中壢簡易庭民事-CLEV,108,壢簡,1524,20200813,3

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第1524號
原 告 吳張玖珠

兼 訴 訟
代 理 人 魏知新
被 告 張軒順


上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109年7月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落於桃園市○○區○○段0000○00地號土地（面積：21平方公尺，下稱系爭土地）原為訴外人林鴻明所有，自民國67年起即由被告所有門牌號碼桃園市○○區○○○街00號建物（下稱系爭建物）所占用，嗣訴外人林鴻明因積欠原告債務而將系爭土地移轉登記予原告為債務之抵銷，然被告之系爭建物仍持續占有系爭土地，致原告受有無法利用系爭土地之損害，是被告顯受有相當於租金之不當得利。

被告若將來仍持續占用系爭土地，仍受有每年相當於租金之不當得利新臺幣（下同）27,405元。

為此，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）被告應給付原告137,288 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告27,405元。

二、被告則以：系爭土地之原所有權人為林鴻明，且其為岳昌開發股份有限公司（下稱岳昌公司）之負責人，岳昌公司於66年間在系爭土地興造建物並對外銷售，然其中46戶因坐落之部分土地係屬水利保留地，無從辦理建物第一次所有權登記及所坐落土地之所有權移轉登記，伊所有之系爭建物即為其中之一，是上開情形應類推適用民法第425條之1 ，伊受有系爭土地之使用收益利益實非無法律上原因等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告主張之上開事實，除系爭建物占用系爭土地是否無法律上原因外，業據原告提出與其所述相符之系爭土地登記第一類謄本系爭土地、地籍圖謄本、地價第二類謄本及請求金額明細表及計算式等件為證（見本院卷第7 至11頁），並經本院依職權向桃園市中壢地政事務所調閱系爭土地異動索引及系爭建物課稅明細表等件核閱無誤（見本院卷第50至52頁、第70至88頁），堪信原告主張之上開部分事實為真。

（二）原告另主張系爭建物占用系爭土地係無法律上原因，是依不當得利之法律關係，被告應給付原告如前開聲明所示之金額等節，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。

是本件應審酌者厥為：被告之系爭建物占用系爭土地是否無法律上原因？1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。

其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」

，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。

除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。

而此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度台上字第1328號、93年度台上字第1792號民事裁判參照）。

2.查，訴外人林鴻明於系爭建物起造時，為岳昌公司之股東兼監察人乙節，有岳昌公司變更登記事項卡影本可稽，業經核閱本院96年度訴字第1451號卷屬實（見該案號卷第129 頁），是本件系爭土地原地主即訴外人林鴻明既身為岳昌公司監察人，其提供系爭土地予岳昌公司興建中壢華勛社區之建物，此種情形核與國內諸多建設公司購地建屋歷程，係由建設公司之數合夥人或股東先出資購買土地（註：可能係將土地借名登記於某一合夥人或股東名下），再由該土地登記名義人出具「土地使用權同意書」供建設公司申請建造執照及使用執照，待房屋興建出售時，則同時與購屋者簽訂房屋買賣契約和土地買賣契約，該土地登記名義人亦同時配合將相關土地所有權持分移轉登記予購屋者之型態相符。

斯時雖該土地之登記名義人和建物之起造人（建設公司）為不同人格，惟該土地登記名義人既為建設公司之合夥人或股東，與建設公司初始即係共同有計劃地朝同一營利目標而進行購地、興建房屋、推出建案出售房地獲利，於此種情形下，實質上與土地及土地上之房屋同屬一人所有之情形類似，應使其房屋所有權與基地利用權趨向一體化，並保護房屋之既得使用權，使該房屋就基地之使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，避免危害社會經濟，使房屋充分發揮其經濟效益，揆諸前開判決之旨，更應類推適用民法第425條之1 之規定，始符現實公平。

3.次查，經本院函詢系爭土地之土地異動索引資料，確認系爭土地確係自桃園市○○區○○段00○0 地號轉載而來，於63年至70年間之所有權人為林鴻明乙情，有桃園市中壢地政事務所109 年6 月22日中地登字第1090010586號函附異動索引在卷可查（詳本院卷第50至75頁），再據原告自陳林鴻明因積欠原告二人債務，始於將系爭土地移轉登記予原告二人，以抵銷其積欠原告之債務，原告因而取得系爭土地所有權等情在卷（見本院卷第90頁背面）。

又系爭土地之原所有權人林鴻明於66年間，將斯時地號仍為桃園市○○區○○段00○0 號之系爭土地提供予岳昌公司建築中壢華勛社區，其中46戶建物因坐落土地位於水利保留地，而無從辦理土地所有權移轉登記及第一次建物保存登記，系爭建物即為46戶中的1 戶等情，經兩造陳明在卷（見本院卷第64頁背面、90頁背面），堪予認定，可知系爭土地原為林鴻明所有，系爭建物則以林鴻明任股東兼監察人之岳昌公司為起造人，實質上系爭土地及系爭建物原同屬一人所有，嗣被告及原告先後分別自岳昌公司及訴外人林鴻明取得系爭土地及系爭建物，揆諸上開說明，此時應類推適用民法第425條之1 之規定，推定在系爭建物得使用期限內，兩造間存有租賃關係。

另原告雖稱系爭土地係由林鴻明女兒繼承後始移轉登記予原告云云，惟參系爭土地異動索引，並無此情，並予敘明。

4.綜上所述，兩造間既存在有租賃關係，則被告占有系爭土地尚有法律上原因，是原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告137,288 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，及被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告27,405元，均無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
中壢簡易庭 法 官 江碧珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
書記官 廖芷儀