中壢簡易庭民事-CLEV,109,壢小,560,20200814,2

臺灣桃園地方法院小額民事判決 109年度壢小字第560號
原 告 鄭媛心
訴訟代理人 林暐恆
被 告 鍾亞昕
訴訟代理人 何寬益
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109 年8 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）5 萬2,029 元，及其中3 萬3,000 元自民國107 年5 月20日起至清償日止、又其中6,600 元自107 年6 月6 日起至清償日止、暨其中1 萬2,429 元自107 年7 月25日起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息。

二、訴訟費用1,000 元由被告負擔。

三、本判決第一項得假執行。但被告如以5 萬2,029 元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國107 年1 月6 日與原告簽訂門牌號碼為桃園市○○區○○街000 號11樓房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金為新臺幣（下同）1 萬6,500 元，押租金3 萬元，租賃期間自107 年1 月6日起至108 年1 月5 日止，然兩造提前於107 年6 月17日合意終止租約。

詎被告除已繳付押租金3 萬元及首月租金1 萬6,500 元外，自107 年1 月6 日起至107 年6 月17日之租金經扣除上開押租金後為3 萬9,600 元及水費425 元、電費944 元、天然氣費550 元、管理費1 萬510 元，共計5 萬2,029 元均未依約給付。

為此，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：如主文第一項所示。

二、被告則以：原告請求被告給付上開租金及費用均無理由。蓋被告早於系爭租約簽訂後兩日即107 年1 月8 日經由通訊軟體LINE向原告表示「麻煩安排時間解約吧？」而欲終止系爭租約，經原告於同日21時2 分回覆表示「您現在確定想解約我們也同意」、「我們約時間當面點交無缺少毀損之後會將租金及押金轉帳到您的戶頭」，是兩造於107 年1 月8 日即經通訊軟體LINE合意終止系爭租約至明。

被告雖於系爭租約終止後，復於107 年1 月10日將首月租金匯入被告指定帳戶，然此乃因原告訴訟代理人林暐恆曾先向被告表示兩造終止系爭租約後將返還全額押金及押租金，被告本於良心，認為既有積欠首月租金之事實，仍應將首月租金匯入，然此不表示被告有於兩造終止系爭租約後繼續租約之意，自不得以此為憑認兩造未於107 年1 月8 日合意終止系爭租約。

又兩造既已於107 年1 月8 日合意終止系爭租約，被告亦未曾有於系爭房屋使用收益之事實，本件原告請求之各項費用即無令被告負擔之理。

至被告雖於107 年6 月17日方返還鑰匙予原告，然此係因原告於兩造在107 年1 月8 日合意終止系爭租約後，自107 年1 月10日起，即刻意與被告斷絕聯繫，致被告無從與原告完成點交所致，直至107 年6 月6 日16時10分原告方因前案法官諭知點交房屋及歸還鑰匙而與被告聯繫。

而自上開斷絕聯繫之期間，被告不斷撥打電話、發送簡訊、甚而至原告任職之國小尋找及留話，原告竟均未有所回覆，足見原告係有意令被告無從完成點交等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告主張之上開事實，除系爭租約之終止日及被告是否應給付上開租金及相關費用共計5 萬2,029 元及其利息外，業據原告提出與其所述相符之107 年度壢小字第436 號民事判決、107 年度小上字第91號民事判決、108 年度再微字第1 號判決、租屋設備、屋況點交單、委託書、房屋租賃契約書、國泰世華商業銀行存款單、站前藝術館社區管理委員會大樓管理費繳費收據、台灣自來水股份有限公司107 年2 月水費通知單（繳款憑證）、台灣自來水股份有限公司107 年4 月催繳欠費通知單、台灣自來水股份有限公司107 年4 月轉帳代繳（代收）水費繳費憑證、台灣自來水股份有限公司107 年6 月水費通知單、台灣自來水股份有限公司107 年6 月轉帳代繳（代收）水費繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證及欣桃天然氣股份有限公司繳費通知單（憑證）等件為證（見本院卷第13至52頁），且為被告不爭執，自堪信原告主張之上開部分事實為真實。

（二）原告主張系爭租約係於107 年6 月17日終止，被告應給付原告5 萬2,029 元及其利息等節，則為被告否認，並以前詞置辯。

是本件應審酌者厥為：1 、系爭租約係於何時終止？2 、原告請求被告給付5 萬2,029 元有無理由？1、 兩造於107年6月17日合意終止系爭租約： ⑴ 按契約之合意解除乃屬契約行為，亦即以第二次契約解除第一次契約，而契約之合意解除，與法定解除權之行使，其效果不同（最高法院76年度臺上字第2153號判例意旨參照）。

合意解除契約須以一方當事人為解除契約之要約，待他方當事人為解除契約之承諾後，解除原契約之契約始得謂因雙方意思表示達成一致而成立，從而發生解除原契約之效力。

是就合意解除契約而言，除「契約解除」之意思表示外，雙方如另就契約解除條件之必要之點進行磋商，應認該條件仍屬「解除契約」必要之點，雙方如就此意思表示無法合致，不能認為已經達成解除契約之合意（臺灣高等法院臺南分院92年度上易字第237號判決意旨參照）。

⑵ 經查，兩造於107 年1 月8 日LINE對話紀錄顯示略為：原告訴訟代理人先向被告訴訟代理人詢問是否考慮退租，可退還押租金及租金等語；

後被告訴訟代理人向原告訴訟代理人表示如原告訴訟代理人要求其退租，其會配合等語；

然原告訴訟代理人回覆稱僅是詢問被告有無意願退租，因為被告提出之要求原告無法配合等情；

後兩造間對屋況之問題溝通後，被告訴訟代理人向原告表示如原告要求退租，被告可以配合，但需原告賠償損害；

後經原告回覆略為原告並無要求退租之意思等語（見本院107 年度壢小字436 號卷第138 至141 、149 及153 頁）。

綜上該日對話過程，可知原告僅為詢問被告是否因系爭房屋不符合渠等期望，而有意退租，並非執意要與被告解除系爭租約；

且被告尚要求原告對於退租一事須負賠償責任，然未獲原告同意，益徵於是日兩造間固就合意解除系爭租約之條件進行磋商，惟解除系爭租約必要之點未經達成合致甚明，揆諸上開判決之旨，自難認系爭租約於107 年1 月8 日經兩造合意解除。

⑶ 復參以被告於其提出之民事答辯狀陳述略為；

「至6 月17日原告於點交現場提供「委託書」給被告看，無提供被告副本，並委託其夫林暐恆拿回暫存於被告手上的鑰匙等物品，至此終於遵循法官指示點交完畢。」

等語（見本院卷第77頁），並於本院109 年8 月5 日言詞辯論期日表示略以：「我鑰匙是在107 年6 月17日還的沒錯…」等語（見本院卷第73頁反面），自被告前開自承內容，可知被告於107 年6 月17日點交系爭房屋予原告，原告亦同意被告點交系爭房屋，雖兩造並未有終止系爭租約之書面約定，然自原告同意點交系爭房屋與被告，被告亦同意原告點交系爭房屋等行為，可推認兩造至遲於107 年6 月17日即有合意終止系爭租約之意思，故而原告主張系爭租約乃於107年6 月17日終止等語，亦據本院107 年度壢小字第436 號判決及107 年度小上字第91號確定判決所採認，尚屬有據，堪予採信。

故而，被告提出兩造LINE對話記錄為據，辯稱兩造於107 年1 月8 日已終止系爭租約云云，顯非實情，委無足採。

2、 原告請求被告給付5萬2,029元，為有理由：原告主張被告於系爭租約存續期間，共應給付原告管理費1 萬510 元、水費425 元、電費944 元、天然氣費550 元等共計12,429元等情，業據其提出房屋租賃契約書、國泰世華商業銀行存款單、站前藝術館社區管理委員會大樓管理費繳費收據、台灣自來水股份有限公司107 年2 月水費通知單（繳款憑證）、台灣自來水股份有限公司107 年4月催繳欠費通知單、台灣自來水股份有限公司107 年4 月轉帳代繳（代收）水費繳費憑證、台灣自來水股份有限公司107 年6 月水費通知單、台灣自來水股份有限公司107年6 月轉帳代繳（代收）水費繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證及欣桃天然氣股份有限公司繳費通知單（憑證）等件為證（見本院卷第31至52頁）。

查，系爭租約第6條約定，租賃期間，使用房屋所生之瓦斯費、水費、電費及管理費均由被告負擔等情，亦有房屋租賃契約書附卷可參（見本院卷第33頁）。

又系爭房屋107 年2 月至4 月之水費共計為365 元、107 年5 月2 日至7 月2 日之水費為79元一節，有臺灣自來水股份有限公司107 年4 月催繳欠費通知單及107 年6 月轉帳代繳水費繳費憑證影本在卷可佐（見本院卷第42及45頁），足認被告應給付之107 年1 月至107 年6 月17日之水費，應為425 元（計算式：365 元＋79元÷2 ＋79元÷2 ÷30×16＝425 元，元以下四捨五入）。

至電費部分，106 年12月27日至107 年2 月25日之電費為368 元，自107 年2 月26日至107 年3 月4 日之電費為34元、接電費400 元及設備維持費142 元等節，有台灣電力公司繳費憑證在卷可參（見本院卷第46至48頁），是以原告得向被告請求之電費為944 元（計算式：368 元＋34元＋400 元＋142 元＝944 元）。

另天然氣部分，系爭房屋106 年12月4 日至107 年2 月3 日之費用為519 元、107 年2 月4 日至107 年4 月3 日之費用為660 元等節，有欣桃天然氣股份有限公司催繳通知單影本在卷可稽（見本院卷第50至52頁），是以原告得向被告請求之金額為920 元（計算式：519 元÷2 ＋660 元＝920 元），原告此部分僅請求550 元，當屬其處分權主義之行使，應無不合，應予准許。

故而，原告得向被告請求前開費用之金額應為1 萬2,429 元（計算式：10,510元＋425 元＋944 元＋550 元＝12,429元）。

原告另主張被告應給付至107 年6 月17日止之積欠租金，經扣除被告已給付之押租金3 萬3,000 元後為3 萬9,600 元等語；

查，被告僅繳付押租金3 萬3,000 元及首月租金1 萬6,500 元，後均未依約繳付租金，並為被告所不爭執（見本院107 年度壢小字436 號卷第87頁背面），又本件系爭租約係107 年6 月17日合意終止乙節，業經本院認定如前，是被告自有給付原告自107 年2 月6 日起至107 年6 月17日止租金之義務。

參以系爭租約之約定，每月租金為1 萬6,500 元，自107 年2月6 日起至107 年6 月17日止，共計4 個月又12日，從而，被告本應給付原告之租金應為7 萬2,600 元（計算式：16,500元×4 ＋16,500元÷30×12＝72,600元），經以被告給付予原告之押租金3 萬3,000 元與被告所積欠之租金抵充後，被告尚應給付原告租金3 萬9,600 元（計算式：72,600元－33,000元＝39,600元）。

綜上所述，本件原告得向被告請求之金額即為5 萬2,029 元（計算式：12,429元＋39,600元＝52,029元）。

（三）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明定。

本件原告請求被告給付租金、瓦斯費、水費、電費及管理費，均係請求自系爭租約終止即107 年6 月17日，先予敘明。

就租金部分，依系爭租約之約定，租金部分應於每月6 日前給付，是就107 年4 月份及5 月份之租金3 萬3,000 元，清償期應分別為107 年4 月6 日及107 年5 月6 日，原告就此部分僅請求自107 年5 月20日起算之利息，當屬其處分權主義之行使，當予准許。

至107 年6 月6 日至17日之租金6,600 元，依約應於107 年6 月6 日前給付，是此部分租金之利息起算日應為107 年6 月6 日。

而就瓦斯費、水費、電費及管理費部分，係屬原告先行替被告墊付，此部分未與被告約定清償期，是應認此揭債務均屬給付無確定期限之債務，揆諸前開規定，被告應自原告請求上開部分金額時之翌日起負遲延責任。

查，原告係於本院107 年度壢小字第436 號返還押租金等事件一案107 年7 月24日言詞辯論期日當庭向被告為請求，有本院107 年度壢小字第436 號言詞辯論筆錄可參（見本院107 年度壢小字436 號卷第205 頁背面）。

從而，原告自得請求被告給付107 年7月25日起算之法定遲延利息。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付5 萬2,029 元，及其中3 萬3,000 元自107 年5 月20日起至清償日止、又其中6,600 元自107 年6 月6 日起至清償日止、暨其中1 萬2,429 元自107 年7 月25日起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第436條之8 適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條之32準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額依職權確定如主文第2項所示之金額。

中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
中壢簡易庭 法 官 劉哲嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（桃園市○○區○○路0 段000 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 鄭履任
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。