中壢簡易庭民事-CLEV,110,壢簡,884,20220714,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度壢簡字第884號
原 告 謝美英
訴訟代理人 王如后律師
被 告 謝欣怡
謝幸蓉

謝志忠
謝志明
共 同
訴訟代理人 林清漢律師
林勵律師
被 告 謝美玲
高尚松

兼 上一人
訴訟代理人 高尚平
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年6月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有如附表一所示之不動產全部分配予原告所有。

二、原告應補償被告如附表ㄧ「應受補償金額」欄所示之金額。

三、訴訟費用由兩造依附表二所示之比例負擔。

事實及理由

壹、程序方面被告謝美玲經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：

(一)兩造共有如附表一所示之不動產（下稱系爭房地），應有部分如附表一「應有部分」欄所示，共有人均相同，可合併分割，兩造就系爭房地無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形。

原告曾為利用系爭房地，與共有人協議分割事宜，惟因共有人人數眾多而無法達成協議，又系爭房地係原告之父親即被告謝志明、謝志忠、謝欣怡、謝幸蓉(下合稱被告謝志明等4人)之祖父所留下，原本由原告及其他兄弟姊妹共有，而被告謝志明等4人及其父母，長期居住於系爭房地，並未支付房租，故原告前與被告謝志明等4人及其母親溝通，表示原告及其餘共有人願將應有部分出售予被告謝志明等4人或其母親，但經過一年都沒有消息，遂由原告向其他部分共有人購買應有部分後，爰依民法第823條第1項之規定，提起本件訴訟，請求分割系爭房地。

(二)如附表一編號1所示之土地(下稱系爭土地)面積僅100.61平方公尺，系爭土地及坐落其上如附表一編號2所示之房屋(下稱系爭房屋)，共有人數卻均達8人，而除原告就系爭房地之應有部分各為3分之1外，其餘共有人應有部分甚少，如按應有部分比例原物分配系爭房地，共有人所能分得系爭房地面積甚少，將造成日後使用上之困難及不便，無法發揮系爭房地經濟上之利用價值，為免兩造日後另起糾紛，原告主張將系爭房地全部分配予原告所有，而原告亦願提供相當之補償金額予被告等語。

並聲明：如主文第1、2項所示。

二、被告之答辯：

(一)被告謝志明等4人：1.系爭房地如以原物分割，共有人間取得之面積顯然過小，故以原物分割有害於土地之利用及經濟價值；

如將系爭房地全部分配予一人或數人，則有金錢補償問題，為免生金錢補償價金之決定問題，亦不宜採取此種分割方式，反之，若將系爭房地變價分割，以所得價金分配予兩造，經由市場行情決定系爭房地之價值，不僅可避免兩造對系爭房地客觀市價之疑慮，亦可保持系爭房地之完整利用及經濟效用，且將來法院依變價分割判決拍賣系爭房地時，若兩造對於系爭房地另有使用規劃或留有特殊情感，亦可於強制執行拍賣程序應買或承買之，或嗣第三人得標後，再行使優先承買權，如此對兩造均屬有利，且兩造於法院拍賣時，亦均有公平應買或承買之機會。

另被告謝志明所有桃園市○○區○○段000地號土地(下稱549地號土地)與系爭房地相鄰，因此被告謝志明等4人主張將系爭房地與549地號土地合併變價分割，並依兩造應有部分比例分配價金(下稱A分割方案)。

2.倘本院認系爭房地與549地號土地不能合併變價分割，因系爭房屋建造完成後，被告謝志明等4人即與父母、祖父母同住於系爭房地，為被告謝志明等4人長期共同生活之處所，故被告謝志明等4人主張由被告謝志明單獨取得系爭房地，並由被告謝志明以金錢補償其餘共有人(下稱B分割方案)。

(二)被告謝美玲：主張維持共有。

(三)被告高尚平、高尚松：同意原告之分割方案。

三、得心證之理由：

(一)按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分詳如附表一「應有部分」欄所示，且兩造間就系爭房地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，惟迄今仍無法就分割方法達成協議等情，業據原告陳明在卷，亦為被告所不爭執，並有卷附系爭房地登記第一類謄本可資參照（見本院第17頁至21頁），自堪信為真實，則原告據以提起本件訴訟，請求分割系爭房地，即無不合，應予准許。

(二)又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1項、第2項、第3項、第5項分別定有明文。

又按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。

另按共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。

(三)經查，系爭房地之共有人相同，有上開系爭房地登記第一類謄本附卷可參，且系爭房屋係坐落於系爭土地上，將系爭房地合併分割可使系爭房屋與坐落之系爭土地所有權合歸於一人所有，以達經濟效用之最大化與單純化，故原告主張將系爭房地合併分割，核屬有據，應予准許。

又參酌系爭房地之面積及共有人之人數，共有人均受原物分配顯有困難，亦難使系爭房地達經濟效用之最大化與單純化，而原告起訴時既表示有意願取得系爭房地全部，並依鑑定結果提出補償方案，故系爭房地即得依民法第824條第2項第1款但書規定，因各共有人均受原物分配顯有困難，得將系爭房地僅分歸部分共有人單獨所有，再以價金補償未分得共有物之共有人即可。

至被告謝志明等4人所提A分割方案，主張將被告謝志明單獨所有之549地號土地與系爭房地合併變價分割云云，然549地號土地既為被告謝志明單獨所有而非共有物，自無共有物分割及合併分割相鄰不動產之問題，顯與民法第824條第6項之規定不符，是被告謝志明等4人之A分割方案，自不足採。

況變價分割方式，乃係依拍賣方式經公開市場競標，自不能確保競標之拍定價格定然高於或等於市場價格，甚至依一般社會經驗，透過拍賣競標之拍定價格大部分均低於市場價格，故變價分割方式並不必然對全體共有人有利。

因此，被告謝志明等4人主張以變價拍賣分割方式對全體共有人有利，以公開市場競標，競標拍定價額較能增加共有物之價值，符合全體共有人最大利益，方能合乎公平原則云云，本院認應不足採。

從而系爭房地原物分割既非顯有困難，即應採取全部分歸單獨共有人所有併價金補償之原物分割方式，而不得逕予變價分割。

(四)次查，原告就系爭房地之應有部分均為3分之1，加計同意原告分割方案之被告高尚平、高尚松應有部分，則同意原告分割方案共有人之應有部分合計為10分之8(計算式：1/3＋7/30＋7/30＝8/10)；

被告謝志明應有部分為40分之1，加計被告謝志忠、謝欣怡、謝幸蓉之應有部分，則同意被告謝志明B分割方案共有人之應有部分合計為10分之1(計算式：1/40＋1/40＋1/40＋1/40＝1/10)，可知原告及被告謝志明B分割方案，所支持之共有人應有部分比例懸殊；

而被告謝志明等4人固主張系爭房地為渠等長期共同生活之處所，惟審酌被告謝志明應有部分僅40分之1，倘將系爭房地全部分配予被告謝志明單獨所有，則對於其餘應有部分較多之共有人恐有失公平；

又系爭房地前經本院囑託誠立不動產估價師事務所鑑定系爭房地於110年11月22日之價格，鑑定結果認勘估標的即系爭房地之總價為1,070萬8,440元，是倘若將系爭房地分配由原告單獨取得，則原告僅需金錢補償合計系爭房地總價3分之2予被告，反之，若將系爭房地分配予被告謝志明單獨取得，則被告謝志明需金錢補償合計系爭房地總價40分之39予其餘共有人，兩者需金錢補償之金額差距甚大，且依民法第824條之1第4項規定，應受補償金之共有人在系爭房地上存有法定抵押權，是倘系爭房地分割後，被告謝志明無法給付補償金，經原告聲請拍賣系爭房地，則原物分割歸於徒勞。

是綜合上開各情，考量共有人間之意見、利益、原告及被告謝志明之資力、避免共有人間後續再因補償金興訟等情，認原告請求將系爭房地全部分配予原告取得，並由原告以金錢補償被告，尚屬妥適可行之分割方式，爰併判決如主文第1項所示將兩造共有之系爭房地全部分配予原告取得。

而被告雖未受原物分配，則得由原告以金錢補償之，且金錢補償之方式，亦可經由專業之不動產估價師核實鑑價，尚不影響渠等應有之利益，並應符合公平原則，又得兼顧毋庸變價拍賣耗費社會資源之經濟效益及社會利益。

(五)再按民法第824條第3項所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人為補償，並依短少部分之比例定其給付金額，方為公允。

又分割方案之決定，應以共有物於分割時之實際價格為據，故共有物分割補償價格之決定，亦應以分割時之實際價格為準。

查本件前經囑託誠立不動產估價師事務所鑑定系爭房地於110年11月22日之價格，鑑定人以比較法及土地開發分析法為估價方法，依價格條件分別評估標的系爭房屋坐落之系爭土地價格後，決定系爭土地之成本價格，再以成本法為估價方法評估系爭房屋之成本價格，最後考量系爭房地無法單獨分離，故應加計直接費用、間接費用、利潤以及資本利率決定系爭房地之價格，並依據聯合貢獻原則，評估勘估標的系爭土地貢獻單價為34萬1,865元/坪、系爭房屋貢獻單價為8,852元/坪等情，有誠立不動產估價師事務所不動產估價報告書在卷可憑(見本院卷第81至117頁)，本院審酌上開不動產估價報告書乃鑑定人針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及最有效使用之情況進行分析後，採用比較法、土地開發分析法及成本法進行評估，最終決定上開價格為系爭房地於現行不動產市場條件下之合理價值，其鑑價方法應屬客觀公正可採，且兩造就鑑定結果亦不爭執，是本院乃以該鑑定價格為據，計算原告就系爭房地分別應補償被告如附表一「應受補償金額」欄所示之金額，爰判決如主文第2項所示。

四、末按於民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；

該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，民法第824條之1第4項、第5項亦有明文。

準此，法院為裁判分割時，就各筆不動產，分別為原物分割，並命金錢補償時，應就各筆不動產之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時，一併登記(最高法院100年度台上字第1055號判決要旨參照)。

經查，系爭房地依原告單獨取得之方式分割後，原告應找補之數額經本院囑託鑑定人鑑定後，分別如附表一「應受補償金額」欄所示，故依附表一「應受補償金額」欄所示之各應受補償人，就原告所分得之系爭房地依上開規定，就該應補償之金額對原告所分得之系爭房地有法定抵押權。

五、綜上所述，本件原告起訴請求分割系爭房地，為有理由，應予准許。

本院審酌當事人意願、權利比例、分割後之經濟利用效益及全體共有人之利益等情，爰將系爭房地分割為主文第1項所示，將系爭房地全部分歸原告所有；

並由原告依附表一「應受補償金額」欄所示以金錢補償被告。

六、又分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824條命為適當之分配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用，顯失公允；

本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相同之利益，故以兩造共有人應有部分比例負擔訴訟費用方不致失衡，是就本件訴訟費用負擔比例爰判決如主文第3項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。

中 華 民 國 111 年 7 月 14 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 14 日
書記官 張季容
附表一：
編號 不動產名稱 共有人 應有部分 應受補償金額 備註 1 桃園市○○區○○段000地號土地 ◎市場價值：1040萬4,499元【計算式：34萬1,865元/坪×(100.61平方公尺×0.3025)＝1040萬4,499元，元以下四捨五入】 謝美英 3分之1 ✘ 應補償人 謝美玲 10分之1 104萬0,450元 受補償人 謝欣怡 40分之1 26萬0,112元 謝幸蓉 40分之1 26萬0,112元 謝志忠 40分之1 26萬0,112元 謝志明 40分之1 26萬0,112元 高尚平 30分之7 242萬7,716元 高尚松 30分之7 242萬7,716元 2 桃園市○○區○○段000○號房屋 (門牌號碼：桃園市○○區○○路000號) ◎市場價值：30萬3,922元【計算式：8,852元/坪×(113.50平方公尺×0.3025＝30萬3,922元)，元以下四捨五入】 謝美英 3分之1 ✘ 應補償人 謝美玲 10分之1 3萬0,392元 受補償人 謝欣怡 40分之1 7,598元 謝幸蓉 40分之1 7,598元 謝志忠 40分之1 7,598元 謝志明 40分之1 7,598元 高尚平 30分之7 70,915元 高尚松 30分之7 70,915元 附表二：
共有人 訴訟費用分擔比例 謝美英 3分之1 謝美玲 10分之1 謝欣怡 40分之1 謝幸蓉 40分之1 謝志忠 40分之1 謝志明 40分之1 高尚平 30分之7 高尚松 30分之7