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臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第125號
原 告 莊美香
兼 上一人
訴訟代理人 呂銀海
被 告 羅世隆
羅世興
共 同
訴訟代理人 羅盛鑫
上列當事人請求給付租金等事件，於中華民國104 年7 月21日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
核定被告羅世隆就如附圖所示B 部分建物占有桃園市○○區○○段○○○○地號土地，自民國一百零二年二月二日起至被告羅世隆喪失上開建物事實上處分權之日止，每月應給付原告莊美香新臺幣柒元、原告呂銀海新臺幣叁佰貳拾柒元之租金。
核定被告羅世興就如附圖所示A 部分建物占有桃園市○○區○○段○○○○地號土地，自民國一百零二年二月二日起至被告羅世興喪失上開建物事實上處分權止，每月應給付原告莊美香新臺幣貳拾壹元、原告呂銀海新臺幣壹仟零壹拾捌元之租金。
被告羅世隆應給付原告莊美香新臺幣貳佰玖拾肆元、原告呂銀海新臺幣壹萬叁仟柒佰叁拾肆元。
被告羅世興給付原告莊美香捌佰捌拾貳元、原告呂銀海新臺幣肆萬貳仟柒佰伍拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造依附表三訴訟費用負擔欄所示比例負擔。
本判決第三項及第四項得假執行。
事實及理由要領
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
查本件原告起訴時聲明為被告羅世隆應給付原告新臺幣（下同）8,631 元，被告羅世興應給付原告18,417元，被告陳歆茹應給付原告19,404元，並自民國102 年11月21日起至返還土地止，被告羅世隆每月給付原告411 元，被告羅世興每月給付原告877 元，被告陳新茹每月給付原告924 元。
嗣於104 年7 月21日當庭以言詞變更聲明為：㈠核定被告羅世隆就附圖所示B 部分建物占有桃園市○○區○○段0000號土地，面積51平方公尺，自101 年2 月2 日起至被告羅世隆喪失上開建物事實上處分權止，每月應分別給付原告莊美香10元、呂銀海466 元之租金；
㈡核定被告羅世興就如附圖A 部分之建物占有桃園市○○區○○段
0000號土地，面積159 平方公尺，自101 年2 月2 日起至被告羅世興喪失上開建物事實上處分權止，核定每月應分別給付原告莊美香30元、原告呂銀海1,454 元之租金；
㈢被告羅世隆應給付原告莊美香420 元、原告呂銀海19,572元；
㈣被告羅世興應給付原告莊美香1,260 元、原告呂銀海61,068元。
核其上開變更及追加本於原主張內容之同一事實，與原請求基礎之訴訟資料、證據資料均得相互援用，堪認屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，原告所為訴之變更及追加，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告呂銀海、莊美香於101 年2 月2 日經由本院民事執行處100 年度司執字第31451 號執行事件拍賣取得坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），並均已辦妥所有權移轉登記，原告呂銀海、莊美香之所有權應有部分各為50分之49、50分之1 。
被告2 人係如附圖（即桃園縣楊梅地政事務所103 年11年11月12日楊地測字第0000000000號函附土地複丈成果圖）所示編號A 、B 部分之建物（下分稱系爭A 建物、系爭B 建物）之事實上處分權人，系爭A 建物為被告羅世興管理使用，占用系爭土地159 平方公尺、系爭B 建物為被告羅世隆管理使用（土地複丈成果圖誤載為羅萬龍），占用系爭土地51平分公尺。
被告2 人占有系爭土地係基於民法推定之租賃關係，原告自得請求依民法第425條之1第2項規定核定租金，並於租金核定後，請求被告給付租金。
又系爭土地屬建地，被告所有之系爭A 、B 建物占用面積達210 平方公尺，致原告無法就系爭土地為充分之利用，其土地租金應以系爭土地申報地價年息10% 計算，而系爭土地102 年1 月之公告地價為每平方公尺新臺幣1,120元，原告莊美香應有部分50分之1 、呂銀海應有部分50分之49，依此計算，被告羅世隆每月應分別給付原告莊美香10元（計算式：51平方公尺×1,120 元×10% ÷12×1/50＝10元，元以下四捨五入）、呂銀海466 元（計算式：51平方公尺×1,120 元×10% ÷12×49/50 ＝466 元，元以下四捨五入）之租金；
被告羅世興每月應分別給付原告莊美香30元（計算式：159 平方公尺×1,120 元×10% ÷12×1/50＝30元，元以下四捨五入）、原告呂銀海1,454 元（計算式：159 平方公尺×1,120 元×10% ÷12×49/50 ＝1,451 元，元以下四捨五入）之租金。
又從原告於101 年2 月2 日取得系爭土地所有權至104 年7 月止，共計42個月，被告羅世隆應分別給付原告莊美香420 元（計算式：10元×42個月＝420 元）、原告呂銀海19,572元（計算式：466 元×42個月＝19,572元）；
被告羅世興應給付原告莊美香1,260 元（計算式：30元×42個月＝1,260 元）、原告呂銀海61,068元（計算式：1,454 元×42個月＝61,068元），爰依民法租賃關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠核定被告羅世隆就如附圖所示B 部分建物占有桃園市○○區○○段0000號土地，面積51平方公尺，自101 年2 月2 日起至被告羅世隆喪失上開建物事實上處分權止，每月應分別給付原告莊美香10元、呂銀海466 元之租金；
㈡核定被告羅世興就如附圖所示A 部分之建物占有桃園市○○區○○段0000號土地，面積159 平方公尺，自101 年2 月2 日起至被告羅世興喪失上開建物事實上處分權止，核定每月應分別給付原告莊美香30元、原告呂銀海1,454元之租金；
㈢被告羅世隆應給付原告莊美香420 元、原告呂銀海19,572元；
㈣被告羅世興應給付原告莊美香1,260 元、原告呂銀海61,068元。
二、被告則以：被告父親羅美灶原為佃農，自日據時代，即居住於系爭土地上之建物內，並於民國44年間設籍其上，至54年12月4 日訴外人羅美灶與訴外人即原地主何廷肇、何乾欽簽立買賣契約，一併買受系爭土地與系爭建物，但土地部分迄未辦理移轉登記，此為臺灣高等法院89年上易字第583 號民事確定判決認定在案。
原告既為拍賣取得系爭土地，依常情，應於拍定前即清楚了解該地存有建物且並未併付拍賣，亦應知被告與原地主間有買賣契約存在，而其仍執意承買，又興訟請求被告給付租金，應已違反誠信原則而為無理由，並聲明：駁回原告之訴。
三、不爭執事項：
（一）附圖所示編號A 部分建物為被告羅世興管理使用，附圖所示B 部分建物為被告羅世隆管理使用，A、B部分建物所坐落土地（即系爭土地），為原告二人於101 年2 月2 日經本院民事執行處100 年度司執字第31451 號執行事件拍賣取得所有權，土地之前所有權人為何迪藩、何廷肇，被告
等人之建物現坐落系爭土地，與本案原告間有推定租賃關
係存在，此為本院101 年度訴字第2079號民事確定判決認定在案（見本院卷第21至28頁）。
（二）系爭建物及附連之系爭土地係被告二人之父羅美灶向何廷肇、何乾欽（即何廷肇、何廷藩之被繼承人）所購買，並
於54年12月4 日簽訂不動產買賣契約，其中建物部分早由羅美灶於45年起設籍使用，但土地部分迄未辦理移轉登記等情，為本院86年度訴字第1241號及臺灣高等法院89年度上易字第583 號民事確定判決認定在案（見本院卷第29至49頁）。
四、得心證之理由：
㈠按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程式法所容許（最高法院96年度台上字第2569號判決意旨參照）。
次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。
又依此意旨，88年4 月21日民法增訂第425-1 條規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
查，原告於前案中主張被告無權占用原告所有系爭土地為由提起訴訟，然經臺灣桃園地方法院101 年度訴字第2079號民事判決審酌後認定：「系爭建物及附連之系爭土地係被告2 人之父羅美灶向何廷肇、何乾欽（即何廷肇、何廷藩之被繼承人）所購買，並於54年12月4 日簽訂不動產買賣契約，其中建物部分早由羅美灶設籍使用，但土地部分迄未辦理移轉登記等情，為本院86年度訴字第1241號及臺灣高等法院上易字第583 號民事確定判決認定在案，故系爭建物（即本件系爭A 、B 建物，下同）之管理處分權已移轉予羅美灶，並由被告2 人繼承。
又系爭建物與附連之系爭土地原同屬一人，系爭建物嗣後讓與羅美灶，再由被告2 人繼承，而系爭土地之所有權人則由何廷肇、何廷藩自何乾欽繼承後，再經原告2 人強制執行拍賣取得系爭土地所有權，然建物與土地權利歸屬已有所不同，自應推定在上開建物得使用期限間，建物受讓人與土地所有權人間有租賃關係，因此原告主張被告2 人無權占有系爭土地云云仍非可採…」等節，有前案之判決書可佐（見本院卷第25至26頁），且為兩造所不爭執，足認兩造間有推定之租賃關係存在。
是故，原告對於同一當事人之被告，另提起本件給付租金等事件以為請求，就前案認定兩造間在系爭房屋得使用期限內有租賃關係乙節係屬已於前案確定判決中經合法確定之事實，本院自不得再為與上開判斷相反之主張或判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。
又原告係於101 年2 月2 日取得系爭土地所有權，此亦為兩造所不爭執，是原告主張兩造從101 年2 月2 日起推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係，亦堪認定。
故原告主張被告應給付系爭土地之租金，並依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定租金數額，自屬有據
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限；
又上開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文；
而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。
次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。
而系爭土地係屬非都市土地之特定農業區甲種建築用地，有土地登記第二類謄本為憑（見本院卷第6 頁），雖非都市土地之建築用地，惟法院參酌土地之申報地價或土地法第97條第1項之規定而為核定適當之租金，則非法所不許。
次按租金之核定，須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查：
⒈系爭土地距臺鐵楊梅站約7 公里、臺鐵湖口站約3.6 公里、臺鐵富岡站3 公里；
距上湖國小約850 公尺，附近有便利商店；
距主要市場、醫院、湖口市區約2.8 公里；
連外道路為楊湖路3 段，距離530 公尺；
距湖口交流道約6 公里等節，業據原告陳報在卷（見本院卷第113 頁），本院審酌系爭土地位置偏僻，距市區尚有相當距離，併參酌被告2 人占用系爭土地之位置，非都市土地，及被告利用土地之經濟價值及所受利益等情，認原告就被告占用系爭土地，請求按土地申報地價年息7%給付租金為適當。
本件原告莊美香、呂銀海共有系爭土地，應有部分分別為50分之1 、50分之49，有系爭土地登記第二類謄本在卷足參（見本院卷第6 頁），又被告羅世興、羅世隆所有系爭A 、B建物分別占用系爭土地面積159 、51平方公尺，亦有桃園縣楊梅地政事務所103 年11月12日號函附土地複丈成果圖為據，而兩造亦不爭執以102 年度之申報地價每平方公尺1,120 元作為租金之計算基準（見本院卷第138 頁），是本院核定被告羅世隆就如附圖所示B部分建物占有系爭土地面積51平方公尺部分，以系爭土地申報地價7%計算，自101 年2 月2 日至被告羅世隆喪失上開建物事實上處分權之日止，每月應給付之租金為原告莊美香7元、原告呂銀海327 元（計算式詳如附表一）；
核定被告羅世興就如附圖所示A 部分建物占有系爭土地面積159 平方公尺部分，以系爭土地申報地價7%計算，自101 年2 月2 日至被告羅世興喪失上開建物事實上處分權之日止，每月應給付之租金為原告莊美香21元、原告呂銀海1,018 元（計算式詳如附表二）。
⒉又被告2 人自101 年2 月2 日起迄今均未給付租金，為兩造所不爭執，則原告基於租賃關係請求被告自101 年2 月2 日至104 年7 月，已到期部分共計42個月之租金，洵屬有據。
因此，被告羅世隆應給付原告莊美香294 元、呂銀海13,734元（計算式詳如附表一）；
被告羅世興應給付原告莊美香882 元、原告呂銀海42,756元（計算式詳如附表二）。
五、綜上所述，原告莊美香、呂銀海依民法租賃關係請求被告羅世隆、羅世興給付如主文第1項至第4項所載，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、本判決原告給付之訴勝訴部分，其訴訟標的之金額在50萬元以下，係屬民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
本院審酌兩造勝敗比例後，由兩造依附表三訴訟費用負擔欄所示比例負擔，爰諭知如主文第6項所示。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
中壢簡易庭 法 官 王星富
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
書記官 劉彩華
附表一：羅世隆占用部分之租金計算
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│編號│期 間│占用系爭土地│ 申報地價 │土地所有人│ 核定每月租金額 │ 應給付租金總額 │
│ │ │範圍 │（新臺幣）│ │ （元以下四捨五入） │ │
│ │ │（平分公尺）│ │ │ │ │
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│1 │101 年2 月2 日至│51平分公尺 │每平方公尺│ 莊美香 │7 元 │7 元×42個月＝294 元 │
│ │104 年8 月1 日止│ │1,120元 │（應有部分│（計算式：51平方公尺×1,120 │ │
│ │ │ │ │50分之1 ）│元×7% ÷12×1/50＝7 元） │ │
│ │ │ │ ├─────┼──────────────┼────────────┤
│ │ │ │ │ 呂銀海 │327元 │327 元×42個月＝13,734元│
│ │ │ │ │（應有部分│（計算式51平方公尺×1,120元 │ │
│ │ │ │ │50分之49）│×7% ÷12×49/50 ＝327 元） │ │
├──┼────────┼──────┼─────┼─────┼──────────────┼────────────┤
│2 │104 年8 月2 日起│同上 │每平方公尺│ 莊美香 │7元 │ │
│ │至被告羅世隆喪失│ │1,120 元 │（應有部分│（計算式同上） │ │
│ │系爭房屋事實上處│ │ │50分之1 ）│ │ │
│ │分權日止 │ │ ├─────┼──────────────┤ │
│ │ │ │ │ 呂銀海 │327元 │ │
│ │ │ │ │（應有部分│（計算式同上） │ │
│ │ │ │ │50分之49）│ │ │
└──┴────────┴──────┴─────┴─────┴──────────────┴────────────┘
附表二：羅世興占用部分之租金計算
┌──┬────────┬──────┬─────┬─────┬──────────────┬─────────────┐
│編號│ 期 間│占用系爭土地│ 申報地價 │土地所有人│ 核定每月租金額 │ 應給付租金總額 │
│ │ │範圍 │（新臺幣）│ │ （元以下四捨五入） │ │
│ │ │（平分公尺）│ │ │ │ │
├──┼────────┼──────┼─────┼─────┼──────────────┼─────────────┤
│ 1 │101 年2 月2 日至│159 │每平方公尺│ 莊美香 │21元 │21元×42個月＝882元 │
│ │104 年8 月1 日止│ │1,120 元 │（應有部分│（計算式：159 平方公尺×1,12│ │
│ │ │ │ │50分之1 ）│0 元×7%÷12×1/50＝7 元） │ │
│ │ │ │ ├─────┼──────────────┼─────────────┤
│ │ │ │ │ 呂銀海 │1,018 元 │1,018 元×42個月＝42,756元│
│ │ │ │ │（應有部分│（計算式159 平方公尺×1,120 │ │
│ │ │ │ │50分之49）│元×7%÷12×49/50 ＝1,018 元│ │
│ │ │ │ │ │） │ │
├──┼────────┼──────┼─────┼─────┼──────────────┼─────────────┤
│ 2 │104 年8 月2 日起│同上 │每平方公尺│ 莊美香 │21元 │ │
│ │至被告羅世興喪失│ │1,120 元 │（應有部分│（計算式同上） │ │
│ │系爭房屋事實上處│ │ │50分之1 ）│ │ │
│ │分權日止 │ │ ├─────┼──────────────┤ │
│ │ │ │ │ 呂銀海 │1,018 元 │ │
│ │ │ │ │（應有部分│（計算式同上） │ │
│ │ │ │ │50分之49）│ │ │
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附表三：訴訟費用負擔
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│編號│姓 名│訴訟費用負擔比例│
├──┼────┼────────┤
│ 1 │ 呂銀海 │29.4% │
├──┼────┼────────┤
│ 2 │ 莊美香 │0.6% │
├──┼────┼────────┤
│ 3 │ 羅世隆 │53% │
├──┼────┼────────┤
│ 4 │ 羅世興 │17% │
└──┴────┴────────┘
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