中壢簡易庭民事-CLEV,104,壢簡,428,20160805,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第428號
原 告 卓正平
訴訟代理人 簡維能律師
複 代理人 郭鐙之律師
被 告 卓子洋
訴訟代理人 劉楷律師
複 代理人 蔡政峯律師
莊秉澍律師
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國105 年7 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴時之聲明為：「㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段0000○0 地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼桃園市○○區○○村00號之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。」

嗣於民國104 年12月17日變更訴之聲明為：「㈠先位訴之聲明：1.被告應將系爭房屋回復原狀，並將房屋返還予原告。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位訴之聲明：1.被告應將系爭房屋交付予原告。

2.願供擔保，請准宣告假執行。」

核原告所為上開訴之變更，係基於同一個建物之權利歸屬法律關係所衍生而出，核屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於100 年4 月11日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定將被告所有系爭土地之權利範圍二分之一出賣予原告，而依系爭買賣契約第8條第3項、第5項之約定，買賣標的包括房屋及室內外之定著物，買賣標的如僅為土地，點交時如土地有地上物、工作物者，應按現狀連同地上物、工作物移交由買方所有，可知被告於出賣系爭土地時，即已將坐落於系爭土地上之未辦保存登記之系爭房屋一併出賣予原告；

且系爭房屋內部已殘破不堪，已無太多剩餘價值，依一般交易習慣，購買之土地上若有類似老舊、殘破之建物通常連同土地一併買賣，亦足證被告於出賣系爭土地時，確有一併出賣系爭房屋之意思；

詎嗣後被告竟仍占用系爭房屋，不願交付原告，爰主張類推適用民法767 條第1項規定為先位請求，並依民法第348條之規定及系爭買賣契約之法律關係為備位請求，而提起本件訴訟。

並聲明：㈠先位訴之聲明：1.被告應將系爭房屋回復原狀，並將房屋返還予原告。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位訴之聲明：1.被告應將系爭房屋交付予原告。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：否認系爭買賣契約之標的有包含系爭房屋，且系爭買賣契約係地政士事務所之定型化不動產買賣契約通用範本，故須先認定買賣標的為何，再進而適用相關之條款，而不應僅以買賣契約上之通用規定即認定買賣之標的有包含系爭房屋，且系爭房屋僅占系爭土地面積之6 ％，且系爭房屋有84％坐落於系爭土地以外之土地上，故從上開比例觀之，兩造間若要出賣系爭房屋，自應有更詳實之記載，且系爭房屋有門牌號碼，然系爭買賣契約上卻未為記載系爭房屋之門牌號碼以特定買賣標的，故可知原告所述顯非真實等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造於100 年4 月11日簽訂系爭買賣契約，約定將原告所有系爭土地之權利範圍二分之一出賣予原告，故系爭土地現為原告所有等情，有土地登記公務用謄本、土地所有權買賣移轉契約書在卷可稽（見本院卷第126 頁、第146 頁至第147 頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告復主張系爭買賣契約之標的包含系爭房屋，被告應返還、交付系爭房屋與原告等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件兩造間之爭點在於：㈠系爭買賣契約之標的是否包含系爭房屋？㈡原告先位聲明主張被告應將系爭房屋回復原狀並返還原告，有無理由？若否，則㈢原告備位聲明主張被告應將將系爭房屋依買賣契約之約定交付被告，有無理由？茲分敘如下：㈠系爭買賣契約之標的是否包含系爭房屋？1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，係因意思表示之解釋，應屬探求表意人為該意思表示之目的性及法律行為之和諧性。

故如當事人對於契約有所爭執者，其於解釋時，應探求立約之真意，並所應力求者，應於解釋契約條款時，從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號裁判意旨可供參考）。

2.經查，觀諸兩造間系爭買賣契約第1條關於不動產標示及買賣權利範圍之約定，兩造僅於土地標示處填載系爭土地之地號，就建築改良物之部分則未有任何記載，有系爭買賣契約書可證（見本院卷第177 頁），而買賣之標的為契約之重要約定事項，故買賣房地之交易雙方為特定彼此之權利義務關係，無論買賣標的物之價值，均會盡量於買賣契約上載明買賣標的之範圍以供特定，惟本件兩造間卻未於買賣標的中記載系爭建物之相關資料，自難認系爭買賣契約之買賣標的有包含系爭房屋。

原告雖主張係因系爭房屋未辦理保存登記且已殘破不堪，所以未於買賣契約上為記載等語，然查，系爭房屋固未辦理保存登記，但其設有門牌號碼足供作為特定買賣標的之依據，而系爭買賣契約上亦有填載建物門牌號碼之欄位（見本院卷第177 頁），可知兩造於系爭買賣契約上並非不能記載系爭房屋之門牌號碼作為系爭買賣契約之標的，是認原告主張無法於系爭買賣契約上就系爭房屋為記載之主張，並不足採。

從而，從兩造於系爭買賣契約就買賣標的之記載可知，兩造於系爭買賣契約中所約定之買賣標的僅包含系爭土地，系爭房屋並未包含於兩造買賣契約之買賣標的範圍內。

3.原告雖又主張依系爭買賣契約第8條第3項、第4項、第18條之約定，可知被告間有將系爭房屋一併出賣予原告等語，然查，從系爭買賣契約第1條第5項所載「買賣標的如僅為土地」、第6條第5項所載「買賣標的如為耕地」等語可知，系爭買賣契約之內容至少有就買賣標的為土地、土地及房屋、耕地等不同情形作不同假設性之記載，以供各種不動產買賣之情形加以通用，故並非契約上之每一條約定均與兩造間之買賣有關，而須先認定買賣契約之標的後，再就與買賣契約標的有關之部分為適用；

而本件兩造間於系爭買賣契約之買賣標的僅包含系爭土地，業經認定如前，是縱系爭買賣契約第8條第3項及第18條有就買賣標的為房屋之情形為較細部之約定、系爭買賣契約第8條第4項有就買賣標的為違章建築之情形為較細部之約定，亦與本件系爭土地之買賣無涉，故尚無法以此認定兩造間即有就系爭房屋為買賣之意思，原告此部分之主張並不足採。

4.原告雖又主張依系爭買賣契約第8條第5項之約定，被告已有將系爭房屋出賣給原告之意思等語，經查，系爭買賣契約第8條第5項固約定：「買賣標的如僅為土地，點交時如土地上有地上物、工作物者，應依照現狀連同地上工作物移交由買方所有。」

等語（見本院卷第150 頁），而系爭房屋確有部分坐落於系爭土地上，有桃園市中壢地政事務所104 年12月28日中地法土字第63100 號複丈成果圖可佐（見本院卷第199 頁），然從系爭買賣契約第8條第5項「買賣標的如僅為土地」之用語可知，該條項乃是專門針對僅出賣土地之情形為規定，而不適用於土地及房屋一併出賣之情形，故解釋上自應將「房屋」從該條項中所指之「地上物、工作物」中排除，始符合契約整體之意思；

且該約定既係適用於僅出賣土地之情形，則可知其所指於出賣時應一併點交之「地上物、工作物」應僅限於交易價值極低之地上物或工作物，例如圍牆、平台等，始有為確保買受人取得土地後能充分利用土地，而課予出賣人應一併移轉該地上物或工作物之義務之理；

反之，就具有一定交易價值之建物或房屋，若要求出賣人於出賣土地後即須因此條項之約定而點交建物或房屋，顯對出賣人有失公平，且不符交易常情，是足認兩造間就系爭買賣契約第8條第5項所指應於點交時一併移交之「地上物、工作物」自不包括房屋等得獨立作為買賣標的之不動產在內；

又本件系爭房屋之坐落土地面積共106 平方公尺，其中坐落於系爭土地上之面積僅有17平方公尺，有前揭土地複丈成果圖可佐，則若認原告於買受系爭土地後即得依系爭買賣契約第8條第5項之約定取得僅有少部分坐落於系爭土地上之系爭房屋，亦顯與交易常情有違，益證兩造間於系爭買賣契約第8條第5款之約定並未有將系爭房屋納入規範之意思，是亦難依此條項之規定認兩造間有將系爭房屋連同系爭土地一併作為買賣標的之意思。

5.又原告雖主張因系爭房屋已殘破不堪，依交易習慣應連同土地持份一併移轉予原告等語，然查，就土地交易實務上是否確有原告所稱之此交易習慣，原告並未提出任何具體說明；

而系爭房屋雖有部分損壞，但主要牆面、屋頂之結構均仍存在，有照片可證（見本院卷第140 頁至第145 頁），且經鑑定單位鑑價之結果亦仍有15,300元之交易價值，有鑑定報告為憑（見本院卷第61頁），則難認原告於購買系爭土地時，即可在未就系爭房屋付出任何對價之情況下，平白取得系爭房屋之事實上處分權，是認原告此部分之主張亦不足採。

從而，兩造間就系爭買賣契約所約定之買賣標的僅包含系爭土地，而不包含系爭房屋，足堪認定。

㈡原告先位聲明主張被告應將系爭房屋回復原狀並返還原告，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

經查，兩造於系爭買賣契約之買賣標的並未包含系爭房屋，業經認定如前，即難認原告已取得系爭房屋之事實上處分權，則原告主張類推適用民法第767條第1項之規定，請求被告返還系爭房屋，即屬無據。

㈢原告備位聲明主張被告應將系爭房屋依買賣契約之約定交付被告，有無理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

經查，系爭買賣契約之買賣標的並未包含系爭房屋，業經認定如前，則原告主張依民法第348條第1項主張被告應交付系爭房屋，即亦屬無據。

五、綜上所述，原告主張類推適用民法第767條第1項前段之規定，及依同法第348條第1項之規定，先位請求被告將系爭房屋回復原狀並返還予原告，備位請求被告將系爭房屋交付予原告，均為無理由，均應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 8 月 5 日
中壢簡易庭 法 官 許容慈
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 5 日
書記官 洪鈺翔