中壢簡易庭民事-CLEV,111,壢小,1533,20221109,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決
111年度壢小字第1533號
原 告 楊明宜


被 告 黃鼎睿

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國111年10月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣參仟參佰陸拾元，及自民國一百一十一年十一月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣參拾肆元，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參仟參佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

理 由 要 領

一、本件除下列理由要領外，依民事訴訟法第436條之18第1項規定，僅記載主文，其餘省略。

二、原告主張：原告於民國110年9月29日向被告承租位在桃園市○○區○○路000號房屋之套房(下稱系爭套房)，並簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定每月租金為新臺幣(下同)7,200元，租金應於每月29日前繳納，租賃期間自110年9月29日起至111年9月28日。

惟原告入住後，始發見系爭套房浴室之天花板，於洗完澡後會滴水、熱水器無法連續供應20分鐘以上熱水、第4台只有20多個頻道且訊號不良、樓梯間及共用走道髒亂不堪、進出大門及電梯間之磁扣故障達2週之久，原告因而無法正常出入等瑕疵(下稱系爭瑕疵)，造成原告居住不安寧，原告雖屢次通知被告委託代管系爭套房之管理員改善上述狀況，惟管理員皆未處理，也無管道可聯絡被告。

嗣管理員竟於111年1月21日以通訊軟體LINE(下稱LINE)方式表示將提前終止系爭租約，因事出突然與原告計畫無法配合，惟原告仍於同年2月7日以LINE方式向管理員表示會於2個月後搬離，並於同年4月10日搬離系爭套房。

本件被告既未依系爭租約提供合於使用收益之套房予原告，顯有債務不履行，原告自得依租賃物之瑕疵擔保規定，請求減少租金，另請求被告賠償違約金7,200元、仲介費7,200元、應減少之房租1400元、精神慰撫金86,400元。

爰依系爭租約、民法第227條之1等規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：(一)被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

(二)願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭套房所在的房屋係新建的，伊從管理員回報得知，原告入住系爭套房後，藉故找出很多問題出來，但從未反應，且只有第一個月有準時繳納房租，其後之房租皆遲延繳納。

磁扣部分確實有異常，第4台部分則有少許異常，只要有租客反應，管理員皆會報修，但維修廠商排除異常需要時間；

熱水部分，因系爭套房內是安裝儲熱式電熱水器，如持續大量使用熱水將導致後面無熱水可用；

其餘設備使用上因人而異，並無存在瑕疵。

伊並已將系爭套房之押租金於扣除房租及水電費用後返還予原告等語，資為抗辯。

並聲明：(一)原告之訴駁回；

(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、是依上開說明，以下僅就(一)原告是否得請求減少租金？(二)被告是否應負損害賠償責任？記載理由要領如下：

(一)原告是否得請求減少租金？1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

另按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任，且倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任(最高法院91年度台上字第1733號、98年度台上字第222號判決意旨參照)。

再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，且該規定除契約性質所不許者外，在買賣契約以外之有償契約準用之，民法第359條前段、第347條亦規定甚明。

2.經查，原告主張系爭套房存有系爭瑕疵，除磁扣故障部分被告不爭執外，其餘瑕疵均經被告否認，而原告雖提出LINE對話紀錄截圖為證，觀諸對話內容原告雖有向管理員反映熱水器及第四台之問題，惟第4台之頻道數本會因系統業者之差異而有不同，而每人之頻道收視習慣亦有差異，自難因收視習慣之差異，而據認有不合於約定使用狀態之瑕疵，遑論系爭租約並未約定出租人應提供第四台之頻道數，且第四台亦非房屋租賃之必要設備；

另電熱水器有「儲熱式熱水器」和「即熱式熱水器」之分，系爭套房既係安裝儲熱式熱水器，自有可能因同時使用人數之多寡、使用之時間而影響熱水之出水量及時間，惟待其重新加熱後即可使用，難認有瑕疵存在；

其餘原告主張之瑕疵部分，並未舉證以實其說，是難認其餘瑕疵確實存在。

3.是系爭套房既因磁扣故障，而有不合於約定之使用收益狀態，本院審酌系爭套房每月租金為7,200元，換算成日租金為240元，而系爭套房磁扣故障達2週之久，是原告得請求減少租金3,360元為限(計算式：240元×14日＝3,360元)，原告既已支付該部分之租金，自得請求返還。

(二)被告是否應負損害賠償責任？1.違約金7,200元及仲介費7,200元部分：⑴原告主張因管理員提前於111年1月21日主動終止系爭租約，依系爭租約第5條第2項約定：「本租賃契約期限未滿，甲乙雙方擬提前終止租約，提前終止租約方應賠償他方一個月之租金為違約金，終止租約時，若租期未滿一半者，還需賠償他方訂約時支付之仲介費用，若訂約時甲方有給予乙方相當期間之免租期，乙方並需補付此期間之租金」，被告自應賠償違約金即1個月租金7,200元；

又系爭租約期間係自110年9月29日起至111年9月28日止，而管理員於111年1月21日向原告表示提前終止系爭租約時，尚未達上開租期之一半(即111年3月29日)，是被告亦應賠償當初所交付之仲介費7,200元等語，並提出前揭LINE對話紀錄截圖為證。

⑵惟查，觀諸原告所提之對話紀錄截圖內容，訴外人Nelson(暱稱)即管理員係向原告稱：「妳真的不滿意！沒關係！明天來點交！我退妳租！不扣妳任何押金」等語(見本院卷第29頁)，審酌上開管理員之意思表示並無明示或可得推知有終止系爭租約之意思，且應係假設語氣(即妳若真的不滿意…)表示原告可以選擇退租之意，而原告復未就管理員提前終止系爭租約乙節，提出其他證據以實其說，自難為有利原告之認定。

是此部分主張，即屬無據，無足憑採。

2.精神慰撫金86,400元部分： 按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。

上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，為民法第227條之1所明定。

本件原告主張請求86,400元之精神慰撫金，揆諸上開規定，自應探究原告是否因本件紛爭而受有人格權法益之重大侵害。

經查，原告雖自陳其因本件紛爭造成其往後面對社會行為，尤屬租賃房屋方面產生極大心理恐懼及壓力，然就原告是否因此受有損害，及其損害與系爭瑕疵間，有無相當因果關係存在等情，依首揭說明，自應由原告負舉證之責。

而原告就此部分復未舉證以實其說，則依舉證責任分配原則，原告請求被告給付精神慰撫金86,400元亦非有據，不應准許。

3.從而，原告依租賃物之瑕疵擔保法律關係，請求被告給付原告3,360元，及自111年11月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。

中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
書記官 張季容
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程式準用之）上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。