中壢簡易庭民事-CLEV,107,壢簡,1000,20181123,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第1000號
原 告 王震宇

訴訟代理人 陳玉瑩
被 告 黃耀緯
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○段○○號地下一層房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應自民國一○七年六月二十七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元，暨違約金新臺幣拾萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬貳仟參佰捌拾伍元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。

本件原告起訴原聲明為：（一）被告應將坐落門牌號碼桃園市○○區○○○路0 段00號B1房屋（下稱系爭房屋）回復原狀騰空返還予原告；

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）66,664元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

另應自民國107 年7 月17日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000 元。

嗣後於民國107 年11月5 日本院審理時以言詞更正聲明為：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；

（二）被告應自107 年6 月27日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告100,000 元。

經核原告上開訴之變更，均基於同一租賃關係之基礎事實，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前揭規定相符，應予准許。

二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：被告於104 年4 月10日向原告承租系爭房屋，租期為自104 年6 月10日起至107 年6 月9 日止，每月租金50,000元，於每月10日前給付，押租金為100,000 元，並簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約）。

嗣於系爭租約到期後，為讓被告有搬遷時間，原告同意被告得於107 年6 月26日再交還系爭房屋。

詎被告於期限屆至後，仍未遷讓返還系爭房屋。

另依系爭租約第6條，被告如不及時遷讓返還系爭房屋，原告得請求按照租金3 倍之違約金至遷讓完了之日，惟考量被告現況，原告僅請求租金1 倍即每月50,000元之違約金，並請求自107 年6 月27日起算之相當於租金之不當得利每月50,000元。

為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；

（二）被告應自107 年6 月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000 元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

（一）原告主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭租約及現場照片2 張為證（見本院卷第7 至8 頁、第24至第25頁）；

又被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真。

（二）租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

經查，系爭租約定有租賃期限，且於107 年6 月9 日屆滿，此有系爭租約在卷可稽（見本院卷第7 頁），而原告自承同意延展搬遷期限至同年月26日，惟被告於該期限屆滿後仍未搬遷，業經認定如前，是依前揭規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

（三）無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

查兩造租賃關係已於107 年6 月26日屆滿，被告即喪失使用系爭房屋之法律上原因，惟仍繼續使用系爭房屋，而未將系爭房屋返還予原告，受有相當於系爭租約所約定每月50,000元租金之利益，致原告受有損害，是原告請求被告自107 年6 月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告50,000元，即屬有據，應予准許。

（四）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。民法第250條第1項定有明文。

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。

而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；

債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。

倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。

經查，系爭租約第6條第1項約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃不動產誠心按照原狀遷空交還甲方，不藉口推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還不動產，甲方得每個月向乙方請求按照租金三倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」（見本院卷第7 頁）。

本院審酌原告因被告未返還系爭房屋所受之損害，係為未能收取之租金，然依系爭租約之約定，本件違約金為租金之3 倍，且按月收取，縱原告僅請求租金之1 倍，惟按月收取至遷讓返還系爭房屋之日止，其違約金仍顯偏高；

又本院審酌原告收回系爭房屋後，尚需整理清潔，方能出租或出售他人，應會產生未能出租期間的租金損失，此部分約需2 個月時間，故酌減本件違約金至每月租金之1 倍，且以2 個月為限，即100,000 元（計算式：50,000元×2 ＝100,000 元），逾此範圍之請求，要非可採。

四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項定有明文。

經核本件第一審訴訟費用為12,385元，本院審酌原告敗訴部分僅部分違約金之請求，是本件訴訟費用全部由被告負擔為當，爰依上開規定，諭知本件訴訟費用之負擔如主文第4項所示。

中 華 民 國 107 年 11 月 23 日
中壢簡易庭 法 官 陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 23 日
書記官 盧品蓉