中壢簡易庭民事-CLEV,111,壢簡,1967,20230525,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度壢簡字第1967號
原 告 臺灣銀行股份有限公司

法定代理人 林麗婈
訴訟代理人 林奐彰
被 告 林偉智

楊桂筑


上 一人
訴訟代理人 陳鄭權律師
複代理人 周盈孜律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國112年4月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告間就門牌號碼桃園市○○區○○路00號12樓房屋自民國111年5月10日起至民國111年6月21日止之租賃關係不存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序部分

一、被告林偉智未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決要旨參照）。

本件原告主張其為被告楊桂筑之債權人，嗣原告向本院對被告楊桂筑所有之桃園市○○區○○路00號12樓房屋(下稱系爭房屋)聲請強制執行，經本院執行處查封後，然被告林偉智竟主張其與被告楊桂筑間就系爭房屋存有租賃關係。

其將至系爭房屋遭拍賣後無法點交，進而可能導致系爭房屋拍賣價值減少或流拍，而有害及原告債權之虞，且被告間就系爭房屋之租賃關係存在與否處於不明確之狀態，能以本件確認判決除去之，是原告提起本件訴訟自有即受確認判之法律上利益，先予敘明。

貳、實體部分

一、原告主張：

(一)原告為被告楊桂筑之債權人，並對被告楊桂筑聲請強制執行，惟於本院111年度司執字第57132號強制執行程序(下稱系爭強制執行程序)中，被告林偉智表示其於民國111年5月10日起向被告楊桂筑承租系爭房屋(下稱系爭租約)，其將使系爭房屋拍賣價值減少或流拍，而損害原告債權。

(二)被告間具有姻親關係，系爭租賃契約之租賃期間長達10年，卻未經公證，且系爭租賃契約之收款紀錄在系爭房屋遭查封登記即111年6月21日前均是由現金交付，查無其他第三方紀錄，然於查封登記後之付款，即以匯款為之，則查封前之租賃關係是否存在，並非無疑。

於111年11月10日本院至系爭房屋現場執行時，向系爭房屋之保全表示要找被告林偉智，保全卻表現得完全不知道被告林偉智居住於系爭房屋，又系爭房屋之社區入住率未達3成，若被告林偉智於5月即已入住該處，則保全又豈會不認識被告林偉智，是被告林偉智並非自111年5月10日起承租系爭房屋。

況被告間租賃契約之存在與否，並非僅以定有租賃契約書為憑，尚應視是否確有訂立租賃契約之真意而定，若無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係之存在，又系爭房屋係於111年6月20日經查封登記，則原告請求確認被告間之系爭租賃契約於查封登記前不存在，爰依法提起本件訴訟等語。

並聲明：被告間就系爭房屋所簽立之租賃契約自111年5月10日起至111年6月21日止租賃關係不存在。

二、被告楊桂筑、林偉智則以:

(一)被告間就系爭房屋已簽訂系爭租賃契約，因被告間具有姻親關係，故基於誠實信任原則，並未進行公證，又被告楊桂筑出租系爭房屋予被告林偉智後，因系爭房屋為為空屋，故被告林偉智承租並繳付押租金後，委託被告楊桂筑裝潢房屋，又裝潢之時間亦均早於系爭房屋之查封登記日，111年5至11月間係包含裝潢施工、搬家時間，且若被告間無租賃關係存在，被告楊桂筑又何須支出大筆裝潢費用。

又被告林偉智於裝潢其間並非一直住在社區，社區保全不認識亦屬正常。

(二)被告林偉智為擔保系爭房屋之承租及裝潢，已給付新臺幣(下同)300萬元之押租金，111年7月4日、同年月7日匯款100萬元、65萬元，其餘以現金交付。

又被告楊桂筑並於111年5月10日依系爭租約第23條第3項之規定開立面額600萬元之本票，以擔保押租金之返還，故被告間之系爭租賃關係確實存在等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由:

(一)查原告主張其為被告楊桂筑之債權人，聲請本院以系爭強制執行程序向被告楊桂筑所有之系爭房屋強制執行，此經本院調取系爭強制執行卷宗核閱確實。

(二)按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。

而是否通謀虛偽意思表示常存在於表意人與相對人間，難為外人所知悉，致有舉證之困難，法院自非不得依當事人所主張且經證明之間接事實，在符合經驗法則及論理法則下為自由心證之判斷，非以直接證明為必要。

(三)原告主張被告間之系爭租約於111年5月10日起至111年6月21日間不存在，則為被告所否認，並辯稱系爭租約確實存在，並提出系爭租約、收款紀錄、存簿交易明細、本票、工程估價單、家電及傢俱報價單等件為證(見本院卷第33至64頁)。

然租賃契約之存在與否，並非僅以兩造間定有租賃契約書為憑，尚應視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，若兩造間均無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係存在。

(四)經查，系爭租約第2條(租賃期間)約定:「租賃期間自民國111年5月10日起至121年5月9日，共計10年。」

第3條(租金約定及支付)約定:「承租人每月租金新臺幣20,000元，每期應繳納1個月租金，並於每月1日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；

出租人不得任意要求調整租金。

租金支付方式:依特約事項辦理。」

第四條(擔保金約定及返還，依特約事項辦理)第1項約定：「擔保金(押金)由租賃雙方約定為2個月租金。

金額為40,000元整。」

第23條(特別約定)第1項約定:「本件房屋為新成屋，內部完全無裝潢及傢俱，雙方預計裝潢費及傢俱、電器等費用為300萬元，由乙方以給付押租金之方式承租，以押租金300萬元之利息，以年息8%計算，每年240,000元，每月20,000元之利息抵付租金，該押租金甲方用以給付裝潢費用及購買傢俱、電器等用，且甲方應於裝潢期提出估價單，及裝潢完畢時提出發票或收據。」

此有系爭租約在卷可憑(見本院卷第33至36頁)。

(五)被告林偉智為被告楊桂筑之女婿，此為兩造所不爭執，堪予認定。

依照被告楊桂筑所提供之工程估價單，其全室超耐磨頂級木地工程為18坪，則扣除廚房、浴室、陽台等部分，足認系爭房屋坪數大於20坪，又依系爭房屋所在社區(即青之上河)之租金行情，20坪以上房屋租金均為28,000元以上，此有租屋網搜尋結果可佐，是系爭租約之租金，顯低於一般出租行情，又系爭房屋係作為一般居家使用，租約期間卻長達10年，且未經公證，亦顯與一般居家租賃之情形有異。

(六)再者，本件租金之給付方式，係由被告林偉智先行給付300萬元之押租金後，並以每年年息8%計算利息，以每月利息20,000元抵扣租金，又年息8%之約定顯高於一般存款利率，且以大額押租金之利息抵扣每月房租亦與一般居家租賃之交易常情不符。

另系爭租約第23條已約定300萬元之押租金，卻仍於第4條約定押租金40,000元，系爭租約之約定顯有矛盾。

(七)被告楊桂筑雖提出系爭房屋之工程估價單、家電報價單及傢俱估價單等件為證，並主張其係為出租系爭房屋始開始裝修等語，然上開估價單日期分別為111年5月25日、111年6月3日、111年6月5日，均晚於110年5月10日，又衡諸一般租屋常情，若非承租人取得出租人同意而得自行並自費裝修房屋，承租人應會在房屋裝修完畢而得以居住使用後才開始承租房屋及繳付租金，又被告楊桂筑既已自承系爭房屋由其負責裝修完畢，被告林偉智卻願於系爭房屋裝修期間即開始承租系爭房屋並負擔租賃物之保管責任，顯不合理。

且依工程估價單，其於111年5月25日始估價完成，工程價格逾160萬元，衡情其工程施作時間至少需1個月始能完工，則於111年6月25日前被告間是否有租賃系爭房屋之真意，亦難認定。

(八)另依被告楊桂筑所提出之家電報價單，其報價日期為111年6月3日其距簽訂租約之日已將近一個月，且報價單僅表示「家電1批785,600元」等語(見本院卷第44頁)，又785,600元之金額非小，且家電品項繁多，被告又如何以此報價單核對其所購買之項目，故此估價單僅以上開簡略方式表達，難認與常情相符，本院無從認定該報價單為真正。

另依被告楊桂筑所提出之工程估價單，其中裝修項目有「天然大理石電視牆工程、全室超耐磨頂級木地工程」(見本院卷第43頁)，然依被告所提出爭房屋之部分照片(見本院卷第107至116頁)，系爭房屋之客廳及臥室均為磁磚地面，並未鋪設木地板，電視牆面亦非大理石，顯見被告楊桂筑其並未依工程估價單施作，是該工程估價單是否屬實，亦有可疑。

再者，上開估價及報價單，均僅得做為預估費用之用，無從證明被告楊桂筑確實有支付相關費用。

況依系爭租約，被告楊桂筑應於系爭房屋裝修完畢後提出相關之發票及收據，然均未見被告楊桂筑提出相關文件予本院，從而，被告楊桂筑是否有基於系爭租約之約定使用押租金300萬元支付裝修費用及被告間是否有成立系爭租約之真意，本院均無從依此認定。

(九)至被告雖有提出收款紀錄表及匯款紀錄、存簿等資料，並辯稱被告林偉智已於111年5月10日、111年5月20日、111年5月30日、111年6月3日、111年6月12日分別以現金交付20萬、30萬元、50萬元、20萬元、15萬元之押租金，共計135萬元，其餘165萬則於111年7月4日匯款100萬元，111年7月7日匯款65萬元給付，故系爭租約確實存在云云。

又系爭租約已有多處與一般交易常情相互違背，已如上述。

被告林偉智於111年6月12日前以現金給付135萬元之押租金，其僅有被告間之簽收紀錄，並無其他證據可佐，本院無從採信，被告雖稱其有數筆存提款紀錄即是用以現金交付135萬元之押租金，然存提款紀錄並無法認定款項之確切流向，無從依此認定被告林偉智確實有給付135萬元之押租金予被告楊桂筑，被告此部分所辯，難認屬實。

且依照收款紀錄表，被告林偉智給付押租金之金額及日期不具有一定之規律，然每筆金額卻均由電腦繕打(見本院卷第36頁背面)，甚至針對匯款有特別標示，查收款紀錄最後一筆匯款係於111年7月7日，則該收款紀錄是否是在111年7月7日後才以電腦繕打所製作，及其是否為真正，顯屬有疑，自無從作為兩造間就系爭房屋存有租賃關係之證據。

再者，依照系爭租約第23條第4項約定，被告林偉智應於111年5月10日給付現金300,000元，然依收款紀錄被告林偉智於111年5月10日僅給付200,000元，亦與系爭租約不符。

至查封登記後被告林偉智始以匯款方式給付165萬元，然該收款紀錄表之製作時點及真實性疑慮，業如上述，被告林偉智其是否基於系爭租約而給付押租金，顯非無疑，又被告復未提出其他證據證明其有租賃系爭房屋之真意，則本院自無從為有利被告之認定。

(十)況且，被告林偉智為被告楊桂筑之女婿，其應知悉被告楊桂筑之財務狀況，其簽署與交易常情不符之系爭租約目的何在，難以確定。

綜上，本院斟酌全辯論意旨，不能認定被告間於111年5月10日起至111年6月21日間確實存在有租賃系爭房屋之意思，至被告有提出戶籍謄本及網路申請書，辯稱被告林偉智確實有承租系爭房屋並將戶籍遷入等語，然其戶籍遷入及網路申辦之時間均係於111年10月間，其無礙於本院認定上開期間之租賃關係不存在，從而，原告請求確認被告間111年5月10日起至111年6月21日之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。

四、綜上所述，原告請求確認如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
中壢簡易庭 法 官 江碧珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
書記官 張育誠