中壢簡易庭民事-CLEV,110,壢簡,435,20220211,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度壢簡字第435號
原 告 高惠珠
訴訟代理人 王紹安律師
陳志峯律師
上 一 人
複 代理人 陳力瑄律師
被 告 黃孝明
訴訟代理人 黃俊穎律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110年12月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應於原告給付新臺幣壹拾伍萬元之同時，將坐落新竹縣○○○○段○○○○○地號土地所有權應有部分三二五九分之三二四移轉登記予原告。

訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國109年4月26日簽立不動產買賣要約協議書（下稱系爭協議書），約定原告以新臺幣（下同）25萬元向被告購買新竹縣○○鄉○○段000○0地號土地（下稱系爭土地），如系爭協議書附圖著紅色位置面積324平方公尺之應有部分即324/3259；

兩造並於系爭協議書就買賣標的、總價款、付款期程等買賣必要之點均已達成合意，原告亦已依約給付10萬元訂金予被告收受；

另兩造均知悉系爭土地為農業發展條例（下稱農發條例）所規定之耕地，因原告買受之面積未達0.25公頃，故無法辦理分割後移轉過戶，兩造僅能移轉應有部分後再簽立分管契約，故就此情亦於系爭協議書內載明。

詎被告於簽立系爭協議書後迭次拖延履行，不願配合辦理過戶相關事宜，並於109年8月初傳送訊息予原告表示解除系爭協議書，原告隨即於同年月12日寄發存證信函予被告要求於5日內辦理過戶事宜，惟被告仍置之不理。

為此，爰依系爭協議書及買賣之法律關係，請求被告於原告給付尾款15萬元之同時，將系爭土地應有部分移轉登記予原告。

又縱認系爭協議書之性質如被告抗辯僅為預約云云，原告仍得依系爭協議書之約定，請求被告簽立本約，及為訴訟經濟計，並請求被告於原告給付尾款15萬元之同時，將系爭土地應有部分移轉登記予原告。

並聲明：㈠先位部分：如主文第1項所示；

㈡備位部分：被告應就其所有系爭土地應有部分324/3259以25萬元之價格與原告簽立買賣契約；

被告應於原告給付15萬元之同時，將系爭土地應有部分324/3259移轉登記予原告。

二、被告則以：兩造所簽立之系爭協議書，由標題、前言及第4條等內容觀之，僅為預約之性質，至於具體之買賣內容，如簽約款、用印款、付款期限、辦理移轉登記期限等，則付之闕如，另關於買賣標的亦未特定，仍待地政機關實測及鑑界，以再為締結買賣契約之本約。

又原告係因經營民宿為擴充停車與經營空間，始擬向被告購買部分系爭土地，並欲以分割過戶方式辦理移轉，惟被告於109年7月間向地政事務所提出鑑界申請時，方知悉原告欲買受之面積不符農發條例之分割限制，恐無法達成買賣之目的，故被告旋即向原告表示欲退還訂金，嗣因兩造溝通未果，被告始傳送訊息予原告要求解除系爭協議書；

是系爭協議書既以分割為目的，然其內容違反農發條例之分割面積限制，應屬無效。

再縱認系爭協議書為有效之預約，被告亦不否認有簽立本約之義務，惟關於本約之內容仍待兩造進行磋商，故原告尚不得逕請求被告為系爭土地所有權應有部分之移轉登記等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：（參見本院卷第90頁）㈠兩造於109年4月26日就系爭土地部分範圍簽立系爭協議書（參見本院卷第13至20頁）。

而系爭協議書第2條所載尾款10萬元為誤載，實則為15萬元，兩造就系爭協議書約定之總價款為25萬元（參見本院卷第60頁背面）。

㈡兩造於109年6月2日與訴外人施乃銘地政士及民間測量公司人員前往系爭土地進行指界。

㈢被告於109年8月初，曾傳送如本院卷第22、23頁所示之訊息予原告，表示欲解除系爭協議書。

原告於同年月12日曾寄發如本院卷第24、25頁所示之存證信函予被告，請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記。

被告再於同年月27日寄發如本院卷第72至76頁所示之存證信函予原告。

㈣本件經函詢新竹縣竹東地政事務所，該所函覆稱：系爭土地屬農發條例第3條第11款所定之耕地，因面積未達上開條例第16條第1項前段規定得辦理分割之標準，故不得辦理分割；

惟原告本件請求內容未涉及土地標示分割，故該所得受理判決移轉登記。

又系爭土地屬原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦法第18條規定，承受人以原住民為限（參見本院卷第33頁）。

四、兩造於本院110年12月27日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點如下：（參見本院卷第90頁背面）㈠系爭協議書係買賣契約之本約或預約？㈡系爭協議書如係買賣契約之本約，原告先位請求於其給付15萬元予被告之同時，被告應將系爭土地所有權應有部分324/3259移轉登記予原告，有無理由？㈢系爭協議書如係買賣契約之預約，原告備位請求被告應與原告就系爭土地所有權應有部分324/3259以25萬元簽立買賣契約，並於原告給付15萬元予被告之同時，將系爭土地所有權應有部分324/3259移轉登記予原告，有無理由？

五、本院之判斷：㈠系爭協議書係買賣契約之本約或預約？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。

又按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。

倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約，仍屬預約（最高法院108年度台上字第2312號判決意旨參照）。

亦即買賣預約與本約雖同屬於買賣契約之一種，惟預約乃當事人本其交易上之實際需要及基於對本約之預備性功能，約定將來以該預約作為張本而成立本約之契約；

倘締結買賣契約之當事人係將來依所訂之契約履行而無須另訂本約者，其性質應屬於本約而非預約（最高法院64年台上字第165號判例、103年度台上字第143號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭協議書雖名為「不動產買賣要約協議書」，且前言部分亦記載「預約購買」等語，然觀其內容已約明兩造買賣之範圍為系爭土地如系爭協議書附圖著紅色位置面積324平方公尺，買賣總價款為25萬元（其中要約訂金為10萬元，被告並已收取該10萬元，另尾款則為15萬元），且約定兩造於現況實測成果圖完成鑑界後點交土地，並依現況實測成果圖點交土地之面積計算登記持分，繼於土地所有權移轉登記後會同辦理共有土地分管使用之註記登記，更約定兩造未依約履行時之相關罰則（參見本院卷第13頁），參以經兩造於其上簽名之系爭土地相對位置圖示，亦已標明原告欲向被告購買系爭土地後設定分管之範圍（參見本院卷第17頁），亦即該範圍僅須待兩造會同測量人員實地測量其面積後，再依約據以計算其應有部分，即得確定原告欲買受系爭土地之應有部分為若干，堪認兩造間之買賣標的係屬可得確定。

是以，系爭協議書關於兩造買賣標的物及價金之約定，既分屬可得確定及確定，揆諸前揭規定及說明，堪認兩造就買賣必要之點均已達成意思表示一致，買賣契約自已成立，並兩造依系爭協議書之約定即得履行系爭土地應有部分之買賣及所有權移轉登記，而無待於另行簽立本約。

⒊至被告雖辯以：系爭協議書由標題、前言及第4條等內容觀之，僅為預約之性質，至於具體之買賣內容，如簽約款、用印款、付款期限、辦理移轉登記期限等，則均付之闕如，另關於買賣標的亦未特定云云。

惟按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院106年度台上字第254號判決意旨參照）。

查，本件綜觀系爭協議書全文，除已約明可得確定之買賣範圍、確定之買賣總價款（含期數及金額）、買賣暨所有權移轉登記流程（含測量、應有部分計算、所有權移轉登記、分管使用註記登記）及相關違約罰則外，並無兩造於系爭協議書外尚須另外簽立本約之相關約定；

至系爭協議書第4條雖約定：其他未約定之事宜均以不動產買賣契約約定之等語（參見本院卷第13頁背面），然此約定之適用前提，應係兩造就系爭土地買賣仍有其他未約定之事項待約定時，始有另行簽立買賣契約之必要，尚非約定兩造間必待另行簽立本約後始得履行本件買賣契約。

此外，兩造既已於系爭協議書第2條約定買賣總價款為25萬元，其中10萬元為訂金、15萬元為尾款，當無再另行約定簽約款、用印款之必要；

至於付款期限或移轉登記期限部分，兩造亦已於系爭協議書第3條約定相關買賣及所有權移轉登記流程，已如前述，當可依該流程進行即可，亦非必有另行約定具體期限之必要；

再關於稅賦負擔部分，於土地法第176條即有相關規定，而支出費用部分，由買賣一方或雙方共同負擔均無不可；

遑論本件亦查無兩造有欲將上開各節列為系爭土地買賣契約「必要之點」之意思表示合致。

繼參以證人即如兩造不爭執之事實㈡所示之施乃銘地政士於本院審理中結證稱：當初係原告之友人郭先生向伊表示要辦理系爭土地之買賣過戶流程，伊詢問郭先生有無簽立買賣契約，郭先生就傳系爭協議書予伊，其上有約定之後要分管，伊就找鑑界公司與兩造現場指界以製作分管圖；

雖然系爭協議書係記載為要約，但伊詢問原告已付款予被告，伊認為這已是買賣契約，所以才處理後續鑑界流程；

測量之後被告打電話予伊表示有人要買整塊土地，伊不想賣原告了等語（參見本院卷第58至60頁）；

復觀之被告於109年8月間先後傳送及寄發如兩造不爭執之事實㈢所示訊息及存證信函予原告時，亦稱系爭協議書為「土地買賣合約」或「土地買賣契約」，而無隻字片語敘及系爭協議書僅屬預約之性質（參見本院卷第22、23、72、73頁）。

是以，通觀系爭協議書之全文，及斟酌兩造訂立系爭協議書時及其後之相關事實，並探求兩造於簽立系爭協議書之真意等節，均足徵系爭協議書應屬賣賣契約之本約而非預約無訛。

㈡系爭協議書如係買賣契約之本約，原告先位請求於其給付15萬元予被告之同時，被告應將系爭土地所有權應有部分324/3259移轉登記予原告，有無理由？⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

查系爭協議書係買賣契約之本約，已經本院認定如前，是原告依系爭協議書之約定及上開規定，先位請求於其給付15萬元予被告之同時，被告應將系爭土地所有權應有部分324/3259移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

⒉至被告雖復辯以：兩造就系爭土地之買賣係以分割為目的，然其內容違反農發條例之分割面積限制，應屬無效云云。

惟觀諸系爭協議書第3條已明載兩造將依現況實測成果圖點交土地之面積計算登記持分，並於辦畢所有權移轉登記後會同辦理分管使用之註記登記等語（參見本院卷第13頁背面），並佐以證人施乃銘於本院審理中亦結證稱：因為系爭協議書已記載是分管，所以伊認為兩造應該都知道本件買賣僅係應有部分，之後再以分管方式處理等語（參見本院卷第60頁），足見兩造就系爭土地係僅買賣移轉應有部分，而無涉於分割過戶。

又本件經函詢新竹縣竹東地政事務所，該所函覆稱：系爭土地屬農發條例第3條第11款所定之耕地，惟原告本件請求內容未涉及土地標示分割，故該所得受理判決移轉登記等語，如兩造不爭執之事實㈣所示，是被告此部分之抗辯亦難認有據，自無足為有利被告之認定。

末原告先位之請求既為有理由，其另為備位之聲明，請求被告應與原告就系爭土地所有權應有部分324/3259以25萬元簽立買賣契約，並於原告給付15萬元予被告之同時，將系爭土地所有權應有部分324/3259移轉登記予原告，本院即無庸再予審究，附此敘明。

六、綜上所述，原告依系爭協議書之約定及買賣之法律關係，請求被告於其給付15萬元予被告之同時，被告應將系爭土地所有權應有部分324/3259移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

又本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經審酌核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額如主文第2項所示。

中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
中壢簡易庭 法 官 陳振嘉

以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 郭玉芬
中 華 民 國 111 年 2 月 14 日