中壢簡易庭民事-CLEV,107,壢小,955,20181107,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決 107年度壢小字第955號
原 告 陳景昇
被 告 劉蕙君
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣3,272元。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用新臺幣1,000 元，其中新臺幣39元由被告負擔，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,272 元為原告預供擔保得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國101 年間向被告承租門牌號碼桃園縣中壢市（現已改制為桃園市中壢區，下同) 慈惠三街33號7樓之2 房屋（下稱系爭房屋），約定租期自101 年3 月1 日起至102 年2 月28日止，每月租金新臺幣（下同）11,000元。

租賃期滿後兩造同意續租6 次，最後一次之租賃期間約定為107 年3 月1 日至108 年2 月28日（下稱系爭租約）。

詎被告竟於107 年6 月13日21時許以電話通知原告終止租約，原告僅得於當日連夜搬離。

被告無正當理由提前終止系爭租約，致原告支出搬家租車費新臺幣（下同）2,304 元、停車費105 元、夜間加班搬家及原告在中國大陸返台休假期間之假日人工費用12,124元、延宕返回職位2 日之薪資損失10,454元及住宿費用20,680元；

又原告已繳納107 年6 月份之房租，被告應扣除水電瓦斯費用後，將該月溢繳之16日租金5,867 元返還予原告；

另依內政部房屋租賃契約書範本訂有關於出租人提前終止租約，應賠償承租人相當於3 個月租金之違約金，是本件被告尚應賠償違約金33,000元（計算式：11,000元×3 ＝33,000元），總計84,534元。

為此，爰依租賃之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告84,534元。

二、被告則以：否認被告有提前終止系爭租約。原告於107 年6月13日告知被告會即刻搬家，是系爭租約終止乃係原告主動為之。

原告承租期間提出諸多不合理之要求，如更換多次購買傢俱（包含冰箱、洗衣機、冷氣、馬桶、彈簧床墊、電視遙控器、大門鎖、電燈泡及沙發等）及修繕系爭房屋，被告均予以配合；

另原告於承租期間，亦對原告及其他如家電行、傢俱行人員百般刁難及不當怒罵，被告均抱持和氣生財之想法而配合原告上開要求。

原告復於107 年6 月間再度要求被告更換變頻冷氣機並限被告於2 日內完成，被告遂親至電器行購置適宜機型，惟原告不滿意甚至要求被告變更系爭房屋之裝潢以符其屬意之變頻冷氣，被告已無法完全滿足原告之需求，於107 年6 月13日與原告聯繫溝通更換冷氣機事宜之際，原告氣憤表明會即刻搬家等語，顯見系爭租約係由原告單方面為終止之意思表示，是系爭租約既由原告提前終止，因此所生之搬家、租車、住宿費用及薪資損失應由原告自行負擔，被告亦無須賠償違約金；

又原告尚積欠水費371 元、電費2,042 元、瓦斯費656 元及清潔費4,000 元，扣除原告107 年6 月溢付之租金5,867 元，原告尚積欠被告1,202元等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其向被告承租系爭房屋，約定租期自101 年3 月1日起至102 年2 月28日止，每月租金11,000元。

租賃期滿後兩造接續同意續租達6 年，最後一次之租賃期間約定自107年3 月1 日至108 年2 月28日止；

原告於107 年6 月14返還房屋與被告；

原告已繳納107 年6 月整月之房租等情，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、帳戶明細、兩造間line對話紀錄影本1 份為證（見本院卷第10頁至第16頁、第17頁至第21頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。

四、原告復主張被告提前終止系爭租約，致其支出搬家租車費2,304 元、停車費105 元、夜間加班搬家及其在中國大陸返台休假期間之假日人工費用12,124元、薪資損失10,454元及住宿費用20,680元等費用，且被告應返還107 年6 月溢繳租金5,867 元予原告，並賠償提前終止系爭租約之違約金33,000元，總計84,534元等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。

是本件爭點厥為：㈠系爭租約終止原因為何？是否為被告單方提前終止？㈡原告請求被告給付支出搬家租車費2,304元、停車費105 元、夜間加班搬家及其在中國大陸返台休假期間之假日人工費用12,124元、薪資損失10,454元及住宿費用20,680元等費用，有無理由？㈢系爭租約終止後，被告是否應給付原告違約金？若係，金額為何？㈣被告是否應返還107 年6 月溢繳之租金5,867 元？即被告主張之抵銷事由是否有據？㈠系爭租約終止原因為何？是否為被告單方提前終止？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。

原告主張被告提前終止租約強迫原告搬離系爭房屋等情，為被告所否認，依上開意旨，自應由原告對此有利於己之事實負舉證之責。

⒉經查，原告主張系爭租約係由被告單方面終止乙情，無非係以兩造之Line通訊軟體對話為據（見本院卷第18頁），然查，該等對話內容略為：「（原告）尊照劉小姐妳的逕行解約指示，即刻我們連夜搬走，不用一直逼我們說要搬多久…9：10開始搬，預計4 個小時搬完，請馬上找見證人來督察，行使你我的權益。

相關後續請大家一起走完程序。」

、「（被告) 你要我找見證人我正在安排呀。

我們等明早上再跟你辦理，你們也沒那麼快搬好好嗎？」等語，有兩造間之Line通訊軟體對話紀錄截圖1 紙附卷足憑（見本院卷第18頁），可見原告雖有指稱被告逕行解約之語句，然此為其單方面之陳述，而此陳述之原因為何，仍屬可疑，上開內容亦未有被告前曾對原告表示要終止租約之意思或要其即刻搬離等語句，尚難逕以此片段截取之文義而遽認被告有向原告為行使終止權之意思表示。

再查原告陳稱：兩造當日因冷氣機更換而生爭執，被告復向其表示房屋為其所有，有權收回房屋並詢問其要搬多久？其向被告確認是否要其搬家等語（見本院卷第137 頁反面），核與被告所稱：渠等對冷氣機更換爭執不休，伊遂向原告表示這麼多年以來對妳們提出的任何要求我都配合，如果我這樣的房東你們都還不滿意，那你們要考慮找能讓妳們滿意的房東。

原告友人隨即表示是否要其等搬家。

伊遂回覆因這麼多年來我這個房東作的這樣，如果妳們還不滿意，可以選擇換找你們滿意的，看你們需要2 個月或3個月還是要多久你們說等語（見本院卷第69頁）大致相符，可知當日兩造對話之內容中，被告係為建議原告既認系爭房屋不符合渠等期望，是否有意退租另擇承租標的，並非執意要與原告解除系爭租約，尚難逕以原告搬離之舉而遽認被告有為行使終止契約之意思表示。

此外，原告迄至本件言詞辯論期日終結，復未提出其他證據證明係被告單方終止租約之情，是原告對此有利於己之事實既未能舉證以實其說，本院無從為有利於原告之認定，原告主張系爭租約係被告提前終止租約云云，即無足採。

⒊按契約當事人一方終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止權）。

又契約之合意終止為契約行為，與因法定或約定終止權之行使而終止者不同，效果亦異。

按合意終止契約乃契約當事人以新契約終止其原有契約，使原有效契約向後歸於消滅，未履行之義務即免再履行。

合意終止後雙方之權利義務關係，除當事人另有約定者外，並不當然適用原契約（最高法院106 年度台上字第483 號判決意旨參照）。

第按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條定有明文。

且契約之成立，除雙方同時互為一致之意思表示外，以一方對他方之要約為承諾之通知或意思實現而成立（最高法院100 年度台上字第860 號判決意旨參照）。

經查，兩造於系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷移他處時乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」

，及於系爭租約第18條第1款明確約定：「租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金，乙方決無異議。」

（見本院卷第13頁、第15頁），此有系爭租約在卷可稽，依據契約之文義解釋，兩造應僅有約定可由承租人即原告要求期前終止租約，是縱如原告所稱被告於電話中為要求原告提前終止租約為真，依兩造契約之約定，原告收悉此訊息通知，本得拒絕被告終止契約之意思表示，然原告捨此不為，反係允諾搬離之時間，可見縱如原告所稱係被告率先提及終止租約，然原告受領被告終止系爭契約之表意後，其回應被告之舉措顯已為終止租約之表示。

再參以兩造終止契約前後之LINE對話紀錄觀之：「被告：早安。

請問你已經完全搬好了嗎？如果都搬空了我們約什麼時間辦理退租？如果沒有什麼問題我今天就把押金還給你，時間決定好跟我說，我好安排你說的見證人一起陪同去處理好嗎？」；

「原告：收悉尊辦妳交付的使命，已清理完畢。

今天晚上8 ：30我會等你辦手續。

謝謝。

這間房子結緣到今天，相逢自是有緣。

因時間緊迫初步清潔完成，請查看。」

、「被告：非常感謝這幾年來你們對這間房子的愛護與照顧，謝謝。

待會見。

剛才請教代書表示辦理水電及瓦斯截止繳清需要之前的繳費單據，所以要麻煩你拿回鑰匙託給守衛時一併將水費單、瓦斯單、電費單帶過來」「原告：已給警衛房門鑰匙和信箱鑰匙及磁扣，另有3 張已繳的水費、電費瓦斯費的費用單據也放在信箱裡。

另一張是未繳的這一期瓦斯費剛收到，也放進去了。」

等語，可見兩造自約定房屋點交、辦理退租及返還押租金之過程相當平和，且兩造均因房屋相識聯繫而互訴感謝之意，未見有何不悅或言語衝突之情，倘若原告無提前終止租約之意或受有逼迫，何以與被告互為感謝並約定時間點交，可知縱認被告有向原告為提前終止租約之意，他方即原告對此亦已以上開言詞及行動表示同意，堪認原告就被告終止契約之要約，已有默示承諾或因意思實現而達於合致。

從而，兩造就原告不再向被告租用系爭房屋，即系爭租約原有契約效力向後歸於消滅之效果意思已有合意，原告所稱係被告片面終止租約云云，自屬無據，難以採信。

㈡原告請求被告給付支出搬家租車費2,304 元、停車費105 元、夜間加班搬家及其在中國大陸返台休假期間之假日人工費用12,124元、薪資損失10,454元及住宿費用20,680元等費用，有無理由？查，系爭租約係經兩造合意終止，業如前所認定，是系爭租約之終止，亦非可歸責於任何一方之事由，原告亦未能舉證被告有何可歸責之事由以致雙方須終止系爭租約，是原告主張應由被告賠償上開費用等節，自無足採。

原告雖又主張係因被告行使終止權而應由被告負擔損害賠償責任云云。

然被告於當日並未行使終止權，業經本院認定如前，是原告執此為據而向被告請求因搬遷所生之損害，亦無理由，亦應予駁回。

㈢系爭租約終止後，被告是否應給付原告違約金？若係，金額為何？按合意終止契約之損害賠償，應依雙方當事人之約定定之，至於行使終止權之損害賠償，除當事人另有約定者外，應依法律有關之規定（最高法院105 年度台上字第820 號判決意旨可參）。

經查，系爭租約乃經兩造合意終止，業如前述，原告復未提出兩造具被告須因提前終止租約給付違約金之合意，是原告依據系爭租約請求被告給付違約金，自屬無據，應予駁回。

㈣被告是否應返還107 年6 月溢繳之租金5,867 元？亦即被告主張之抵銷事由是否有據？⒈承前所述，系爭租約已於107 年6 月14日經兩造合意終止並完成點交，是被告取得107 年6 月15日至30日原告所繳之租金，乃原告預先給付之租金，系爭租約終止後，被告受領該等款項核屬無法律上原因而受有利益之情形，原告自得請求被告返還溢繳之租金至明。

而該金額5,867 元為被告所是認，是原告請求被告返還5,867 元，自屬有據，應予准許。

⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任，最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照。

被告固應返還溢領之107 年6 月溢繳租金予原告，然被告主張對原告有下述債權存在，而得依民法第334條規定為抵銷，依上開規定，自應負舉證責任，茲分述如下：⑴水電及瓦斯部分被告主張原告尚有水費371 元、電費2,042 元、瓦斯費656元未給付等語，業據其提出上開費用單據為證（見本院卷第124 頁至第126 頁）。

經查，依系爭契約第20條約定：交付房屋之日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用應由乙方（即原告）負擔，有系爭租約在卷可參（見本院卷第15頁），是原告於其使用系爭房屋期間自有負擔繳納水、電及瓦斯費用之義務。

又兩造合意於系爭租約終止後由被告將水電及瓦斯辦理繳清後，將餘款退還原告乙情，有卷附兩造LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第118 頁至第121 頁），此亦為原告到庭自承：兩造約定是由被告作結清等語（見本院卷第138 頁反面），是被告以水費、電費及瓦斯費主張抵銷，自屬有據。

惟依卷附水電費單據所示，水費部分之計費期間自107 年4 月25日至107 年7 月4 日；

電費則自107年4 月26日計至107 年6 月26日，是自同年6 月15日至7 月4 日用水期間、107 年6 月15日至同年月26日用電期間均已在契約終止後，此段期間之水、電費費自不得由原告負擔。

是依使用期間之比例計之，原告應負擔之水費為265 元（計算式：使用期間50天/ 計算期間70天，371x5/7=265 ，元以下四捨五入）；

電費應為1,674 元（計算式：使用期間50天/ 計算期間61天，2,042x50/61=1,674 ）。

至瓦斯費656 元部分，計算期間自107 年4 月9 日至同年6 月8 日，均為原告使用系爭房屋期間，此部分費用應由原告負擔，洵堪認定。

從而，被告主張以水費265 元、電費1,674 元、瓦斯費656 元，共計2,595 元予以抵銷，應屬有據，得予准許。

逾此範圍則無理由，應予駁回。

⑵清潔費部分被告主張系爭房屋內部相當髒亂，被告尚請專業清潔公司至家清洗而支出4,000 元清潔費，此等費用亦應予抵銷云云，固據其提出發票為證（見本院卷第127 頁）。

然依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。

承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損不應要求原告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛，亦即於回復原狀時應將租賃物之折舊考量在內。

經查，依卷附兩造點交拍攝之照片所示，系爭房屋並無明顯髒汙之情形，且被告亦自承其點交當日有到系爭房屋查看等語（見本院卷第139 頁），果若如其所述系爭房屋內浴缸及廁所地板均有陳年污垢無法洗淨等情，被告豈有未立即反映之理，且房屋本身因房屋所處之位置（例如位於濕氣較重或經常下雨地區，牆面較易龜裂）、使用者之習慣（自用及租屋對於房屋之愛惜程度即會不同）等不一而足之緣由，而呈現不同之折舊程度，實屬事理之常，是縱認系爭房屋地面有呈現顏色較深之情形，然其是否為人為髒汙，抑或為正常使用下所生痕跡，尚無從判斷。

原告復稱其並無其他取回房屋時之現場照片等語（見本院卷第139 頁），是被告既未能舉證證明該等損害非屬自然耗損，而係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致。

從而，被告主張原告應負擔此部分清潔費用4,000 元，核非有據，應予駁回。

⒊綜上，原告得請求之溢繳租金5,867 元，於被告得請求之代墊水費265 元、電費1,674 元、瓦斯費656 元，共計2,595元予以抵銷後，原告得請求之餘額應為3,272 元。

五、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係請求被告給付3,272 元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第436條之8 適用小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

另依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

至被告聲請傳喚證人黃豪勇到庭證明被告洽購及安裝冷氣機之過程而遭原告刁難等情（見本院卷第62頁），惟此與本案無涉，是本院認無傳喚必要，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3項所示。

中 華 民 國 107 年 11 月 7 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 7 日
書記官 龍明珠
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。