中壢簡易庭民事-CLEV,103,壢簡,1185,20160115,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第1185號
原 告 周劉登妹
訴訟代理人 周秋萍
蔡宜真律師
被 告 程一豪
訴訟代理人 劉碧華
蔡銘書律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號一樓之建物全部遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬肆仟元，及其中新臺幣柒拾玖萬元自民國一○三年六月二十七日起至清償日止，其中新臺幣貳拾玖萬肆仟元自民國一○四年十二月十六日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一○四年十二月十七日起至實際返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬玖仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣参仟玖佰柒拾元由被告負擔新臺幣壹萬貳仟玖佰貳拾玖元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰壹拾捌萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，此項規定於簡易訴訟程序亦適用之（民事訴訟法第436條第2項參照）。

查原告起訴時之聲明為：㈠被告應將門牌號碼桃園縣龍潭鄉（現已改制為桃園市○○區○○○路000 號1 樓之建物（下稱系爭建物）遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告自民國102 年12月1 日起至起訴狀繕本送達日止每月新臺幣（下同）5 萬元租金，及上開金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

嗣於104 年12月16日言詞辯論時變更聲明為：㈠被告應將系爭建物全部遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告1,234,000元，及其中89萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中344,000元自104年12月16日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。

㈢被告應自104年12月17日起至實際返還系爭建物之日止，按月給付原告49,000元。

（見本院卷第116頁反面），核與上開規定並無不合，應予准許。

二、本件被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告為系爭建物之所有權人，被告於100 年6 月12日向原告承租系爭建物以營業，雙方並簽訂租賃合約書1份（下稱系爭租約），約定租賃期間自100 年8 月1 日起至105 年7 月31日止，每月租金為5 萬元，押租金則為10萬元，被告並應於每月5 日前繳納房租。

因被告稱原告亦有使用系爭建物之自來水，原告應分擔每個月水費1,000 元，則被告每月應繳之租金即為49,000元。

詎被告自102 年12月起，或未給付足額之租金，或未按時給付租金，原告遂以104 年12月11日向法院提出之民事追加狀（下稱系爭追加狀）為終止系爭租約之意思表示，雖被告於當日即收到系爭追加狀，惟原告仍主張以104 年12月16日言詞辯論時為系爭租約終止日，故兩造間系爭租約已於104 年12月16日終止；

被告迄今所積欠租金共計1,184,000 元。

復依系爭租約第12條約定「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」

被告因未依約繳納租金，而有違約情事，原告提起本件訴訟所支出之律師費5 萬元部分，即應由被告負擔。

又被告仍於系爭建物繼續營業，迄今仍未自系爭建物遷出，被告即係無權占用系爭建物，而享有相當於租金之不當得利，是被告應自系爭租約終止翌日即104 年12月17日起，至實際返還系爭建物之日止，按月給付原告49,000元。

為此，爰依所有物返還請求權、不當得利及系爭租約等法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭建物全部遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告1,234,000 元，及其中89萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中344,000 元自104 年12月16日起至清償日止，均按年息百分之5 計算之利息。

㈢被告應自104 年12月17日起至實際返還系爭建物之日止，按月給付原告49,000元。

二、被告則以：被告向原告承租系爭建物後，於100 年5 、6 月間，發現原告亦有使用系爭建物之自來水，經兩造協議自每月租金中扣除1,000 元作為原告使用自來水之代價，即被告每月應繳納之租金為49,000元。

因原告係獨自生活，原告於102 年10月間表示希望先行預支租金，被告因而於102 年10月26日先行給付原告3,000 元，被告為應原告此需求，因而與其商議每月租金分次給付予原告，避免原告即早將租金花用殆盡，亦獲原告同意，被告因而開始將每月租金以現金分次給付予原告。

後因系爭建物有漏水，被告遂以租金扣抵所受損害及修繕費用；

原告本件起訴後，被告於104 年2 月起，仍有按月匯款給付租金49,000元予原告。

因系爭建物有漏水，對於被告營業造成影響，雖經原告修繕過1 次，但仍有繼續漏水之情形，迭經被告催促，原告均置之不理，依被告委請第三人估算，修繕費用約753,100 元，此部分之修繕費用應由原告負擔，被告並非無端不給付租金，而係以被告所受損害與修繕費用扣抵租金云云，資為抗辯。

並聲明：請求駁回原告之訴。

三、得心證之理由：㈠原告請求被告遷讓返還系爭建物部分：⒈承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條、第767條第1項前段均有明文。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

⒉被告雖辯稱系爭建物有漏水情事，造成其損害，故以損害賠償及修繕費用扣抵租金云云。

惟查，被告迄今僅提出估價單1 紙（見本院卷第69頁），該估價單並非發票，已難認被告確有支出修繕費用；

且就系爭建物之漏水情形及影響範圍等，俱未見被告提出照片或其他資料相佐，本院自難僅憑被告泛言，遽認其所述系爭建物有漏水情形，造成其損害並支出修繕費用等節為真。

依此而觀，被告所辯其得以損害賠償費用及修繕費用等扣抵租金云云，洵無足採。

從而，被告有未依約給付租金之違約事實，足堪認定。

則原告依系爭租約第14條「甲乙丙各方……，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回店屋……」之約定，主張終止系爭租約，即有理由。

⒊第查，原告主張被告自102 年12月起即有積欠租金，且積欠之總額迄今已逾2 個月以上，經原告於103 年6 月18日以起訴狀為催告後，被告至今仍未給付等情，有房租收（付）款明細表1 份在卷可憑（見本院卷第109 頁至第112頁），被告對此亦無爭執，自堪信原告上開主張之事實為真。

又，系爭追加狀對被告所為終止系爭租約之意思表示，業於104 年12月11日送達予被告之訴訟代理人收受，有中華郵政掛號郵件回執1 紙在卷可憑（見本院卷第121 頁），是原告已合法終止系爭租約之事實，堪以認定。

從而，原告主張以104 年12月16日言詞辯論期日為系爭租約終止日，自非無據。

則依上開規定，系爭租約既已終止，被告即負有返還系爭建物之義務，是原告請求被告將系爭建物全部遷讓返還予原告，當屬有據。

㈡原告請求被告給付積欠之租金及律師費用部分：⒈積欠租金1,184,000 元部分：⑴按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條、第439條定有明文。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可供參照）。

⑵經查，本件系爭租約已於104 年12月16日終止，業經認定如前，原告主張被告尚積欠租金共1,184,000 元，亦據其提出與所述相符之房租收（付）款明細表1 份為證（見本院卷第109 頁至第112 頁），堪信為真。

被告雖辯稱其得以系爭房屋之修繕費用及損害賠償費用扣抵租金云云，並非可採，已如前述。

又原告請求之金額，並未將押租金扣除，惟押租金之性質，既為擔保承租人履行租賃債務，承租人如有欠租情事，當然發生抵充之效力，是被告所給付之押租金，自應從原告本件請求之金額中扣除，始為適法。

從而，原告本件得請求被告給付之金額應為1,084,000 元（計算式：1,184,000 －100,000 ＝1,084,000 ）。

⑶另，按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第1 、2 項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件關於給付租金債務，其給付應屬有確定期限，即依前揭規定，被告應自每期租金繳納期限截止之翌日起負遲延責任；

原告主張就原請求之租金部分，依起訴狀繕本送達翌日起算利息，另就聲明擴張所為追加請求租金部分，自系爭追加狀提出後之言詞辯論終結日，即104 年12月16日為追加請求租金部分之利息起算日，自非無據。

查本件起訴狀繕本係於103 年6月26日對被告之戶籍地址為送達，有本院送達證書及被告之個人戶籍資料查詢結果各1 件附卷可稽（見本院卷第10頁、第16頁）。

是就原請求之租金89萬元（見本院卷第52頁），扣除押租金10萬元後，共計79萬元，其利息起算日為103 年6 月27日；

就原告追加請求之租金294,000 元，其利息起算日則為104 年12月16日，均堪認定。

⒉律師費5 萬元部分：⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。

所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言；

所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上字第2340號判決意旨足資參照）。

⑵原告主張被告應給付律師費用5 萬元，無非以系爭租約第12條為其主要論述之依據。

惟觀其內容僅約定；

乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方（即原告）賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。

系爭租約係由原告所準備，顯見被告係處於被動地位，就該條款與原告並無協議、磋商之機會，且兩造間並未就倘原告違約時應如何賠償被告乙節為約定，足徵該約定顯失公平，核其約定性質與民法第247條之1第2款之法定要件相符，自應認系爭租約第12條之約定無效。

從而，原告據此請求被告應賠償律師費用5 萬元部分，即難憑採。

㈢原告請求被告給付不當得利部分：按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

故其得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。

查本件兩造間就系爭建物既已無租賃關係，被告仍占有系爭建物未遷讓返還予原告，揆諸前開說明，被告即屬不當獲有相當於租金之利益，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自104 年12月17日起至實際返還系爭建物予原告之日止，按月給付原告49,000元部分，即非無據。

四、綜上所述，原告依所有物返還請求權、不當得利及系爭租約等法律關係，請求如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許；

逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

五、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

並依同法第436條第2項、第392條第2項，依職權諭知被告如以主文第6項所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項定有明文。

經核本件第一審訴訟費用為14,366元【計算式：裁判費14,266元＋中華郵政查詢費100 元（見本院卷第76頁）＝14,366元】，審酌原告敗訴部分為關於租金之扣抵及律師費用之請求，共計15萬元，占原告全部請求之訴訟標的價額1,330,800 元【計算式：㈠遷讓房屋部分：96,800元（見本院卷第39頁）；

㈡租金及律師費用部分：1,234,000 元；

㈢不當得利部分：依同法第77條之2第2項、最高法院96年第4 次民事庭會議決議，不併算訴訟標的價額。

㈣96,800元＋1,234,000 元＝1,330,800 元】，約為10分之1 （計算式：150,000 1,330,800 ≒0.1 ，小數點第一位以下四捨五入），是依上開規定，應由原告負擔1,437 元（計算式：14,3660.1 ＝1,437 ，元以下四捨五入），餘12,929元（計算式：14,366－1,437 ＝12,929）則由被告負擔，爰依上開規定，就訴訟費用部分諭知如主文第5項所示。

中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
中壢簡易庭 法 官 劉俊源
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
書記官 洪鈺翔