中壢簡易庭民事-CLEV,107,壢簡,1273,20181219,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第1273號
原 告 鍾志偉

被 告 潘韻如


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路00巷00號2 樓房屋全部遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣26,000元。

三、被告應自民國107 年11月26日起至遷讓交付第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣13,000元。

四、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。

五、本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序事項：本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：被告於民國106 年11月25日向原告承租門牌號碼桃園市○鎮區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自106 年11月25日起至107 年11月25日止，租金每月新臺幣（下同）13,000元，押租金為26,000元，並簽租賃契約在案（下稱系爭租約）。

被告自107 年6 開始未繳納租金，屢經催告均置之不理，原告遂以起訴狀向被告催告給付租金，並限期被告於收受起訴狀繕本翌日起10日內給付積欠租金，逾期即終止系爭租約之意思表示，詎被告迄至言詞辯論終結仍未給付，系爭租約應已終止，且系爭租約亦於107年11月25日屆期而消滅，被告亦應返還系爭房屋；

又迄至107 年10月份，扣除押租金26,000元，被告尚積欠租金26,000元（13,000×4 = 52,000、52,000－26,000=26,000 ）；

又被告於系爭租約終止後，未即時搬離而享有相當於租金之不當得利即每月13,000元之利益，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應返還系爭房屋；

㈡被告應給付原告26,000元。

㈢被告應自系爭租約終止翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000。

二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

三、原告主張之上揭情事，業據其提出相符之系爭租約、107 年房屋稅繳款書等件為證（見本院卷第8 頁至第19頁），而被告經本院合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認。

是原告上開主張，堪信為真實。

四、原告復主張被告應返還系爭房屋，並給付積欠之租金26,000元，及自租約終止日翌日起按月給付相當於1 個月租金之不當得利13,000元乙情，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告遷讓房屋，有無理由？㈡原告請求被告給付積欠租金26,000元，及自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,0 00 元，有無理由？㈠原告請求被告遷讓房屋，有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。

原告主張被告自107 年6 月25日起未繳付租金，其遂以起訴狀為催告被告限期清償租金債務，逾期即終止租約之意思表示，故系爭租約已於起訴狀送達後10日終止，固有起訴狀為證（見本院卷第4 頁），惟依第440條第2項規定，租金約定於每期開始時支付者，應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，惟查，原告係於107 年9 月19日向本院起訴，有起訴狀所附本院戳章在卷可參（見本院卷第4 頁），是自107 年6 月25日起至原告於107 年9 月19日之催告，扣除押租金26,000元，被告並未積欠逾2 個月之房租，是原告以起訴狀為催告並終止租約，即非適法。

⒉惟按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

然出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院91年度台上字第221 號判決足資參照。

經查，系爭契約第12條第1項租期屆滿：「乙方（即被告）於租賃關係終止後，應返還租賃物」、第15條租賃物返還之約定：「乙方未及時遷出返還房屋時，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算之日租違約金」（見本院卷第12頁），是兩造間既有屆期不續租之約定，而系爭租約業於107 年11月25日屆滿，此觀卷附之系爭租賃契約即明，是系爭租約於107 年11月25日因期間屆滿而消滅，被告於斯時起即負有返還租賃物即系爭房屋之義務，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，仍屬有據，應予准許。

㈡原告請求被告給付積欠租金26,000元，及自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,000元，有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又依系爭租約第4條約定：「每月租金為13,000元整，乙方應於每月25日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；

」；

第5條約定：「擔保金（押金）26,000元。

乙方應於簽訂本契約之同時給付，甲方應於租賃契約書上註明收迄，不另立收據」。

承前所述，被告自107 年6 月25日起未依約繳納租金，是被告迄至107 年11月25日租約屆滿共積欠租金65,000元（計算式：13,000元×5 月＝65,000元），又依上開最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨，押租金26,000元應予抵充，是被告迄至系爭租約終止日即107 年11月25日止，尚積欠租金39,000元（計算式：租金65,000元－押租金26,000元＝39,000元）。

原告僅請求26,000元之租金，未逾上開範圍，自屬有據。

⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文；

又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。

經查，系爭租約已於107 年11月25日屆滿而消滅，已如上述，被告既未於系爭租約屆滿時返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。

而被告向原告承租系爭房屋之租金每月為13,000元，已如前述，並有系爭租約附卷可參（見本院卷第10頁），自堪認此租金數額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害，是原告請求被告在系爭租約終止翌日即107 年11月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利13,000元，洵屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金26,000元，及自107 年11月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於不當得利之租金13,000 元，均有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3項所示。

中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
書記官 龍明珠