- 主文
- 事實及理由
- 壹、程序方面
- 貳、實體部分:
- 一、本訴部分
- (一)原告主張:被告於民國103年6月30日與原告簽立租賃契
- (二)被告則以:訴外人即被告員工呂秋蜜於104年7月間向原
- 二、反訴部分
- (一)反訴原告主張:承前所述,系爭租賃契約既已終止,反訴
- (二)反訴被告則以:緣押租金除擔保租金之外,亦擔保租賃期
- 三、兩造不爭執之事項(見本院卷第127頁):
- (一)兩造於103年6月30日訂立為期兩年、租期為103年7月
- (二)被告於105年1月5日交付系爭房屋之鑰匙予原告。
- (三)原告提出本件訴訟,支付律師費60,000元,被告提出本件
- 四、茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下:
- (一)本訴部分:
- (二)反訴部分:
- 五、綜上所述,本訴部分,原告依系爭租賃契約之法律關係,請
- 六、本判決本訴原告及反訴原告勝訴部分,係就民事訴訟法第42
- 七、本件判決之基礎已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,
- 八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
- 法官與書記官名單、卷尾、附錄
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臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第552號
原 告
即反訴被告 游明嵩
訴訟代理人 段思妤律師
複 代理人 王柯雅菱律師
被 告
即反訴原告 名佳利金屬工業股份有限公司
法定代理人 林世強
訴訟代理人 王聖舜律師
楊敦元律師
上列當事人間請求給付租金事件,本院於民國105 年11月22日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬元,及自民國一百零五年四月三十日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟肆佰貳拾元由被告負擔新臺幣壹仟柒佰壹拾元,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告如以新臺幣新臺幣捌萬元為原告預供擔保,得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳仟玖佰陸拾叁元,及自民國一百零五年七月二十一日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由反訴被告負擔新臺幣壹佰叁拾元,餘由反訴原告負擔。
本判決第五項得假執行;
但反訴被告如以新臺幣貳仟玖佰陸拾叁元為反訴原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴;
反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連者,得提起反訴,民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。
所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者,乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間,或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間,有牽連關係而言,即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係,與反訴標的之法律關係同一,或當事人兩造所主張之權利,由同一法律關係發生,或本訴標的之法律關係發生之原因,與反訴標的之法律關係發生之原因,其主要部分相同,均可認兩者間有牽連關係(最高法院91年度台上字第262 號判決參照)。
本件原告因兩造間租賃契約關係所生爭議提起本訴,依租賃契約之法律關係訴請被告給付租金等,惟被告於本訴言詞辯論終結前提起反訴,主張租賃契約終止後,原告拒不返還押租保證金,依租賃契約之法律關係訴請返還押租保證金等反訴,亦係以上開租賃契約關係為基準,且核其反訴標的與本訴之防禦方法間有相牽連關係,揆諸前揭說明,被告所為反訴即屬合法,自應准許,合先敘明。
貳、實體部分:
一、本訴部分
(一)原告主張:被告於民國103 年6 月30日與原告簽立租賃契約(下稱系爭租賃契約),向原告承租原告所有之門牌號碼桃園市○○區○○○路00巷0 號房屋(下稱系爭房屋),租期自103 年7 月1 日起至105 年6 月30日止,每月租金4 萬元,保證金8 萬元。
詎被告自104 年10月起即未依約給付同年11、12月之租金計新臺幣(下稱)80,000元,經原告於104 年12月7 日寄發律師函後,被告始於105 年1 月5 日與原告相約交付鑰匙,兩造合意終止系爭租賃契約。
被告於租賃期間,將系爭房屋作為外籍勞工宿舍用途,屋內多有門、窗拆除及天花板、牆壁遭塗鴉之情形,甚至於屋內以木板訂製上下床舖,而未於系爭租賃契約終止後回復原狀,故原告只能另請廠商重新裝設門、窗、拆除床板及重新粉刷牆壁、天花板,費用共計170,366 元。
又系爭租賃契約第8條第2項約定,一方因他方違約之情事涉訟所繳納之訴訟費、律師費,他方應負賠償之責,而原告因本件紛爭委請律師處理,併請求律師費60,000元,是上述金額合計為310,366 元(計算式:80,000元+170,366 元+60,000元=310,366 元)。
爰依系爭租賃契約之法律關係,提起本件訴訟等語,並聲明:被告應給付原告310,366 元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息。
(二)被告則以:訴外人即被告員工呂秋蜜於104 年7 月間向原告為提前終止系爭租約之意思表示,復於同年8 月5 日及10日去電原告重申終止系爭租賃契約之意,顯見系爭租賃契約至遲已於同年9 月30日終止,嗣後訴外人即被告員工高碧華曾多次去電原告欲處理返還系爭租賃房屋等事宜,惟原告藉故推諉不配合辦理,被告遲至105 年1 月5 日始返還系爭房屋及辦理水電過戶,此洵屬原告受領遲延,故原告請求104 年11、12月租金8 萬元,顯無理由。
又關於原告所主張系爭房屋屋內之受損部分,因系爭租賃契約第2條第2項及第6條約定、民法第429條之規定,至多僅能認為被告負有將物品騰空或清空之義務,而無回復原狀及修繕之義務,且依系爭租賃契約第4條第2項後段約定,甲方(即出租人)同意於租賃期間內如房屋有改裝系統設施和隔間之必要時,乙方(即承租人)在知會甲方後得自行裝設,但不得損壞原有之建築結構,租約期滿後,不需復原,益證已免除被告將前述床鋪、洗衣台、電線線路清空之復原結果;
此外,其餘損害部分,被告否認係在租賃期間所發生,且否認係其所造成,因被告自95年7 月起即向原告承租系爭房屋,期間並經多次續約,原告從未要求被告進行修繕或回復原狀,亦未主張被告有何違約之情事,是此部分損害賠償170,366 元請求,並無理由;
縱鈞院認被告應負系爭房屋損害之修復責任,惟系爭房屋係於71年6 月21日建築完成,受損之門、窗、玻璃及天花板等房屋附屬設備,迄今均已超過10年耐用年限,計算損害賠償應扣除折舊,折舊後殘值為15,488元【計算式:取得成本170,366 元/ (耐用年數10年+1 )=15,488元】。
綜上,被告既違無約之情事,原告自不得起求被告給付律師費60,000元等語,資為抗辯。
並聲明:駁回原告之訴。
二、反訴部分
(一)反訴原告主張:承前所述,系爭租賃契約既已終止,反訴被告自應返還保證金80,000元,惟反訴被告迄今仍未返還,致反訴原告委請律師提起訴訟,依系爭租賃契約第8條第2項約定,並請求反訴被告給付此部分律師費100,000元,爰依系爭租賃契約之法律關係,提起反訴等語,並聲明:反訴被告應給付原告180,000 元,及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息。
(二)反訴被告則以:緣押租金除擔保租金之外,亦擔保租賃期間之債務不履行及損害賠償,雖系爭租賃契約第7條約定,保證金不得轉為租金,然反訴原告除未給付租金外,尚對反訴被告負有損害賠償之責,反訴被告自得以保證金抵償損害賠償金額,準此,反訴被告並無違反系爭租賃契約約定,故反訴原告請求反訴被告給付律師費100,000 元,顯無理由等語。
並聲明:反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項(見本院卷第127 頁):
(一)兩造於103 年6 月30日訂立為期兩年、租期為103 年7 月1 日至105 年6 月30日、每月租金40,000元之租賃契約,約定由原告提供坐落於桃園市○○區○○○路00巷0 號之建物予被告使用。
且被告依系爭租賃契約約定,交付80,000元保證金予原告。
(二)被告於105 年1 月5 日交付系爭房屋之鑰匙予原告。
(三)原告提出本件訴訟,支付律師費60,000元,被告提出本件訴訟,支付律師費100,000 元。
四、茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下:
(一)本訴部分: 1、系爭租賃契約於105年1月5日由兩造合意終止: (1)租賃期間:(一)自民國103 月7 月1 日起生效至105 年6 月30日止,計期貳年。
(三)租賃期間,甲、乙雙方若需提前解約,須於二個月前通知對方以作為搬遷之準備。
契約到期時,乙方若欲繼續承租時,則乙方享有優先承租權,但必須於契約到期之二個星期前以書面通知甲方,以作為續約之準備,若甲方要收回不繼續出租時,需於租約到期之二個月以書面通知乙方,以做為搬遷之準備。
系爭租賃契約第2條第1款及第3款均分別明定。
經查,系爭租賃契約之期間雖係自103 年7 月1 日至105 年6 月30日止,然原告業於104 年12月7 日寄發律師函予被告,催告其應給付104 年10月及11月之租金,並表明如被告未依約定協商系爭租賃契約之後續事宜,將為終止系爭租賃契約之意思表示後,被告始於105 年1 月5 日與原告相約交付系爭房屋鑰匙等情,有原告提出之易淵法律事務所104 年12月7 日(104 )淵律字第120707號函在卷可稽(見本院卷第9 頁),且就其係於105 年1 月5 日將系爭房屋之鑰匙返還原告等事實,被告亦不爭執,是原告主張系爭租賃契約係於105 年1 月5 日由兩造合意終止,尚屬有據。
從而,原告依系爭租賃契約,請求被告給付104 年11月及12月之租金,應認可採。
(2)當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證責任。
民事訴訟法第277條前段。
被告既辯稱:伊於104 年7 月間,已經由訴外人呂秋蜜向原告表示提前終止系爭租約之意思表示,訴外人呂秋蜜並分別於104 年8 月5 日至8 月10日去電原告,向原告重申已於104 年7 月提前為終止契約之意思表示,系爭租賃契約應已於104 年9 月30日終止,且系爭租賃契約並無約定提前終止租約需以書面為之,應認上開通知即生終止效力等語。
則訴外人呂秋蜜是否確向原告為終止系爭租賃契約之通知等節,自應由其負舉證責任。
惟查,證人呂秋蜜雖於審理中證稱:(被告訴訟代理人問:證人是否於被告公司任職?職稱?)是,任總務課長,104 年8 月30日離職。
(被告訴訟代理人問:所以租期至何時?)本來契約租賃是105 年6 月30日,但提前終止,租到104 年8 月,但後來到9 月才正式搬離開等語(見本院卷第74頁),然其復於該次審理中再證稱:(原告訴訟代理人問:電話中有無告知原告契約要幾月終止?)電話中有告訴原告104 年8 月底終止租約。
(原告訴訟代理人問:有無與原告相約交付鑰匙及點交房屋?)因為是在我離職以後的事情,我不清楚。
(原告訴訟代理人問:系爭租賃物之水電費繳至何時?)我不清楚等語(見本院卷第75頁),核其先後於審理中證詞,雖伊先供陳係於104 年7 月初某日向原告為終止契約之意思表示,被告於9月正式搬離系爭房屋等節,然伊隨後亦自承於104 年8 月30日即離職,且伊不清楚離職後發生之情事等語(見本院卷第75頁),則伊於被告訴訟代理人提問時,能清楚回答被告於104 年9 月份正式搬離系爭房屋,然於原告訴訟代理人追問被告搬離之細節時,卻推諉伊已離職,故不清楚等節,其證言顯前後矛盾,且伊曾為被告前員工,其證詞似有維護被告之嫌,難認可採。
(3)又被告雖另外提出104 年8 月份被告之通聯紀錄證明被告確實有電話通知原告欲終止契約之情事,然通聯紀錄至多僅得作為有通話之證明,難以證明通話內容,難認此通聯紀錄得以做為對被告有利之證據。
再參以證人邱顯達於審理中證稱:伊於104 年11月間陪同原告前往系爭房屋探勘房屋狀況,發現現場雜物很多、門窗破損,當時原告有向被告員工表示,屋內尚有許多床鋪未拆、雜物未搬遷,員工表示要回去跟公司請示,員工請示之內容為復歸修繕;
又原告向其表示因為(按:房客)準備要退租,所以先去看看房屋狀況,原告並無向其表示租期,也沒有說確定退租時間等語(見本院卷第97頁至第98頁),是被告雖辯稱已於104 年7 月份向原告為終止契約之意思表示,並於同年9 月底搬遷等語,然證人邱顯達於104 年11月間陪同原告至系爭房屋查看屋況時,屋內尚有床鋪、隔間木板及垃圾等情,業經證人邱顯達證述在卷,核與原告所提出之系爭房屋內部現場照片(見本院卷第15頁)相符,足證被告於104 年9 月底前,尚未確實搬遷完畢,再稽之被告係於105 年1 月5 日始將系爭房屋之鑰匙交付予原告,堪認被告辯稱於104 年7 月間已經通知原告終止系爭租賃契約,並於104 年9 月30日搬遷完畢等事實,難以憑採。
又被告雖提出系爭房屋104 年6 月起至12月之電費收據(見本院卷第109 頁至第112 頁),然此至多僅證明被告於104 年10月至12月間,已無使用系爭房屋,尚難據此認定被告有將系爭房屋遷空並歸還予原告之意思。
再者,如被告確實已明確告知欲於104 年9 月30日終止系爭租賃契約,則原告既欲出售系爭房屋,衡情理應會向證人邱顯達表示系爭房屋之租賃狀態,且被告亦無庸再支付104 年10月至12月之電費,然量以原告並無告知證人邱顯達系爭租賃契約之確定終止日期,且被告對系爭房屋之104 年10月至12月之電費亦未於原告起訴前向原告請求返還等節,當可推認被告當時並未確實告知原告欲於104 年9 月30日終止系爭租賃契約。
是被告辯稱系爭租賃契約係於104 年9 月30日終止等情,既其未能舉證證明於104 年7 月間有通知原告欲終止系爭租賃契約之事實,則其所辯,要難憑採。
(4)至被告於105 年11月22日聲請傳訊訴外人高碧華,以證明被告曾多次去電通知原告辦理返還租賃物等相關事宜,然原告均未配合辦理等原告受領遲延之事實(見本院卷第128 頁),然就上開待證事實仍未能證明訴外人呂秋蜜確實有於104 年7 、8 月間向原告為終止系爭租賃契約之意思表示,是無傳訊訴外人高碧華之必要,併予敘明。
2、被告主張原告就系爭房屋受領遲延,並無理由:債權人對於已提出之給付,拒絕受領或不能受領者,自提出時起,負遲延責任。
民法第234條定有明文。
被告雖辯稱:訴外人高碧華曾多次去電原告欲處理返還系爭租賃契約等事宜,惟原告藉故推諉不配合辦理,遲至105 年1 月5 日始返還系爭房屋及辦理水電過戶,此洵屬原告受領遲延等語。
然查,被告未能舉證已於105 年7 、8 月前,曾向原告為終止系爭租賃契約之意思表示,依上揭規定,難認原告係就被告已提出之給付,陷於受領遲延之狀態。
被告主張,難認有理。
3、原告得依系爭租賃契約第4條第3項、第8條第2項約定,請求被告給付17,037 元之修復費用損害: (1)經查,系爭租賃契約第4條第3項及第8條第2項分別約定:使用租賃物之限制:乙方應以善良管理人之注意義務使用標的(按:地為錯字)物。
除天災、地變、不可抗力之情形外,因乙方過失致標的物毀損滅失者,應負損害賠償責任;
又違約罰則:任一方若有違約之情事,致損害他方之權益時,違約之一方應負他方損害賠償之責,如他方因上述原因而涉訟所繳納之訴訟費、律師費,均由違約之一方負責賠償。
經查,原告主張被告於租賃期間,將系爭房屋作為外籍勞工宿舍用途,屋內多有門、窗拆除及天花板、牆壁遭塗鴉之情形,甚至於屋內以木板訂製上下床舖,而未於系爭租賃契約終止後回復原狀,故原告只能另請廠商重新裝設門、窗、拆除床板及重新粉刷牆壁、天花板,費用共計170,366 元等語,業據其提出系爭房屋之現場照片41幀及修繕估價單3 張為證(見本院卷第22頁至第24頁),核與證人邱顯達於審理中證稱:伊於104 年11月間陪同原告前往系爭房屋探勘房屋狀況,發現現場雜物很多、門窗破損,當時原告有向被告員工表示,屋內尚有許多床鋪未拆、雜物未搬遷,員工表示要回去跟公司請示,員工請示之內容為復歸修繕等語相符(見本院卷第97頁至第98頁),自堪信原告主張之此部分事實為真實。
既系爭房屋之上揭損害,係由被告所致,則依上揭規定,被告自應負擔系爭房屋受損之損害賠償責任至明。
(2)至雖被告辯稱:被告否認前開損害係在租賃期間所發生,且否認係其所造成,因被告自95年7 月起即向原告承租系爭房屋,期間並經多次續約,原告從未要求被告進行修繕或回復原狀,亦未主張被告有何違約之情事等語。
惟被告於95年7 月間已向原告承租系爭房屋至今等情,為被告所自承,可知被告使用系爭房屋期間並無其他人入住,然自原告所提出之現場照片顯示,系爭房屋多有紗窗遺失、鐵窗拆除、鋁製鐵杆遭人破壞、牆面塗鴉、房門毀損等非自然毀損之情形(見本院卷第11頁至第20頁),倘系爭房屋係於被告承租前即發生上揭情況,衡情被告應會請求原告修繕,然被告於上開租賃期間,均未曾向原告表示系爭房屋有上開之毀損情形;
再者,雖被告辯稱兩造曾多次續約,原告皆未曾表示要求被告就系爭房屋應為修繕或回復原狀,然依據一般習慣,出租人如非必要,未經承租人同意,不得進入承租人承租之房屋內查看,既被告自95年7 月起即持續租賃系爭房屋至今,則原告主張於被告承租系爭房屋期間,未曾入系爭房屋內查看,方未令被告為修繕或回復原狀之表示等情,亦無違背一般經驗法則,是難以僅因原告未曾要求被告修繕或將系爭房屋回復原狀,即推認系爭房屋之毀損非由被告造成,被告所辯,要無可採。
(3)另被告雖辯稱:依系爭租賃契約第2條第2項及第6條約定及民法第429條之規定,至多僅能認為被告負有將物品騰空或清空之義務,而無回復原狀及修繕之義務,且依系爭租賃契約第4條第2項後段約定,甲方(即出租人)同意於租賃期間內如房屋有改裝系統設施和隔間之必要時,乙方(即承租人)在知會甲方後得自行裝設,但不得損壞原有之建築結構,租約期滿後,不需復原,益證已免除被告將前述床鋪、洗衣台、電線線路清空之復原結果等語。
然查,系爭租賃契約第2條第2項、第4條第2項及第6條分別約定:「乙方於租賃期間屆滿時,除經甲方同意並簽定新租約,始得繼續使用外,應即日將房屋案當時之狀況遷空,並清理完整交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何。」
、「使用租賃物之限制:未經甲方同意不得將房屋全部或一部份轉租、出租、頂讓或以其他變項方法由他人使用房屋。
另甲方同意於租賃期間內如房屋有改裝系統設施和隔間之必要時,乙方在知會甲方後得自行裝設,但不得損壞原有之建築結構,租約期滿後,不須復原。」
、「本契約租賃關係消滅時,乙方應將標的物內清除。」
(見本院卷第6 頁至第7 頁反面),就系爭租賃契約之約定以觀,系爭租賃契約僅係約定承租人於知會出租人後,方得自行改裝系統設施和隔間,且於出租人同意之情況下,方免承租人回復原狀之義務,而得以現況交屋,其並無免除承租人就系爭房屋受損害部分之修繕或回復原狀之責任之意。
又租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔;
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。
民法第429條第1項、第432條第1項及第2項前段分別定有明文。
依體系解釋,應認民法第429條係規範租賃物於非因承租人故意或過失造成之損壞者,方應由出租人負擔修繕義務,因此規範目的在使承租人就租賃物能為約定之使用收益(最高法院82年度台上字第15號判決意旨參照)。
然如係因承租人違反善良管理人之注意義務致生租賃物之損害,則應由承租人負擔損害賠償責任,自不待言。
是被告此皆所辯,亦難憑採。
(4)不法毀損他人之物者,被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額,民法第184條第1項前段、第196條分別定有明文;
再按物被毀損時,被害人除得依民法第196條請求賠償外,並不排除民法第213條至第215條之適用。
依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額,得以修復費用為估定之標準,但以必要者為限(例如︰修理材料以新品換舊品,應予折舊)(最高法院77年度第9 次民事庭會議決議參照)。
查系爭房屋之修繕費用為170,366 元,有原告提出之估價單3 張在卷可憑(見本院卷第22頁至第24頁),核其修繕項目係屬房屋附屬設備,依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定,其耐用年數為10年,依定率遞減法每年折舊1000分之206 ,參以所得稅法第54條第3項規定,採用定率遞減法者,其最後一年度之未折減餘額以等於成本10分之1 為合度。
故採用定率遞減法折舊者,最後1 年度之折舊額,加歷年折舊累計額,其總和不得超過該資產成本額之10分之9 。
又系爭房屋於95年7 月已出租予被告,所修繕之設備至少已使用達10年以上,原告得請求之金額,自應以折舊後之金額為限,是扣除折舊後,其得請求之修復金額應為17,037元(計算式:170,366 元1/10=17,037 元,元以下四捨五入)。
4、原告得依系爭租賃契約第8條第2項約定,請求被告給付律師費60,000元:經查,系爭租賃契約第8條第2項約定:違約罰則:任一方若有違約之情事,致損害他方之權益時,違約之一方應負他方損害賠償之責,如他方因上述原因而涉訟所繳納之訴訟費、律師費,均由違約之一方負責賠償。
被告有未依約給付所積欠之租金80,000元及未盡善良管理人之注意義務致系爭房屋毀損之違約情事,業如上述,且原告確實因上開原因涉訟而支出律師費60,000元,有收據1 紙存卷可稽(見本院卷第15頁),則原告依本條項請求被告因上開違約所支出之律師費60,000元,自屬有據。
5、給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任。
給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第229條第1項、第2項定有明文。
又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者,仍從其約定利率。
應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之五,民法第233條第1項、第203條亦定有明文。
本件原告對被告之上揭債權,既經原告起訴而送達訴狀,被告迄未給付,當應負遲延責任。
是原告就上揭債權,請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即105 年4 月30日起(見本院卷第32頁)至清償日止,按年息百分之5 計算之法定遲延利息,核無不合,應予准許;
逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
(二)反訴部分:1 、反訴原告得依系爭租賃契約第3條第3項約定,請求反訴被告返還保證金,然經反訴被告主張抵充後,反訴被告尚須返還反訴原告2,963 元之保證金:押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履行時,其所交付之押租金,發生當然抵充之效力。
而於抵充後,猶有餘額,始生返還押租金之問題(最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照)。
經查,系爭租賃契約第3條第3項約定:保證金新臺幣捌萬元整。
於本契約簽定時交付予甲方,甲乙於租賃關係終止後,應將保證金無息歸還於乙方;
又第7條約定:特別條款:保證金不得轉為租金;
第8條第2項復約定:違約之一方應負他方損害賠償之責,如他方因上述原因而涉訟所繳納之訴訟費、律師費,均由違約之一方負責賠償。
依系爭租賃契約以觀,該保證金應具有類似於押租金之性質,惟系爭租賃契約明文禁止將保證金抵充作租金,是依上揭實務旨趣及系爭租賃契約之約定,保證金應僅得抵充被告應負擔之損害賠償,共計77,037 元(計算式:60,000元+17,037 元=77,037 元)。
從而,原告自應返還抵充被告應負擔損害賠償之債務不履行共計77,037元後之保證金2,963 元。
2、反訴原告不得依系爭租賃契約第8條第2項約定,請求反訴被告給付律師費100,000 元:系爭租賃契約第8條第2項約定:違約之一方應負他方損害賠償之責,如他方因上述原因而涉訟所繳納之訴訟費、律師費,均由違約之一方負責賠償。
惟查,被告主張因原告違約拒絕給付保證金80,000元,被告因此提起反訴所生之律師費共計100,000 元等情,固據被告提出博聖法律事務所104 年11月19日104 博律字第1107號函暨回執及博聖法律事務所請款書1 紙存卷足參(見本院卷第62頁至第64頁),然系爭租賃契約之保證金具有押租金之性質,並得抵充被告因債務不履行之損害賠償,已如前述,既依保證金之性質,本即係待抵充後如有剩餘方生返還之義務,則反訴被告因誤認可抵充之金額大於保證金之金額,而未返還保證金,即難認原告未返還保證金之行為,有何違約之情事;
再者,雖被告就本件訴訟支出律師費100,000 元,為兩造所不爭執,惟據上開請款書所示,被告就本訴支出之100,000 元律師費,尚包含本訴之費用,自無從據此即認定被告因反訴提起所支出之律師費亦同為100,000 元,是反訴原告主張反訴被告應依系爭租賃契約第8條第2項約定,給付反訴原告律師費100,000 元,應屬無據。
3、給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任。
給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第229條第1項、第2項定有明文。
又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者,仍從其約定利率。
應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之五,民法第233條第1項、第203條亦定有明文。
本件反訴原告對反訴被告之上揭債權,既經反訴原告反訴起訴狀繕本送達,反訴被告迄未給付,當應負遲延責任。
是反訴原告就2,963 元之部分,請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即105 年7 月21日起(見本院卷第66頁)至清償日止,按年息百分之5 計算之法定遲延利息,核無不合,應予准許;
逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
五、綜上所述,本訴部分,原告依系爭租賃契約之法律關係,請求被告給付原告80,000元,及自105 年4 月30日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息,洵屬有據,應予准許;
逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
反訴部分,反訴原告依系爭租賃契約之法律關係,請求反訴被告給付2,963 元,及自反訴起訴狀繕本送達翌日即105 年7 月21日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息,為有理由,應予准許;
逾此範圍之請求,即屬無據,不應准許。
。
六、本判決本訴原告及反訴原告勝訴部分,係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告及反訴被告敗訴判決,爰依同法第389條第1項第3款之規定,依職權宣告假執行,並依同法第392條第2項,依職權為被告及反訴被告預供擔保,得免為假執行之宣告。
七、本件判決之基礎已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,核與判決無影響,爰不另一一論述,併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額,確定如主文第3項及第7項所示之金額。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
書記官 劉彩華
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