中壢簡易庭民事-CLEV,108,壢小,112,20190719,3

臺灣桃園地方法院小額民事判決 108年度壢小字第112號
原 告 蘇斌皇
訴訟代理人 李彥璋
複 代理人 韋郁群
被 告 林愛娜（原名林奕汝）


上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國108 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）4 萬7,963 元，即自民國107 年11月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用1,000 元由被告負擔498 元，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行。但如被告以4 萬7,963 元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

次按當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8第1項之範圍內為之，民事訴訟法第436條之15亦有明定。

顯見適用小額訴訟程序之事件，因該等事件之訴訟標的價額或金額非高，事件內容多屬單純，立法者因認此類訴訟應以儘速審結為宜，故就小額訴訟之原告變更、追加他訴或被告提起反訴，均已於民事訴訟法第436條之15設有與其他訴訟程序相異之限制。

經查，被告即反訴原告於本院民國108 年3 月15日審理中，以言詞提起反訴，請求反訴被告給付新臺幣（下同）145,135 元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷第46頁），又於民國108 年4 月22日具狀並於108 年6 月21日追加反訴聲明略為：反訴被告應給付15萬元，又管理費部分利息自104 年10月10日起，精神賠償部分，利息自107年3 月10日起，均自清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷第104 、185 頁反面）；

是反訴原告歷次請求反訴被告給付之金額，均顯逾100,000 元，而反訴原告提起反訴後，經反訴被告表示不同意反訴原告提起反訴等語（見本院卷第185 頁反面）；

而未表示同意繼續適用小額程序，顯見兩造並無合意繼續適用小額程序，自難認反訴原告提起之反訴為合法，是本院亦另以裁定駁回反訴原告所提之反訴，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告向原告承租桃園市○○區○○路0 段000 巷0 ○00號14樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自103 年11月10日起至105 年11月11日止，每月租金1 萬5,000 元，被告已繳納押租金3 萬元，雙方並簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。

系爭租約雖未約定水、電費、瓦斯及大樓管理費由何人負擔，然依一般租賃契約之交易習慣，上開費用皆應由承租人負擔。

租約期滿後，雙方雖未另立租賃契約，然被告仍繼續承租系爭房屋，依民法第451條規定，系爭契約即應視為不定期限租賃契約。

詎被告自106 年12月起至107年4 月止，除107 年2 月之租金由被告家人代為給付外，其餘租金皆未為給付，亦未再依約繳納系爭房屋之水、電、瓦斯、大樓管理費，原告於上開期間屢次催告被告盡速給付上開費用。

迄料，被告非但未為給付，甚至於107 年4 月17日，在未告知原告、亦未進行房屋點交之情況下，逕行搬離系爭房屋，且仍積欠原告106 年12月及107 年1 、3 、4 月份租金共計6 萬元（計算式：15,000元×4 ＝60,000元）、水費1,457 元、電費2,934 元、瓦斯費9,560 元及大樓管理費4,012 元未為給付。

又原告同意系爭租約於107 年4 月30日終止。

而被告未經告知，逕自搬遷後，因原告與被告催繳上開費用聯繫未果，基於出租人之監督管理義務，而自行進入系爭房屋查看，始驚覺被告早已搬離，且系爭房屋之白色牆面因被告長期使用薰香而泛黃不堪，並因被告於系爭房屋內飼養寵物而使屋內充斥異味並存有寵物排泄物，致原告因而需支出牆面刷漆費用、為進行刷漆而須搬運家具以及清運被告所遺留雜物之搬運費以及清潔費共計1 萬8,000 元。

另因被告未歸還系爭房屋之信箱鑰匙，致原告因而支出信箱鑰匙更換費用300 元。

綜上，被告造成原告損害金額合計為9 萬6,263 元（計算式：60,000元＋1,457 元＋2,934 元＋9,560 元＋4,012 元＋18,000元＋300 元＝96,263元）。

爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告9 萬6,263 元，及自聲請支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

二、被告則以：

（一）伊雖未給付106 年12月及107 年1 月之租金，然其早於106 年12月告知被告其欲以押租金30,000元抵充之，原告對此亦未為任何反對之表示，故應認被告已得原告同意，而得以押租金30,000元抵充106 年12月及107 年1 月之租金，是原告之主張伊拖欠上開租金並請求給付並無理由。

（二）又伊雖未給付107 年3 、4 月之租金，然此乃因107 年2月發生地震，致原告所提供之熱水器損壞，而原告遲未修繕或更新該熱水器，致伊自地震過後，長達近2 個月之時間無法正常使用熱水器，使其居住品質受有影響，故伊認為原告應減少租金始為合理，然原告並未同意，故其不願繳納，故原告主張伊拖欠上開租金並請求給付亦無理由。

（三）原告另主張被告未繳納大樓管理費，然系爭租約並未約定大樓管理費應由被告支付。

又縱認大樓管理費應由被告支付，然於簽訂系爭租約時原告已表明租金之費用已內含大樓管理費，故原告向被告請求大樓管理費並無理由。

（四）原告再主張被告未歸還系爭房屋之信箱鑰匙，然被告早已於107 年4 月30日將信箱鑰匙寄放於系爭房屋之大樓管理櫃檯，並於當日即以通訊軟體「LINE」通知原告領取，故原告主張被告未歸還系爭房屋之信箱鑰匙並非事實。

另伊雖未與原告當面點交系爭房屋，即逕於107 年4 月18日搬離，然此實乃因伊與原告之時間無法配合所致，而非故意規避系爭房屋之點交，惟其既於107 年4 月18日搬離系爭房屋，並於107 年4 月30日歸還信箱鑰匙，則應認其已完成系爭房屋之點交，故原告嗣後主張之牆面刷漆費、搬運費、清潔費及信箱鑰匙費用，皆為系爭房屋點交後所生之費用，原告向其請求給付並無理由等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第186頁）：

（一）本件系爭租約之租期自103 年11月10日起至105 年11月11日止，每月租金1 萬5,000 元，押租金3 萬元。

（二）系爭租約到期後雙方合意被告得繼續承租系爭房屋，是系爭租約因而改為不定期限租賃契約，系爭契約後於107 年4 月30日兩造合意終止。

（三）原告未於租賃契約終止後返還押租金3萬元予被告。

（四）被告於107 年4 月30日將系爭房屋信箱鑰匙以寄放大樓管理櫃檯之方式返還予原告。

（五）被告尚未繳納106 年12月、107 年1 、3 、4 月份之租金。

四、本訴之爭點：

（一）原告得否向被告請求106 年12月、107 年1 、3 、4 月之租金？

（二）原告得否向被告請求水、電、瓦斯及大樓管理費？

（三）原告得否向被告請求牆面刷漆費、搬運費、清潔費以及信箱鑰匙更換費用？

五、本院之判斷：

（一）原告得向被告請求給付106 年12月、107 年1 、3 、4 月之租金共3萬元：1、 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

承租人應依約定日期，支付租金。

民法第451條、第421條第1項、第439條前段分別定有明文。

另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。

2、 經查，依兩造所提出之房屋租賃契約書第3條記載：「租賃期間自103 年11月10日起至105 年11月11日止」，有房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第51頁），可知系爭租約於105 年11月11日期限屆滿。

次查，依原告起訴狀記載略以：租賃契約期滿後，雙方未另行簽訂新租約，被告仍有繼續居住並給付租金之事實，視為已不定期限繼續租約等語（見本院卷第48頁），核與被告所提出之答辯狀記載略以：合約105 年到期，房東蘇小斌不簽合約，讓我林愛娜本人住在屋內，每個月10日如期匯款15000 元等語（見本院卷第23頁）相符，可證於系爭租約期滿後，被告仍有繼續居住之事實而為系爭房屋之使用收益，且原告亦未為反對之表示，堪認兩造已不定期限繼續系爭租約。

而本件兩造合意於107 年4 月30日終止系爭租約（見不爭執事項（二）），從而，依上開規定，被告即應給付迄至107 年4 月30日止之租金。

然查，被告於審理中自承：「（法官問：有無繳納106 年12月份、107 年1 月、3 月、4 月之租金予原告？）沒有…」等語（見本院卷第46頁），可知被告並確實並未支付106 年12月份、107 年1 月、3 月、4 月之租金予原告，而上開4 個月租金共計6 萬元（計算式：15,000元×4 ＝60,000元）。

惟原告於審理中自承略為並未返還押租金3 萬元予被告等節（見本院卷第185 反面至186 頁），依上開說明，被告積欠之租金經以押租金抵扣後，被告尚應給付原告3 萬元（計算式：60,000元－30,000元＝30,000元）。

而原告逾此部分請求，即屬無據，不應准許。

3、 被告雖辯稱略為：伊未給付107 年3 、4 月之租金費用乃因107 年2 月發生地震，致原告所提供之系爭熱水器損壞，而原告遲未修繕或更新系爭熱水器，致伊有兩個月之時間無法使用系爭熱水器，故伊認為原告維持原有之租金金額並不合理，而應減少租金始願為給付等語（見本院卷第46頁），並有被告與訴外人熱水器維修人員張弓長之LINE對話紀錄、原告與被告之LINE對話紀錄及系爭熱水器損壞之照片在卷可稽（見本院卷第35至42頁、第74至86頁及第138 至160 頁），然不論系爭熱水器是否確實損壞、原告是否確實未為修繕或更新，系爭熱水器損壞，應不足以使系爭房屋之價值有何影響，而僅為被告得否向原告請求修繕或終止租約之問題，是依上開規定，被告以此為由，請求減少租金始願為給付，當屬無據，殊難憑採。

又本件租約既已終止，被告亦無同時履行可為抗辯，附此敘明。

（二）原告得向被告請求水費1,457 元、電費2,934 元、瓦斯費9,560 元及大樓管理費4,012 元： 1、解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。

易言之，所謂「探求當事人之真意」，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。

再，契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

2、經查，原告主張被告仍積欠原告大樓管理費4,012 元、水費1,457 元、電費2,934 元、瓦斯費9,560 元等共計1 萬7,9 63元等情，業據其提出法國之星社區管理委員會107年2 月、3 月、4 月、5 月管理費繳費通知單、台灣電力公司繳費憑證、臺灣自來水股份有限公司107 年6 月催繳欠費通知單、欣桃天然氣股份有限公司催繳通知單等件為證（見本院卷第59至60頁）。

又雖系爭租約第7條約定，租賃期間使用房屋所生之相關費用，兩造就此並未為任何約定，此有房屋租賃契約書附卷可參（見本院卷第52頁），而無法自系爭租約逕予認定上開費用應由何人負擔。

然查，被告於審判中陳述略為：（法官問：地震前是否繳納水、電、瓦斯、管理費）都有繳等語（見本院卷第46頁反面），對照原告於審判中陳述略以：（法官問：契約有無約定水、電、瓦斯、管理費由何人負擔？）在租賃契約第7條，但是因為租賃慣例都是由被告來負責等語（見本院卷第46頁），再參以系爭租約之租賃期間長達3 年，可知被告負擔水、電、瓦斯及大樓管理費之事實已行之有年，可認原告與被告已默示約定上開費用應由被告負擔，且上開費用皆為被告居住於系爭房屋內所生，依一般經驗法則、交易習慣，並基於使用者付費之理念，若系爭契約對於上開費用未為任何約定，則應由實際使用收益之人負擔，此為當然之理。

是原告主張被告應給付原告水費1,457 元、電費2,934 元、瓦斯費9,560 元及大樓管理費4,012 元，當屬有據。

3、被告雖辯稱原告於訂約之時向其口頭承諾，租金每月15,000元內已包含1,003 元之大樓管理費等語（見本院卷第30頁），然綜觀全卷，被告皆未能就上開事實提出任何證據以供本院審酌，是其以前詞置辯，當屬無憑，殊無足採。

（三）原告不得向被告請求牆面刷漆、搬運費、清潔費共1 萬8,000 元，及信箱鑰匙更換費300 元：1、 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

民法第432條、第455條分別定有明文。

然出租人主張租賃物因承租人未以善良管理人之注意保管租賃物，致租賃物毀損、滅失者，應負舉證之責。

經查，原告主張系爭房屋之牆面因被告長期使用薰香而泛黃不堪，且因被告於系爭房屋內飼養寵物而使屋內充斥異味並存有寵物排泄物，致原告因而需支出牆面刷漆費、為進行刷漆而須搬運家具以及清運被告雜物之搬運費、清潔費共1 萬8,000 元。

另因被告未歸還系爭房屋之信箱鑰匙，致原告因而支出信箱鑰匙更換費用300 元，揆之前揭規定及說明，原告就此自應舉證以實其說。

2、牆面刷漆費、搬運費、清潔費之部分：經查，原告主張之上開事實，雖經其提出系爭房屋牆面刷漆前、中、後之照片12幀為證（見本院卷第61至63頁），惟查，原告所提出上開施工前照片並無拍攝日期，是其至多僅可推認係於被告搬離後所拍攝；

雖對照系爭房屋施工前後照片，可以看出牆面色差差距甚大，然此僅可藉此得出該牆面泛黃現象應非短時間所造成，然此是否係將系爭房屋交由被告後所致，或於系爭房屋交由被告前上開牆面即有泛黃現象，則無從得知，是實難僅憑上開照片逕認該牆面之泛黃現象為被告於承租期間燃點薰香所造成。

況依一般租屋之經驗法則，承租人返還房屋之義務，僅係須依出租人點交時堪用之現況返還即可，並無課予承租人應將房屋重新翻新之義務，從而，原告據此請求系爭房屋牆面刷漆費用等情，要屬無據。

另原告雖主張搬運費、清潔費與牆面刷漆費用共計1 萬8,000 元等節，然上開牆面刷漆費不得請求一節，業經本院認定如前，而原告就搬運費、清潔費支出之費用，未能提出任何單據供本院審酌；

而本院參酌原告提出系爭房屋於被告離開後之照片，被告並未於系爭房屋內留下大量之廢棄物，而僅有部分衣架及其他小物件未搬離，且屋況尚屬整潔等節，有現場照片共12幀附卷可參（見本院卷第87至98頁），堪認被告並無支出清運費或清潔費之必要。

是原告主張被告應給付牆面刷漆費、雜物搬運費、清潔費共1 萬8,000 元等情，尚乏所憑，無從准許。

3、信箱鑰匙更換費300元之部分：經查，被告於審判中陳述略以：（法官問：有無交還鑰匙？）…107 年4 月30日就是我交還磁卡的時間等語（見本院卷第45頁反面），再參以被告於審判中所提出107 年4月30日鑰匙寄放於管理櫃台之存證照片（見本院卷第64頁），足見被告確實於107 年4 月30日將信箱鑰匙以置於大樓管理櫃台之方式返還原告，此亦為原告所不爭執（見本院卷第45頁反面）。

次查，依原告所提出其與被告之LINE對話紀錄顯示，原告於107 年4 月24日陳述略以：「我想約這禮拜天早上9 點做屋況清點，還有鑰匙的交還等事宜」等語（見本院支付命令卷第19頁），並於107 年4 月25日陳述略以：「不好意思，當初房屋鑰匙及密碼都交給你了，現在我也無法進入」等語（見本院支付命令卷第19至20頁），而被告於107 年4 月27日回覆被告之陳述略為：「大門密碼0000000000，卡片放在法國之星管理室」等語（見本院支付命令卷第20頁），則自上開對話可知，原告於107 年4 月27日時，應已得知被告將信箱鑰匙置於系爭房屋所在大樓之管理室，堪認原告於107 年4 月27日時縱未領取鑰匙，亦知悉被告有返還鑰匙之意。

雖原告於審判中陳述：我們之後5 月間收到管委會通知後才去領取等語（見本院卷第45頁反面至46頁），然原告於107 年4 月27日既已可得而知被告將系爭鑰匙置於大樓管理室，而其嗣後決定何時前往領取、亦或決定不領取而重新置作、又或忘記領取，自與被告無關。

又原告亦未提出可供本院參酌其更換鑰匙費用數額之證據，本院就此自無從為原告有利之認定，故原告主張被告應賠償其更新鑰匙之費用300 元，並無理由。

（四）綜上，原告所得請求被告賠償之金額共計為4 萬7,963 元（計算式：30,000元＋1,457 元＋2,934 元＋9,560 元＋4,01 2元＝47,963元），逾此部份之請求，尚屬無據，應予駁回。

（五）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付4 萬7,963 元，其給付雖有確定期限，然原告依其處分權主義之行使，僅請求自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，核無不合，自應准許。

查本件支付命令繕本係於107 年11月22日對被告之受僱人為補充送達，有送達證書1 紙附卷可稽（見本院支付命令卷第44頁）。

從而，原告自得請求被告給付自支付命令狀繕本送達翌日起107 年11月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。

六、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求如主文第1項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第436條之23、第436條第2項、第39 2條第2項規定，依職權諭知被告如以主文第4項所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。訴訟費用額依同法第436條之19第1項規定，職權確定如主文第3項所示之金額。

中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（桃園市○○區○○路0 段000 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
書記官 鄭履任

附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程式之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程式準用之）上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。