中壢簡易庭民事-CLEV,108,壢簡,27,20190329,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第27號
原 告 謝在生
訴訟代理人 謝錫福律師
被 告 游振富
訴訟代理人 李權宸律師
吳善輔律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0 段000 號建物騰空遷讓返還原告。

二、被告應自民國107 年11月1 日起至騰空遷讓返還第一項所示之建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）900,000元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用51,985元由被告負擔。

五、本判決第一項得假執行。但被告如以5,148,200 元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項到期部分得假執行。但被告就到期部分如每期以900,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：緣被告前於民國97年11月1 日起至102 年10月31日止，以每月新臺幣（下同）500,000 元，向原告承租坐落桃園市○○區○○段00地號土地及其上之門牌號碼桃園市○○區○○○路0 段000 號建物（下稱系爭不動產），作為經營餐廳使用，兩造並簽訂有不動產租賃契約書。

於102 年10月31日租期屆滿時，兩造達成合意由被告續租至107 年10月31日，除租金調整為每月600,000 元以外，其餘租賃條件皆與前開租賃契約書所示條件相同，兩造亦於102 年3 月25日重新簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。

於系爭租約期限屆滿後，兩造未再續約，是被告原應於107 年10月31日將系爭不動產騰空遷讓返還予原告。

迄料，經原告委請律師發函請求被告搬離系爭不動產，被告竟拒絕返還系爭不動產。

又依系爭租約第11條之約定，租約期滿後，被告如仍繼續占用系爭不動產，原告得按租金加倍之金額，請求被告賠償，直至被告搬離交還系爭不動產為止。

而被告自107 年11月1 日起迄今，均未依約返還系爭不動產，是原告自得請求被告自107年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告1,200,000 元（計算式：600,000 元×2 ＝1,200,000元）。

為此，爰依系爭租約第10、11條之約定，提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）被告應將系爭不動產騰空遷讓返還予原告。

（二）被告應自107 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告1,200,000 。

二、被告則以：雖被告目前仍持續使用系爭不動產，用以經營龍和大飯店。

然兩造未能達成續約合意，實係因兩造對於系爭不動產之租金金額無法達成合意。

蓋被告希望系爭不動產之租約能降至每月租金200,000 元。

又針對原告請求無權占有系爭不動產之賠償每月為1,200,000 元之部分，於兩造簽訂系爭租約時，原告係以強勢立場要求被告簽訂系爭租約，然因續約時，龍和餐廳已經營數年，則是否簽訂系爭租約，涉及餐廳30多名員工之生計，因此被告不得不接受系爭租約之條件。

且系爭不動產之土地部分，本僅屬農地，原告求償每月1,200,000 元之損害賠償，其請求金額顯屬過高，請求本院酌減等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）本件原告主張之上開事實，除原告是否得依約向被告求償無權占有系爭不動產之每月1,200,000 元之賠償金額外，業據原告提出97年10月17日不動產租賃契約書影本、系爭租約影本、存證信函影本、系爭不動產現場照片6 幀及土地登記第一類謄本等件為證（見本院卷第6 至10、21至22頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第30頁反面），堪信原告主張上開部分事實為真實。

而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第455條前段定有明文。

經查，系爭租約第2條約定：租賃期限自102 年2 月11日起至107 年10月31日止等情，有系爭租約在卷可查（見本院卷第9 頁）；

而本件被告亦當庭自承略為：於108 年1 月17日（按筆錄誤載為107 年1 月17日）收到原告請求搬離系爭不動產之存證信函，目前仍繼續使用系爭不動產等語（見本院卷第30頁反面），堪認系爭租約已於107 年10月31日終止，然被告迄至言詞辯論終結前仍持續無權使用系爭不動產。

則本件原告本於系爭租約第10條之約定，訴請被告遷讓返還系爭不動產，當屬有據，應予准許。

（二）原告另主張被告自107 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告1,200,000 元等事實，則為被告否認，並以前詞置辯。

是本件應審酌者厥為：被告自107 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，應賠償原告每月若干金額？茲析述如下： 1、民法第250條第2項所定之違約金，具有兩種目的，一以預定債務不履行之損害賠償額為目的，一以強制債務之履行為目的。

違約金之訂定，原應視為因債不履行時而生損害之賠償總額之預定，亦即債權人於債務人不履行債務時，祗能請求支付違約金，或請求履行債務兩者選擇其一，不得併為請求。

但如當事人間特別約定，債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，則其違約金之作用，僅為履行時期或履行方法不適當，所應支付之賠償額，故債權人除違約金外，並得請求履行債務或不履行所生之損害賠償。

又所謂懲罰性（制裁性）之違約金，依民法第250條第2項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。

否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定。

（最高法院71年度台上字第1352號、70年度台上字第1644號、70年度台上字第4782號判決意旨參照）。

是倘當事人於約定支付違約金之情形，係屬以強制債務之履行為目的，並要求債務人以適當方式或時期履行時，則該違約金之性質，當屬懲罰性違約金。

經查，系爭租約第11條約定：「租約期滿或租約終止時，乙方（按即被告）仍繼續占用拒不搬離時，甲方（按即原告）得按租金加倍之金額，請求乙方賠償，直至乙方搬離交還租賃物為止。」

，有系爭租約影本1 份在卷可稽（見本院卷第7 頁）；

則依上開約款，可知該違約金發生之場合，係用於被告違約不搬離系爭不動產之情形，且約定賠償之金額，係依每月租金加倍罰之，是依上開違約金發生之時機及約定之金額，可推認該「加倍租金」之賠償金額，並非僅係屬填補原告之損害爾，而係有強制被告履行租約期限之目的，方另行約定被告於違約時，應支付相當於2 個月租金之違約金之懲罰性條款，以避免被告於系爭租約終止時，仍持續無權占用系爭不動產，造成原告損失。

則系爭租約第11條之約定，係屬懲罰性違約金之約定無疑，合先敘明。

2、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

而違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。

惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準情形，依職權減至相當之金額。

是約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院51年台上字第19號判例、102年度台上字第1606號判決及79年台上字第1612號判例要旨可參）。

經查，以原告因被告違約所受損害部分而論，可分為將系爭不動產之建物部分出租所得獲取之利益，或將系爭不動產之土地部分用於其他投資所能獲取之利益。

就前者而言，依照系爭租約約定，系爭不動產每月租金為600,000 元，且原告得以前開租金，再行轉投資以獲取報酬；

而考諸原告原所得租金利益每月為600,000 元，以活期存款利率即約年息0.2 ％及投資金融商品平均可能之最高投資報酬率約為年息10％為計算，原告每月應尚能再獲取約100 元（計算式：600,000 元×0.2 ％÷12＝100 元）至5,000 元（計算式：600,000 元×10％÷12＝5,000 元）不等之報酬，足認原告因之所得獲取之利益至少約為605,000 元。

就後者而言，原告所得獲取之利益，端視其投資之種類及方式，該利益無從估計。

再觀之被告於97年間與原告簽訂之不動產租賃契約書及系爭租約，皆存在系爭租約第11條之約定等情，有不動產租賃契約書影本及系爭租約附卷可參（見本院卷第7 、9 頁），而兩造當時均為自然人，渠等之議約實力及條件應均屬相當，復衡以被告承租系爭不動產係用作經營餐廳以營利，可見系爭租約第11條之約定，毋寧是為避免發生被告違約之利益，有顯然大於其遵守系爭契約所得利益之可能，而為強制被告履約而設。

是本院基於契約自由之精神及契約嚴守之原則，審酌原告因被告違約可能受之損害，及衡諸被告於違約後，仍持續使用系爭不動產經營餐廳以茲營利等情形，為免被告違約之利益可能顯然大於其遵守系爭租約之利益，認上開懲罰性違約金應酌減為每月900,000 元為適當。

四、綜上所述，原告依系爭契約第10、11條之約定及民法第250、252 條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭不動產及自107 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告900,000 元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述。

至被告於言詞辯論終結後始提出書狀，乃言詞辯論終結後所為，本院不予審酌，均併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依職權確定如主文第4項所示金額。

又因原告敗訴部分為違約金之附帶請求部分，故依法仍應由被告負擔全部之訴訟費用，附此敘明。

中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 鄭履任