尚屬有據，而其餘損害賠償則依債務不履行之損害賠償請求被告李思樺給付，亦屬有據。

經查，系爭房屋之漏水修繕之金額為鑑定報告書之工程預算詳細表所載編號參、肆（扣除第6項）、伍、陸之總額，被告李思樺租賃期間損壞之部分為編號貳、肆（第6項），被告就上開之工程內容應負給付責任。

而其餘編號壹之一樓修復工程即信箱、通信工程則不用負責。

而該工程預算詳細表之編號柒部分，係將所有工程內容加上總共百分之二十九之廢料清理運什費、其他費用、利潤、稅捐及管理費，故在扣除編號壹之金額17,850元後，所有被告李思樺應給付之工程所有金額為449,719 元，再加上編號柒共百分之二十九費用後，總計金額應為580,138 元，原告對被告李思樺請求之金額在此範圍內為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

（二）原告請求被告永旭仲介公司返還已給付服務費140,000 元是否有理？本件原告主張被告永旭仲介公司對系爭房屋是否漏滲水未善盡調查義務且有隱瞞漏水情事之嫌，並未盡善良管理人之居間義務等語，然查，就系爭房屋之壁癌、滲水情形，原告亦於拆除裝潢後才能發現，可見就壁癌滲水情形係隱匿在裝潢內，仲介人員僅能就外觀為觀察，不可能拆除裝潢後來檢視牆面情形，被告永旭仲介公司就此部分尚難認為有隱匿漏水之情事。

至於原告起訴狀所載之內政部版房地產委託銷售契約書所規範係賣方與仲介人員間之權利義務，原告執其內容解釋為買方和仲介人員間之權利義務亦無理由。

本院無從定被告永旭公司有未盡調查義務之事實存在，即難認定被告永旭公司有違反兩造間居間契約義務之情事，則原告請求被告永旭仲介公司返還已給付服務費140,000 元，核屬無據。

（三）被告李思樺另就押租金35,000元主張抵銷，原告並未否認，且就此部分原告自己寄出之存證信函亦有陳述此部分事實（本院卷33頁），應堪信為真實，故亦應扣除此35,000元。

（四）綜上所述，原告主張依買賣物之瑕疵擔保法律關係、租賃物承租人保管義務，請求被告李思樺應給付原告545,138元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回；

原告請求被告永旭仲介公司返還本件報酬140,000 元，自無理由，應予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項依職權宣告免假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

七、本件訴訟費用額確定為92,150 元（包括第一審裁判費8,150元、鑑定費84,000元），依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書之規定，由被告李思樺負擔67,595元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
中壢簡易庭 法 官 黃致毅
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
書記官 劉文松