中壢簡易庭民事-CLEV,108,壢簡,531,20190705,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第531號
原 告 何宜修
訴訟代理人 邱國財
被 告 戴君宇


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街00號房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）31,680元，及自民國108 年5月30日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

三、被告應自108 年5 月1 日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告1,500元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用5,400元由被告負擔。

六、本判決第一項得假執行。但被告如以496,700 元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項得假執行。但被告如以31,680元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項之各到期部分均得假執行。但被告如就各到期部分分別以1,500元為原告預供擔保，均得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、原告起訴時原聲明為：「（一）被告應將桃園市○○區○○○街00號建物全部騰空遷讓返還原告。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）74,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

（三）被告應自民國108 年5 月1 日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告1,500 元」；

嗣於本院108 年6 月26日審判中，變更訴之聲明第二項為被告應給付原告71,680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，其餘聲明不變（見本院卷第39頁反面）。

核其所為上開訴之變更，係屬減縮訴之聲明，依民事訴訟法第255條第1項、第3款之規定，原告所為訴之減縮，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

貳、實體相關：

一、原告主張：原告為門牌號碼桃園市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於106 年9 月17日與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，雙方約定租期自106 年10月1 日起至109 年9 月30日止，租金每月20,000元，於每月5 日前繳交，押租金40,000元，被告並需自行負擔每月管理費1,460元（下稱系爭租約）。

詎被告自107 年9 月起，即未依約繳納管理費，且自108 年2 月起，便未依約繳納租金，雙方因而於108 年3 月6 日協議，倘被告未於108 年3 月15日前清償前所積欠之租金，系爭租約即得為終止，雙方並簽訂有協議書（下稱系爭協議書）。

惟被告並未依系爭協議書之約定，於108 年3 月15日清償租金並於108 年3 月31日前搬遷；

是雙方乃於108 年3 月30日另行約定略為：因被告無法遵期於108 年3 月31日前搬遷，是原告同意延長被告搬遷期間至108 年4 月30日，然被告應於同年3 月31日前，將6 萬元匯入原告指定帳戶，並盡速繳納水電費及管理費，然原告並無續租系爭房屋予被告之意等情，雙方亦就此簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），堪認兩造係協議系爭租約於108 年4 月30日終止。

未料，被告仍未依系爭承諾書之約定，於108 年3月31日清償積欠租金。

而被告至今尚積欠原告自108 年2 月起至4 月止，共計3 個月之租金60,000元（計算式：20,000元3 月＝60,000元）、107 年9 月起至108 年4 月止之管理費11,680元（計算式：1,460 元8 月＝11,680元），合計積欠原告71,680元（計算式：60,000元＋11,680元＝71,680元）。

又系爭租約終止後，被告未返還系爭房屋，依系爭承諾書之約定，是被告尚應給付原告自108 年5 月1 日起至其遷讓返還房屋之日止，每日計1,500 元之罰款。

為此，爰依兩造間系爭租約及系爭承諾書之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：如變更後之聲明所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

（一）原告主張之上開事實，業據提出與所述相符之系爭房屋租賃租約契約書、桃園縣桃園地政事務所建物所有權狀、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、調解不成立證明書、被告承諾書、請求金額明細表、繳費證明書、觀天下社區管理委員會108 年5 月繳費通知、統一超商股份有限公司代收款專用繳款證明（顧客聯）、監視器錄影畫面兩幀、建物登記第一類謄本（建號全部）楊梅區梅高段00000-000建號、土地登記第一類謄本（所有權個人全部）楊梅區梅高段0000-0000 地號、桃園市地方稅務局108 年房屋稅繳款書為證（見本院卷第4 至13頁及第20至28頁），而被告經本院合法通知後，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同法第1項規定，視同自認，堪認原告之主張為真實。

（二）承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段定有明文。

經查，系爭協議書記載略為：「（按被告）擬於108 年3 月15日前繳交108 年二月份房租及水費貳萬零壹佰捌拾肆元整，若未依承諾繳交，即終止房屋租賃契約…」等文字（見本院卷第12頁），則依系爭協議書之約定，可知倘被告未系爭協議書之約定，於108 年3 月15日前繳納所積欠之租金，兩造即協議終止系爭租約；

然參以系爭承諾書記載略為：系爭租約原已協議終止，原告無意續租系爭房屋予被告，然被告因實際上困難，無法於108 年3 月31日搬離系爭房屋，原告承諾給予被告至108 年4 月30日前搬遷之期限等語（見本院卷第13頁）；

則可知因被告個人因素，致其無法於系爭協議書約定之期間內搬遷，雙方乃另行約定被告應於108 年4 月30日前搬遷，堪認兩造係透過系爭承諾書，合意變更系爭租約之終止日為108 年4 月30日。

是依上開規定，被告即負有於108 年4月30日前，騰空遷讓返還系爭房屋之義務。

雖經本院依職權向桃園市政府警察局楊梅分局函囑查訪被告於系爭房屋之居住狀況，回函略以：系爭房屋大門深鎖，附近鄰居皆為店面但無營業，所查被告應無居住於系爭房屋等語，有桃園市政府警察局楊梅分局108 年6 月12日楊警分刑字第1080016622號函及職務報告在卷存參（見本院卷第30、31頁），似乎無法確認被告是否於警員查訪時仍居住於系爭房屋。

然所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有。

依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。

如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號判決意旨參照）。

經查，原告主張被告尚未歸還鑰匙及點交系爭房屋予原告等語；

而有上開職務報告記載系爭房屋大門深鎖等情為憑，已如前述，堪認原告主張系爭房屋目前確實未經被告點交等語可採。

則既被告尚未歸還鑰匙及點交系爭房屋予原告，縱無法確認被告現在是否實際居住於系爭房屋，依上開判決意旨，亦難認為被告已依債務本旨將系爭房屋移轉占有予原告。

故本件原告本於租賃物返還請求權訴請被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據，應予准許。

（三）押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。

查原告主張租金每月為20,000元，被告自108 年2 月起即未依約給付租金，至108 年4 月底已積欠原告總計60,000元等語，有系爭承諾書為證（見本院卷第13頁），堪以信實。

則以押租金40,000元抵充後，被告仍積欠租金20,000元（計算式：60,000元－40,000元＝20,000元）。

是原告依系爭租約，請求被告給付租金20,000元，當屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。

（四）原告主張被告積欠107 年9 月至108 年8 月之管理費，共計11,680元等語，並提出系爭協議書、系爭承諾書、觀天下社區管理委員會繳費證明書、繳款通知及統一超商股份有限公司代收款專用繳款證明（顧客聯）影本等件影本為證（見本院卷第12至13、21至22頁）。

經查，觀之原告提出之觀天下社區管理委員會108 年5 月繳款通知顯示，該繳款通知除當月管理費外，尚載有略為：前期未繳管理費11,680元等情（見本院卷第22頁）；

而原告就此已代被告先為繳納，亦有統一超商股份有限公司代收款專用繳款證明（顧客聯）影本在卷可查（見本院卷第22頁）；

再輔以原告提出之繳費證明書記載：「茲證明桃園市○○區○○○街00號觀天下社區屋主何宜修女士親自代墊償租客戴君宇先生107 年9 月至108 年4 月欠繳之管理費（每月1,460 元，八個月共計1 萬1,680 元）」等文字（見本院卷第21頁），足認原告代被告繳納系爭房屋於107 年9 月至108 年4 月共8 期之管理費為真。

又依系爭協議書及系爭承諾書之內容顯示，兩造約定系爭房屋之管理費應由被告繳納等節，有系爭協議書及系爭承諾書為憑（見本院卷第12、13頁），又該期間均為被告之租賃期間範圍內，堪認上開管理費皆應由被告負擔。

是原告前揭主張，洵屬有據，應予准許。

（五）民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。

後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。

而行使債權，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第148條第2項所明定。

再違約金之約定倘係過高，法院本得依職權酌減之，此觀之民法第252條規定自明。

故當事人約定之違約金過高而顯失公平，即應依誠信原則予以檢驗（最高法院91年度台簡抗字第9 號裁定、83年度台上字第2879號判決意旨參照）。

經查，系爭租約於108 年4 月30日終止，已如前述，則被告自斯時起已無占有系爭房屋之正當權源，屬無權占有。

而系爭承諾書約定略為：「倘（按即被告）有延誤搬遷返還系爭房屋，則每日繳交罰款1,500 元給予屋主補償」等情（見本院卷第13頁），可知兩造針對被告於系爭租約終止後，於被告未依約搬離系爭房屋之情形，約定被告應另行支付原告罰款每日1,500 元；

似可認該罰款之性質係屬違約金。

而依上開說明，倘違約金之約定，係以強制債務之履行為目的，以確保債權效力所定之強制罰，則係屬懲罰性違約金。

觀之本件系爭承諾書之所以為上開約定，本即有要求被告履行「於期限內搬離系爭房屋」之用意，以確保債權效力，故上開「每日繳交罰款1,500 元」之違約金性質，堪認屬懲罰性違約金無疑。

是上開金額之約定，於無顯然有權利濫用或顯失公平之情形下，並不受原告實際受損害範圍之限制。

本件系爭房屋每月租金為20,000元，業經本院認定如前，則每日租金應約為667 元（計算式：20,000元÷30＝667 元，元以下四捨五入）；

而原告主張每日1,500 元，僅約為原日租金金額之2 倍餘，量以該違約金本即有懲罰性質；

是系爭承諾書約定之金額，尚無顯然權利濫用或顯失公平之情形。

從而，原告依系爭承諾書之約定，請求被告於自108 年5 月1 日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告1,500 元等情，為有理由，應予准許。

（六）綜上，原告得向被告請求之金額應為31,680元（計算式：20,000元＋11,680元＝31,680元）

（七）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1、2項、第233條第1項定有明文。

本件原告請求給付租金部分，屬給付有確定期限；

另管理費及違約金部分，屬給付無確定期限者，而原告均僅請求自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並未逾所得請求之範圍，自應依原告之主張為判決基礎。

查本件起訴狀繕本係於108 年5 月29日對被告同居人為補充送達，有送達證書1 份附卷可稽（見本院卷第35頁），是本件原告請求利息之起算日為108 年5 月30日，應堪認定。

四、綜上所述，原告依系爭租約及系爭承諾書之法律關係，訴請被告返還系爭房屋，並給付31,680元，及自起訴狀繕本送達之翌日即108 年5 月30日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨被告應自108 年5 月1 日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告1,500 元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依職權確定如主文第5項所示金額。

又因原告敗訴部分為不當得利之附帶請求部分，故依法仍應由被告負擔全部之訴訟費用，附此敘明。

中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
書記官 鄭履任