中壢簡易庭民事-CLEV,108,壢簡,326,20190823,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第326號
原 告 洪上明


被 告 林淑滿

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年8 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落於桃園市○○區○○路0 ○0 號5 樓Ａ室之房屋騰空遷讓返還予原告。

訴訟費用新臺幣（下同）1,000 元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第256條定有明文。

查本件原告起訴時聲明為：被告應將座落於桃園市○○區○○路0 ○0 號5 樓Ｂ室房屋騰並遷讓返還於原告，嗣於本院審理中將房間更正為Ａ室（下稱系爭房屋，見本院卷第37頁反面）。

核原告上開所為，僅屬更正事實上之陳述，非屬訴之變更追加，自應准許，先予敘明。

二、本件被告經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告主張：被告於民國107 年8 月15日向原告承租其所有之系爭房屋，約定期間自107 年8 月15日至109 年7 月15日止，每月租金6,700 元，於每月15日前給付，押租金為13,400元，原告委任其父親即訴外人洪保榮與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）。

詎被告自107 年10月起即未依約繳納租金，原告屢次催繳，被告仍置之不理，經扣除押租金後，至108 年1 月已積欠2 個月租金共13,400元未給付，原告遂於108 年1 月2 日寄發存證信函通知終止系爭租約。

為此，爰依所有權及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：如主文第1項所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

（一）原告主張之事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、桃園龍東路郵局第1 號存證信函等件為證（見本院卷第5 至10頁），並經本院依職權調閱系爭房屋之建物登記公務用謄本、房屋稅籍證明書、原告個人戶籍資料查詢結果核閱無訛（見本院卷第14、15、18頁、個資卷），且被告經本院合法通知後，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪認原告主張為真實。

（二）租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）於106 年12月27日公布，107 年6 月27日施行，且該條例係為維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此觀該條例第1條即可得知，故該條例在住宅租賃事務範圍內為民法之特別法，就107 年6 月27日後所生之住宅租賃法律關係，自應優先民法適用。

又租賃住宅條例第3條第1款規定，租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物。

查系爭房屋位於桃園市○○區○○路0 ○0 號5 樓Ａ室，堪認原告將該樓層隔間出租予被告居住使用，應屬租賃住宅，又系爭租約期間係自107 年8 月15日開始，是依前開說明，系爭租約應有租賃住宅條例之適用，先予敘明。

（三）租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。

前項應約定事項，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。

二、違反契約之法律效果。

三、契約之終止權及其法律效果。

四、其他與契約履行有關之重要事項。

非具消費關係之租賃契約條款，違反應約定及不得約定事項者，無效；

該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容。

此見租賃住宅條例第5條第1 、2 、4 項自明。

經查：1.內政部依上開規定授權訂定之「住宅租賃契約應約定事項」（下稱應約定事項）第16條第1項第2款規定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：…（二）承租人遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，仍不為支付。」

；

又依應約定事項第16條第2項第2款之規定，出租人依第16條第1項第2款規定提前終止租約時，應於終止前30日檢附相關事證，以書面通知承租人。

而系爭租約第17條約定：甲、乙方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋。

是依前揭約定，被告任何1 期租金未依約繳納，原告即得解除系爭租約，違反應約定事項第16條第1項第2款，應屬無效，是原告終止系爭租約，應依前揭應約定事項第16條之規定。

2.本件被告自107 年10月起即未依約繳納租金，且經原告屢次催繳，業經認定如前，而原告雖於108 年1 月2 日以存證信函寄送至被告位於新竹市○○區○○○0 巷00號4 樓之戶籍地，通知被告終止系爭租約，惟系爭租約第4條約定租金應於每月15日以前繳納，是原告寄出存證信函當時，經扣除2 個押租金後，被告尚未遲付租金達2 個月，是原告終止系爭租約的條件尚未成就；

又本院依職權囑託新竹市警察局第三分局派員查訪，被告並未居住於前揭戶籍地，此有新竹市警察局第三分局108 年6 月13日竹市警三分偵字第1080012193號函及職務報告在卷可稽（見本院卷第44至45頁），原告終止租約之意思表示亦未到達於被告，綜上，難認原告寄發前揭存證信函已生終止系爭租約之法律效果。

另原告主張以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本係於108 年5 月27日公示送達於被告，有本院公示送達公告1 份附卷可佐（見本院卷第41至42頁），依民事訴訟法第152條規定，係於同年6 月16日生送達效力，復依前揭應約定事項第16條第2項第2款之規定，系爭租約於起訴狀生送達效力滿30日後即108 年7 月17日終止，堪以認定。

（四）承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

經查，原告為系爭房屋所有人，並已合法終止系爭租約，業經認定如前，是依前揭規定，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

四、綜上所述，原告依所有權及系爭租約之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額如主文第2項所示。

中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
中壢簡易庭 法 官 陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
書記官 張季容