中壢簡易庭民事-CLEV,107,壢簡,1149,20181219,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第1149號
原 告 陳大魁
訴訟代理人 陳佾彣
被 告 史祥文
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0 段0 號6 樓之17之房屋遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣155,400元。

三、被告應自民國107 年10月1 日起至遷讓交付第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3,700 元。

四、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。

五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣48,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣155,400 元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第三項就到期部分得假執行。但被告就到期部分如每期以新臺幣3,700元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：

一、本件原告原起訴聲明為：㈠請求終止兩造間之租賃契約。㈡被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0 段0 號6 樓之17之房屋（起訴狀漏載2 號，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並遷出戶籍。

㈢被告應給付原告新臺幣（下同）155,400元，及自民國107 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利。

㈣倘系爭房屋有因被告違反善良管理注意義務所致之毀損、滅失，被告應負損害賠償責任。

㈤願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於107 年11月16日本院言詞辯論期日撤回上開第一項、第二項後段及第四項之聲明，並更正第三項關於不當得利之聲明為：被告應給付原告155,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3,700 元之不當得利（見本院卷第71頁至第71頁反面），核屬民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定減縮、擴張應受判決事項之聲明，應予准許。

二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：被告於99年12月間向原告承租系爭房屋，約定租期自99年12月1 日起至100 年11月30日止，租金每月3,700元，押租金7,400 元，水、電、瓦斯等費用均由被告自行負擔。

原告並委由第三人即地政士王開泰代理原告，與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。

系爭租約租期屆滿後，被告遲未返還系爭房屋，並自104 年1 月起即未再給付租金，扣除押租金7,400 元後，迄今已積欠逾2 個月以上之租金，經原告以存證信函催告被告給付租金，被告仍置之不理，原告遂以本起訴狀作為終止系爭租約之意思表示，是兩造間之租賃關係既已終止，被告自應返還系爭房屋；

又自104年1 月迄至107 年8 月31日止，扣除押租金7,400 元，被告尚積欠租金155,400 元（計算式：3,700 元×44月＝162,800 元，162,800 元－7,400 元＝155,400 元）；

另被告於系爭租約終止後，未即時搬離而享有相當於租金之不當得利即每月3,700 元之利益，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1 、2 、3 項所示。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

三、原告主張之上揭情事，業據其提出相符之系爭租約、存證信函、回執、退回信封、系爭房屋土地暨建物所有權狀及106年地價稅繳款書、系爭房屋稅籍證明書、系爭房屋現場照片及土地暨建物第一類登記謄本等件為證（見本院卷第8 頁至第22頁、第35頁、第42頁至第47頁、第53頁至第68頁），而被告經本院合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認。

是原告上開主張，堪信為真實。

四、原告復主張被告應返還系爭房屋，並給付積欠之租金155,400 元，及自租約終止日翌日起按月給付相當於租金之不當得利3,700 元乙情，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？㈡原告請求被告給付積欠租金155,400元，有無理由？㈢原告請求被告自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,700元，有無理由？㈠原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第451條、第450條第2項分別定有明文。

經查，系爭租約於100 年11月30日終止，被告仍持續為系爭房屋之使用收益，原告並於系爭租約屆至後未為反對之意思表示，並持續收取租金至103 年12月等情，為原告所是認（見本院卷第6 頁），揆諸上開說明，堪認原告係任由被告繼續系爭房屋之使用收益，則兩造間於原定租賃期限即100 年11月30日期限屆滿後，視為以不定期限繼續租賃契約至明。

⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。

又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

經查，系爭租約因原告未即表示反對被告使用，已為不定期限租賃契約，業如前所認定，是被告負有依系爭租約條件按月給付原告租金3,700 元之義務，惟被告自104 年1 月起迄今均未給付租金，扣除押租金後，租金業已積欠2 個月以上，原告遂以存信證函為催告繳付租金之意思表示，被告仍未繳付，原告復以起訴狀作為終止租約之意思表示，而本件起訴狀亦載明：「爰具狀請求終止兩造間之租賃契約」等語（見本院卷第6 頁），已具終止租約意思，而起訴狀繕本並於107年9 月20日寄存送達被告，於同年月30日生送達效力，有本院送達回證1 份在卷可稽（見本院卷第28頁），應認系爭租約已於斯時即107 年9 月30日終止。

從而，系爭租約既經原告合法終止，被告自應返還系爭房屋，是原告依系爭租約之約定請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

㈡原告請求被告給付積欠租金155,400 元，有無理由？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又依系爭租約第3條約定：「租金議定為每個月3,700 元，乙方（即被告）應於每月1 日以前交付甲方（即原告）」；

第4條約定：「乙方（即被告）應於本契約成立時，交付甲方（即原告）7,400 元金額之擔保金即押租金」，有卷附系爭租約可憑（見本院卷第10頁）。

依上開規定，被告應按月繳付租金3,700 元，而被告自104 年1 月未依約繳納租金，業如前述，是被告迄至107 年9 月30日共積欠租金166,500 元（計算式：3,700 元×45月＝166,500 元），又依上開最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨，押租金7,400 元應予抵充，是被告迄至系爭租約終止日即107 年9 月止，尚積欠租金159,100 元（計算式：租金166,500 元－押租金7,400 元＝159,100 元）。

是原告主張被告應給付租欠租金155,400 元，未逾上開範圍，應予准許。

㈢原告請求被告給付自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,700 元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文；

又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。

經查，系爭租約既於107 年9 月30日終止，業如上述，被告既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。

而被告向原告承租系爭房屋之租金每月為3,700 元，已如前述，自堪認租金3,700 元即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害，是原告請求被告在系爭租約終止翌日即107 年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,700 元，洵屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金155,400 元，及自107 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,700 元，均有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額如主文第4項所示。

中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
書記官 龍明珠