中壢簡易庭民事-CLEV,106,壢簡,121,20170526,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106 年度壢簡字第 121 號
原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會
特別代理人 許朝財律師
被 告 沈宣里
陳秉宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告沈宣里應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○巷○弄○號三樓房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應連帶給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一○六年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告沈宣里自民國一○六年五月六日起至遷讓之日止，按日給付原告新臺幣參佰元之違約金。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由被告連帶負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。

無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。

選任特別代理人之裁定，並應送達於特別代理人。

特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一切訴訟行為。

但不得為捨棄、認諾、撤回或和解。

民事訴訟法第51條第1 至4 項定有明文。

查黃清結原為原告之董事長即法定代理人，然因訴外人王興岡前因另案（即本院99年度訴字第1143號確認董事關係事件，嗣上訴後經臺灣高等法院102 年度上字第115 號判決在案，復經上訴最高法院以105年度台上字第685 號判決廢棄發回，現於臺灣高等法院105年度上更一字第53號審理中）與原告間有為訴訟，故王興岡向本院聲請定暫時狀態假處分，經本院以100 年度裁全字第63號裁定意旨，相對人在本院99年度訴字第1143號確認董事關係等訴訟確定前，不得行使原告之董事長職務及權限。

是該另案尚未確定前，黃清結即不得再以原告之法定代理人身份代表原告為本件訴訟，致原告即有其法定代理人不能行使代理權之情事。

就此，本院前經黃清結之聲請，而以本院以106 年壢簡聲字第40號裁定選任許朝財律師為原告之特別代理人，則許朝財律師以原告特別代理人之身份代表原告為本件訴訟，自屬合法。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查，本件原告起訴時原聲明：（一）被告沈宣里應將原告所有門牌號碼桃園市○鎮區○○路000 巷0 弄0 號3 樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；

（二）被告應連帶給付原告自民國105 年1 月起至106 年1 月止之租金新臺幣（下同）78,000元，及自105 年1 月起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

（三）被告沈宣里自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓日止，按日給付原告600 元之違約金。

（四）願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於本院106 年5 月15日言詞辯論期日減縮上開聲明第2項之利息起算日為106 年2 月1 日（見本院卷第36頁），核與前揭規定相符，應予准許，先予敘明。

三、本件被告均經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告沈宣里邀被告陳秉宏為連帶保證人，於 100年 9 月 1 日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自 100 年 9 月 1 日起至102年8 月31日止，每月租金為6,000 元，租期屆滿，原告不即表示反對被告沈宣里繼續使用系爭房屋，原告與被告沈宣里因而成立不定期限租賃。

惟被告自103 年5 月起即未繳納租金，其中103 年5 月至104 年12月積欠之租金共計120,000 元，業經本院105 年度壢簡字第103 號判決確定再案，詎被告沈宣里仍未給付租金並繼續使用系爭房屋迄今，是被告沈宣里業已積欠逾2 個月以上之租金，原告以本起訴狀作為終止系爭租約之意思表示，請求被告沈宣里返還系爭房屋，及自105 年1 月起至106 年1 月止積欠之租金78,000元（計算式：6,000 元x12 月=78, 000元）。

又被告陳秉宏為系爭租約之連帶保證人，自應就被告沈宣里積欠之租金，負連帶給付責任。

又系爭租約係因被告沈宣里違約而致終止，依系爭租約之約定，原告得請求系爭租約終止之翌日至清償日止，按月600 元之違約金，為此，爰依系爭租約之約定提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）被告沈宣里應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；

（二）被告應連帶給付原告78,000元，及自106 年2 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

（三）被告沈宣里自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告600 元之違約金。

（四）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

三、本院之判斷：㈠原告主張之上揭情事，業據其提出相符之系爭建物所有權狀、系爭租約、本院105 年度壢簡字第103 號判決影本、系爭房屋105 年房屋稅繳款書為證（見本院卷第6 頁至第13頁、第38頁），而被告均經本院合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認。

是原告上開主張，堪信為真實。

㈡遷讓房屋及給付租金部分：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。

又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

經查，系爭租約因原告未即表示反對被告沈宣里使用，已為不定期限租賃契約，業如前所認定，是被告沈宣里負有依系爭租約條件按月給付原告租金6,000 元之義務，惟被告自103 年5 月迄今均未給付租金，業已積欠2 個月以上，又本件起訴狀亦載明：「被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告」、「以起訴狀繕本送達之日作為終止系爭租約之意思表示」等語，且起訴狀繕本並於106 年4 月25日寄存送達被告之事實，有本院送達回證1 份在卷可稽（見本院卷第33頁），堪認原告依土地法第100條第3款規定終止系爭租約，並以民事起訴狀繕本送達之日即106 年5 月5 日，作為向被告終止系爭租賃契約之意思表示。

從而，兩造間之不定期租賃契約應已於106 年5 月5 日合法終止，被告沈宣里繼續占用系爭房屋即成無權占有。

是原告依系爭租約之約定請求被告沈宣里遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。

⒉又被告沈宣里自 103 年 5 月起即未依約繳納租金，則迄至原告終止系爭租約日即106 年5 月5 日止，被告遲付租金總額於扣除押租金18,000元後，已達2 月以上，揆諸前揭規定，原告前揭終止系爭租約即屬合法。

準此，系爭租約既經合法終止，則扣除前經本院105 年度壢簡字第103 號判決判定之103 年5 月至104 年12月此段期間之租金、以及前付押租金18,000元後，請求給付自105 年1 月起至106 年1 月止積欠之租金60,000元【計算式：（6,000 元×12）-18,000 元＝60,00 元】，乃屬有據，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

⒊按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第1 、2 項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件租金被告應於每月5 日前給付予原告，屬於給付有確定期限者，此見系爭租賃契約第3條規定自明（見本院卷第12頁），其利息之起算應自期限屆滿時起算，自不待言。

而原告僅就租金債權部分請求自106 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，自屬合理，應予准許。

⒋按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272條規定連帶債務之文義觀之甚明（最高法院 45 年台上字第1426號判例參照）。

本件被告陳秉宏為被告沈宣里之連帶保證人，有系爭租約在卷可憑，則原告併請求被告陳秉宏就被告沈宣里積欠之租金負連帶清償責任，自屬有據。

㈡違約金部分：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；

債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。

倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。

經查，系爭租賃契約第9條第2項約定：「乙方於租期屆滿或因違約而為甲方終止本租賃契約時，應立即將租賃標的物交還甲方，乙方除應自租賃期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，應按日計租金3 倍之違約金予甲方」（見本院卷第13頁）。

又系爭房屋每月租金為6,000 元，故本件違約金為每日600 元（計算式：6,000 元÷30日×3 ＝600 元）。

而本件原告因被告未返還系爭房屋所受之損害，係為未能收取之租金，然依爭租賃契約之約定，本件違約金為按日計租金3 倍，明顯偏高，又本院審酌原告收回系爭房屋後，尚需整理清潔，方能出租他人，且會有尋找房客未能出租期間的租金損失，酌減本件違約金至每日300 元，逾此範圍之請求，要非可採。

而系爭租賃契約於106 年5 月5 日終止，已如前述，是原告依前揭約定，請求被告自系爭租賃契約終止翌日（即106 年5 月6 日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金每日300 元予原告，自屬有據，應准許之。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告沈宣里遷讓返還系爭房屋，及被告應連帶給付原告60,000元，及自106 年2 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨被告沈宣里自106 年5 月6 日起至遷讓日止，按日給付原告違約金300 元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 79 條、第 85 條第2項。

查本院雖為原告一部勝訴、一部敗訴判決，但原告敗訴部分僅為租金之附帶請求，是本院依前開規定酌量情形，認本件訴訟費用仍應由被告負擔，並依職權確定訴訟費用額如主文第3項所示。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 龍明珠