中壢簡易庭民事-CLEV,111,壢簡,1101,20240223,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度壢簡字第1101號
原 告 余文勳
訴訟代理人 王唯鳳律師
被 告 明和建設有限公司


法定代理人 呂淑玲
訴訟代理人 謝宇威

李玟葳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年1月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）225,525元，及自民國111年4月19起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、本判決得假執行。但如被告以225,525元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張原告前於109年9月29日向被告購買桃園市○○區○○街○段000號房屋（下稱系爭房屋）及其基地，並於109年10月27日交屋。

原告於110年5月10日遷入系爭房屋居住，發現系爭房屋因防水功能不佳而有多處滲漏水情形，且系爭房屋大門前之出入口低於路面，致下雨時雨水漫淹至屋內。

系爭房屋之修復費用共259,050元，本件僅請求減少系爭房屋買賣價金或給付損害賠償225,525元。

爰依民法第354條第1項、359條、227條之規定提起本件訴訟，請求法院擇一為勝訴判決。

並聲明：（一）被告應給付原告225,525元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯兩造已特約免除瑕疵擔保責任。

且原告於購買系爭房屋後怠於檢查及通知，應視為承認所受領之系爭房屋，原告即不得再主張瑕疵擔保或不完全給付。

又原告主張系爭房屋漏水部分，兩造於109年10月27日完成點交，保固期為1年，然原告迄至110年11月1日始向被告主張系爭房屋漏水，已逾保固期限。

且系爭房屋均有施作防水工程，原告並未證明系爭房屋漏水係可歸責於被告所致，亦未證明修復費用之必要性等語。

並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）願供擔保請准宣告免假執行。

三、本件原告主張其於109年9月29日向被告購買系爭房屋及其基地，並於109年10月27日交屋等事實，業據原告提出買賣契約為證（見本院卷第6至12頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、原告復主張被告應給付原告225,525元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：（一）系爭房屋有無瑕疵存在？（二）原告有無違反檢查通知義務？（三）物之瑕疵擔保責任是否已為特約排除？（四）原告得否請求減少買賣價金？（五）被告是否應負不完全給付責任？

（一）系爭房屋有無瑕疵存在？⒈原告主張系爭房屋因防水功能不佳有滲漏水，且大門前出入口低於路面，致下雨時雨水漫淹至屋內等情形。

經本院囑託國立中央大學智慧營建研究中心鑑定，並經鑑定機關做成鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）。

查系爭鑑定報告記載，於系爭房屋2樓廚房洗滌槽噴水測試後，系爭房屋廚房洗滌槽下方即明顯漏水，而系爭房屋1、2樓轉折平台下方之混凝土濕度亦明顯增加，且該處亦有壁癌白華現象（見本院卷第164頁反面、166頁、172頁反面、173頁）。

足認系爭房屋2樓廚房洗滌槽，有防水功能不佳之瑕疵。

⒉再查鑑定機關於系爭房屋4樓浴室進行噴灑水測試及浴缸溢水檢測，系爭房屋3、4樓間之轉折平台濕度即明顯增加，且該處亦有壁癌白華現象（見本院卷第第164頁反面、166、171、172頁）。

可知系爭房屋浴室及浴缸有防水功能不佳之瑕疵。

⒊末查鑑定機關測量系爭房屋一樓出入口之水平高程，室外至多僅高於室內5公分，且部分室外高度高於室內，與系爭房屋設計圖說記載之10公分不符（見本院卷第166頁、169頁反面、170頁）。

可認系爭房屋確有出入口地坪高度過高之瑕疵。

（二）原告有無違反檢查通知義務？⒈按民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」

⒉就系爭房屋2樓廚房洗滌槽、系爭房屋4樓浴室及浴缸部分，依常情而言，除非滲漏水之情形極為嚴重，否則防水層有瑕疵之情形應屬不能即知之瑕疵，多須待牆面、天花板含水並出現壁癌、白華現象後，始得知悉。

而本件原告係於110年11月1日，通知被告系爭房屋天花板有滲水情形，有客戶維修申請單在卷可參（見本院卷第37頁），距離被告交付系爭房屋之109年10月27日僅約1年，是應認原告尚無違反檢查通知義務。

⒊然系爭房屋出入口地坪部分，應僅需目視或簡易測量，即可輕易發現系爭房屋出入口外之地坪較室內高。

且依系爭鑑定報告所載，依系爭房屋出入口地坪高度，遇大風雨即有雨水噴濺至室內之可能（見本院卷第166頁反面）。

而原告係至110年7月29日始通知被告有此瑕疵，有客戶維修申請單在卷可參（見本院卷第36頁）。

距離被告交付系爭房屋之109年10月27日已逾9個月，依常情而言，此段期間當無可能毫無風雨，是原告關於此項瑕疵，應已違反檢查通知義務。

⒋原告雖主張其係於110年5月10日始遷入系爭房屋等語。

然系爭房屋早已交付原告占有使用，原告既自行決定延後入住及檢查時間，此等危險自應由原告自行負擔，是原告此部分主張，並不可採。

（三）物之瑕疵擔保責任是否已為特約排除？⒈按兩造間房屋買賣契約書第11條約定：「賣方自本買賣房屋完成交屋日起針對結構部分（如樑柱、樓梯）負責保固15年；

固定設備部分（如門窗、地磚、裝潢、裝飾料件等等）負責保固一年，但可歸責於買方原因者除外，賣方並於交屋同時出具『保固書』予買方作為憑證。

有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。

但可歸責於買方自行裝潢、裝修及改變房屋原貌...等等的原因者除外。」

（見本院卷第8頁）⒉被告固辯稱兩造已特約免除物之瑕疵擔保責任云云。

然依上開兩造間買賣契約之約定，既仍記載物之瑕疵擔保責任依民法規定辦理，顯見買賣契約並無排除物之瑕疵擔保責任之意思。

縱使兩造另有保固之約定，亦僅係被告於物之瑕疵擔保責任以外，為原告提供更多保障而已，無從因此認定本件無物之瑕疵擔保責任之適用。

被告此部分所辯，自不可採。

（四）原告得否請求減少買賣價金？⒈按民法第第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」

同法第356條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」

⒉系爭房屋有系爭房屋2樓廚房洗滌槽、系爭房屋4樓浴室及浴缸防水功能不佳之瑕疵，已如前述。

是依上開規定，原告即得請求減少買賣價金。

而查上開瑕疵之修復費用共179,850元，有系爭鑑定報告在卷可參（見本院卷第165頁），原告主張以此核算減少之買賣價金，應屬可採。

（五）被告就系爭房屋出入口地坪部份是否應負不完全給付責任？⒈按民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」

同法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」

次按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院112年度台上字第924號判決意旨參照）。

⒉本件系爭房屋有出入口室外地坪過高之瑕疵存在，已如前述。

而被告於施工時未妥善施作，施作完畢後亦未妥適檢驗是否符合設計圖說，足認該部分瑕疵係可歸責於被告，且被告未將此瑕疵告知原告，亦顯有過失。

依上開說明，被告自應就此負不完全給付之責任。

至於原告雖就此部分瑕疵，未盡從速檢查通知義務，然物之瑕疵擔保與不完全給付之構成要件、法律效果均不相同。

又因物之瑕疵擔保係課予出賣人無過失責任，故買受人始有相應之從速檢查通知義務；

反之不完全給付則係由買受人證明出賣人有可歸責事由始得主張，故如仍課予買受人從速檢查通知之義務，顯非妥適。

是應認主張不完全給付時，並無依民法第356條規定從速檢查通知之必要。

⒊而上開瑕疵雖得修補，然被告既已於本件訴訟中，表示拒絕修補系爭房屋出入口地坪高度之瑕疵，應認原告得依民法第226條第1項之規定請求損害賠償。

又修補上開瑕疵之費用共計79,200元，有系爭鑑定報告在卷可參（見本院卷第165頁），原告主張以此核算原告所受損害，尚屬可採。

⒋綜上所述，原告得主張減少買賣價金之數額為179,850元，得請求損害賠償之數額則為79,200元，共計259,050元，原告僅請求225,525元，未逾上開範圍，其請求應屬有據。

五、遲延利息

（一）按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」

同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」

同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」

（二）查本件返還價金及損害賠償債務，其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於111年4月18日送達被告，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第31頁），是被告應於111年4月19日起負遲延責任。

六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求被告給付225,525元，及自111年4月19日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件原告勝訴部分，係屬依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決之案件，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

並依被告之聲請，宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。

又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 2 月 23 日
中壢簡易庭 法 官 周仕弘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 2 月 23 日
書記官 巫嘉芸