中壢簡易庭民事-CLEV,111,壢簡,1431,20230418,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度壢簡字第1431號
原 告 葉宗翰
訴訟代理人 邱清銜律師
複 代理人 游淑琄律師
被 告 林詠嫺


訴訟代理人 房謙如
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號1樓之房屋遷讓返還原告及全體共有人。

被告應自民國111年5月4日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣2913元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣2980元由被告負擔。

本判決第1項及第2項到期部分得假執行

事實及理由

一、原告主張：原告葉宗翰就門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號1樓房屋（下稱本件房屋）與訴外人葉星慧、葉裕煥三人共有，原告應有部分為4分之1。

本件房屋原為原告父親即訴外人葉欲振所有，葉欲振過世後，原告依法繼承本件房屋，並將本件房屋無償提供給原告祖父即訴外人葉春居住，後葉春與被告林詠嫺結婚，被告因此入住本件房屋，然葉春於民國110年8月13日過世後，被告已無任何合法權源占有、使用本件房屋；

再者，被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原吿受有損害，本件房屋距離中壢夜市約100公尺，附近交通便捷、生活機能充足，認若以土地及建物之申報總價額年息百分之10計算仍屬過低，參酌附近相仿條件建物之租金實價登錄資訊顯示110年之出租行情，每月租金約為新臺幣（下同）1萬6000元，是認若以1萬5000元核算本件相當於租金之不當得利，並計算原告應有部分比例後，原告每月可請求之金額應為每月3750元。

爰依民法第767條第1項前段、第821條及第179條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號1樓之房屋遷讓返還原告及全體共有人。

㈡被告應自民國111年5月4日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告3750元。

二、被告則以：本件房屋原為葉春所有，葉春於92年9月間以贈與方式將本件房屋贈與給葉欲振等子女，後原告等人繼承共有，葉春將本件房屋贈與葉欲振時，因葉春與被告仍需居住於此，便與葉欲振等受贈人成立使用借貸契約，基於占有連鎖之關係，被告居住迄今均為有權占有，況且葉春在生病時有請朋友代筆撰寫遺囑，由遺囑中可以看出，因為兒孫都沒有來照顧他，因此葉春要把名下的房子給我等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由㈠遷讓返還本件房屋部分⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；

再各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；

民法第767條第1項、第821條分有明文。

次按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照）。

又按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；

未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。

但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。

民法第470第1項定有明文。

⒉查原告為本件房屋之共有人之情，有本件房屋建物謄本、房屋稅繳款書等件在卷可參（見本院卷第11頁、第12頁），是此部分事實應可認定。

又觀諸本件房屋之使用借貸契約，乃是原告與本件房屋之共有人出於照顧葉春之本意，而與葉春成立不要式之使用借貸契約，雖未定有期限，然使用借貸契約之借貸目的既是提供葉春老年安養之處所，則該使用借貸契約自應於葉春110年8月13日過世時，認定使用目的不復存在，契約也隨之終止而失效。

⒊本件原吿主張被告占有使用其所有之系爭房屋並無合法權源，被告以前開占有連鎖之關係為抗辯，依上說明，自此部分應由被告舉證證明。

而被告雖辯稱是本於占有連鎖之關係占有本件房屋，然觀諸被告所提出葉春之代筆遺囑內容載為：「本人葉春名下有間房屋，座落在中壢區中央西路150巷24號，…，我為了感謝林詠嫻妻，即將名下一座房屋院贈予林詠嫻妻永久居住及所有權，所有親屬不得奪取，好讓我妻有棲身之處」等語（見本院第81頁），然依民法第1194條就代筆遺囑之規定可知，代筆遺囑需由由遺囑人指定三人以上之見證人，由遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日及代筆人之姓名，由見證人全體及遺囑人同行簽名，方為適法，而被告所提出之代筆遺囑不僅未符三人之要件，更未具體載明代筆人之姓名、代筆遺囑書立之時間，自難認有何遺囑之效力，縱以一般契約文書解釋，本件房屋於92年9月間，葉春便以贈與方式將本件房屋贈與給葉欲振等子女，後續原告等人再繼承成為所有權人，是葉春早已不具本件房屋所有權人之身分，更無權以所有權人自居而將本件房屋之使用或所有權贈與被告，是被告據此主張占有連鎖之關係，當無可採。

⒋是本件房屋現由被告無權占有而使用中，原告以本件房屋共有人之身分，依民法第767條、第821條之規定訴請被告將本件房屋遷讓返還予原告及全體共有人，自屬有據。

㈡相當於租金之不當得利部分⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

民法第179條前段定有明文。

又按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言（最高法院55年台上字第1949號裁判意旨參照）。

又按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。

所謂年息百分之10為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百分之10計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。

⒉查本件房屋座落於桃園市○○區○○○路0段000巷00號之址，屋齡約30年，為鋼筋混泥土造5層公寓之1樓，主要用途為住家使用，鄰近桃園市中壢區中央西路2段、新明路、民族路等幹道，周遭另有新明國小、新明國中、中壢志廣郵局及多處停車場等節，有本件房屋之建物謄本與Google地圖截圖附卷可憑（見本院卷第11頁、第16頁反面）。

原告固主張應以參酌本件房屋附近之不動產實價登錄之行情即每坪374元計算相當租金之不當得利，而本件房屋與原告所提出之對照房屋均為屋齡30年以上之建築且坪數相近，應有參考之價值，而本件房屋加計附屬建物總面積合計為102.99平方公尺，換算約31.15坪、所在位置、附近區域工商繁榮程度、交通狀況及使用物現況等情狀，經本院審酌應以每月租金2913元（計算式：374×31.15×1/4＝2912.5，整數以下四捨五入）為當。

原告雖主張對被告以每月租金3750元計算此部分相當租金之不當得利，其計算式乃是直接將參考房屋之租金乘以原告之應有部分比例，然如此計算方式，顯漏未算及兩間房屋坪數之落差，未能如實計算相當租金之不當得利之額度，該數額並非可採。

是原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起即111年5月4日（見本院卷第31頁）至騰空返還本件房屋之日止，給付每月租金計算之不當得利2913元，為有理由，應為准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應為駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條及第179條之規定，請求被告返還件房屋；

暨被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起即111年5月4日起至騰空返還本件房屋之日止，每月租金計算之不當得利2913元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、本判決主文第1、2項係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。

本件原告附帶請求不當得利部分，雖一部勝訴，一部敗訴，然其主要請求被告遷讓返還本件房屋部分，則全部勝訴，爰依職權確定訴訟費用額如主文第4項所示，命由被告負擔本件全部訴訟費用。

中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
中壢簡易庭 法 官 林莆晉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
書記官 陳香菱