中壢簡易庭民事-CLEV,111,壢簡,1807,20230406,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度壢簡字第1807號
原 告 陳煥福

訴訟代理人 周念暉律師
被 告 胡勤恒

訴訟代理人 康英彬律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國111年8月31日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。

被告應自民國111年8月31日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,000元，及自民國111年10月4日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之90，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國101年6月25日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告向原告承租門牌號碼桃園市○鎮區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），租期自101年9月1日起至111年8月30日止，原告分別於111年7月28日以111周延律字第0000000號律師函、於111年8月23日以中華郵政平鎮郵局第000292號存證信函，以及於111年8月29日以中華郵政平鎮郵局第000296號存證信函，分別通知被告，原告不為系爭租約續約與應返還系爭房屋與原告之意思，詎被告於111年8月30日系爭租約到期後，迄今仍占用系爭房屋拒不搬遷，原告除向被告請求返還系爭房屋外，並依系爭租約第14條第2項約定，向被告請求自111年8月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）10,000元懲罰性違約金，及自前述各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨被告無權占用系爭房屋期間按月相當於租金之不當得利55,000元，及自前述各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為此，爰依系爭租約、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：1.被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。

2.被告應自111年8月31日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告10,000元，及自前述各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

3.被告應自111年8月31日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告10,000元，及自前述各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

二、被告則以：一開始簽立租約是因為系爭房屋所在土地有個老房子，後來因為該房子不堪使用，所以才與原告變更為租地建屋，拆除該老舊房屋並建造系爭房屋，原告於111年將系爭房屋之持分賣掉，被告有主張承租人優先承買權，兩造另有111年度重訴字第369號所有權移轉登記案件仍在審理中，另案被告抗辯本件是否原始起造，並依民法第426條之2主張優先承買權，又如果系爭房屋是被告原始起造，就無返還系爭房屋予原告之必要等語，資以抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造於民國101年6月25日簽訂系爭租約，約定被告向原告承租系爭房屋，租期自101年9月1日起至111年8月30日止，被告現仍占有使用系爭房屋等情，有系爭租約、律師函、存證信函等件為證(見本院卷第8至17頁)，且為被告所不爭執，此部分之事實，堪信為真實。

四、本院之判斷：

(一)請求遷讓返還系爭房屋部分：1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條分別定有明文。

另依系爭租約第14條約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推委或主張任何權利。

…」等語。

2.查兩造約定租賃期間自101年9月1日起至111年8月30日止，為定有期限之房屋租賃契約，而原告於111年7月28日寄發律師函、於111年8月23日、同年月29日寄發存證信函通知被告屆期不再續行系爭租約，被告應於111年8月30日遵其將系爭房屋點交返還等情，此有律師函、存證信函等件附卷可佐（見本院卷第13至15頁），可見原告已無將系爭房屋租予被告並續約之意思，故系爭租約已於111年8月30日屆滿，原告自得本於出租人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋。

3.至被告辯稱系爭房屋為其建造，依民法第426條之2得主張優先承買權，已提起另案訴訟請求原告辦理所有權移轉登記，原告不得請求被告返還系爭房屋等語，然原告否認並稱該訴訟係被告就系爭房屋坐落土地主張優先承購，與本件訴訟無涉等語，又被告未提出任何證據供本院參酌，其所辯尚不足採，準此，系爭租約既已屆期未續約，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋。

(二)請求給付違約金部分：1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。

又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。

再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院19年上字第1554 號、49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意旨參照）。

2.參系爭租約第14條第2項約定：「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金1倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。」

，有系爭租約1份可參（見本院卷第9頁）。

原告主張被告應自111年8月31日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付懲罰性違約金10,000元，及各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等情，而被告於系爭租約屆滿後仍未返還系爭房屋，已如前述，依本院審酌原告所提證據，堪認其主張為真實。

再系爭房屋之租金為10,000元，兩造約定之懲罰性違約金為每月給付10,000元，尚屬合理。

再系爭租約關於違約金之性質並未明定為懲罰性質之違約金，且未使用制裁性或懲罰性等文字，原告復未舉證該約定屬懲罰性質之違約金約定，依民法第250條第2項規定，應屬賠償總額預定性質之違約金，就違約金部分不得更為請求遲延利息。

(三)請求不當得利部分：按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

承前所述，系爭租賃契約既已於111年8月30日屆滿，則被告自111年8月31日起繼續占有使用系爭房屋，已欠缺法律上之正當權源，而為無權占有，要屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有相當於租金之損害，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，可以准許。

又原告雖主張每月相當於租金之不當得利為55,000元，惟參酌兩造約定租金為10,000元，本院認原告得請求被告自系爭租約屆滿翌日即111年8月31日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金數額之不當得利10,000元，及被告受催告時起即起訴繕本送達翌日111年10月4日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，逾此範圍之請求，則無理由。

五、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求如主文1至3項所示，為有理由，逾此範圍之請求，則予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

原告敗訴部分，假執行之聲請則予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
書記官 鄭涵勻