中壢簡易庭民事-CLEV,112,壢簡,1288,20231227,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第1288號
原 告 魏炳寬
陳錦蘭
共 同
訴訟代理人 魏均翰
魏嘉成
被 告 許清輝
訴訟代理人 魏炳煌
魏炳輝
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴暨假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款分別定有明文。

經查，原告起訴原聲明請求：(一)被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○里○○路0段00號1樓房屋(下稱系爭房屋)，如起訴狀附圖紅色部分，返還予原告。

(二)被告應給付原告新臺幣(下同)1,116,792元。

嗣於訴訟繫屬中變更訴之聲明如原告後述之聲明所示（見本院卷第111頁），核原告所為屬訴之聲明變更，均係基於被告是否無權占有系爭房屋之同一基礎事實，應予准許。

二、原告主張：原告與其他共有人共有系爭房屋，詎被告未得原告同意，即自民國106年3月起無權占用系爭房屋三分之一(29.66平方公尺)迄今，經原告催告仍拒不返還，妨害原告及其他共有人之使用收益，應按月賠償系爭房屋所處地段店面租金行情70,416元計算之不當得利。

為此，爰依民法第820條第1項、第821條規定提起本件訴訟等語。

並聲明：(一)被告應返還系爭房屋予全體共有人。

(二)被告應自111年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日起，按月支付70,416元予全體共有人。

(三)願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：

(一)被告自90年起承租系爭房屋，並與原告魏炳寬、訴外人魏炳輝、魏炳煌成立租賃契約，被告亦按月分別給付租金予魏炳輝、魏炳寬、魏炳煌。

原告魏炳寬雖自110年3月1日至112年2月28日未與被告簽訂系爭房屋書面租約，惟原告魏炳寬收受租金後，並未表示反對之意思，雙方應有成立系爭房屋租賃契約。

(二)原告魏炳寬於臺灣高等法院102年度上易字第292號已與被告成立和解(下稱系爭和解)，同意被告租期屆滿，得於同一條件下優先續租，而原告收受租金不為反對，亦應認兩造有成立租賃契約。

(三)又被告於111年3月1日與魏炳輝、魏炳煌就系爭房屋已重新簽訂租約並履行中，被告始收受訴外人魏嘉成、魏均翰之存證信函，經調閱系爭房屋相關建物、土地謄本後，始知原告刻意以信託方式，增加共有人數，以否定系爭房屋租約之合法性。

惟魏炳輝、魏炳煌嗣後亦移轉系爭房屋持分登記予訴外人康芳媛、魏嘉志、魏岑芸、李藴懿、魏嘉廷、魏嘉良，且被告已與上開共有人成立系爭房屋之租賃契約，該共有人持分及人數，均逾二分之一，依民法第820條規定，系爭房屋之租賃契約有效，原告自無從回溯請求漲價租金。

(四)另被告自106年3月至107年10月未給付租金予原告魏炳寬，係因原告魏炳寬與魏炳輝於105年10月26日簽訂協議書，約定被告自105年11月起將應交付魏炳寬之租金，支付予魏炳輝，直至抵充430,860元止，被告係履行雙方前開協議書，並未積欠原告租金等語，以資抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷

(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；

各共有人對於第三人，得就其共有物之全部，為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益行之，民法第767條、第820條第1項、第821條分別定有明文。

(二)原告主張被告自106年3月起無權占有系爭房屋，被告固不爭執系爭房屋所有權之歸屬，及其占用系爭房屋等情，惟否認無權占有系爭房屋，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：被告自106年3月起占有系爭房屋，是否有正當權源？茲分述如下：1.經查，原告魏炳寬前因系爭房屋向被告及魏炳輝提起民事訴訟，嗣成立系爭和解，約定系爭房屋租期自103年3月1日起至106年2月28日止，租金35,000元，被告應於每月5日前分別給付魏炳寬、魏炳輝各17,500元，租期屆滿，如被告有意續租，得於以同一條件下優先續租等語(見本院卷第42頁)，可認被告與原告魏炳寬、魏炳輝自103年3月1日起至106年2月28日止，成立系爭房屋租賃契約，先予敘明。

2.原告主張被告自106年3月1日起，因未與原告續簽系爭房屋租賃契約，故已無正當權源占用系爭房屋等語。

被告雖未提出106年3月1日後之系爭房屋租賃契約相關文書證據，惟查，原告魏炳寬與魏炳輝前因償還費用案件，經臺灣臺北地方法院以103年度訴字第3097號判決原告魏炳寬應給付魏炳輝430,860元及遲延利息，嗣雙方簽訂協議書，原告魏炳寬同意以系爭房屋之租金抵充，並約定被告自105年11月起，將原告魏炳寬每月應收17,500元租金，交付魏炳輝，直至抵充430,860元止。

互核被告自105年11月起即按月繳納35,000元租金予魏炳輝，至抵充上開金額完畢後，被告另將原告魏炳寬應收受之租金，繼續匯入其帳戶，有該協議書、帳戶交易往來明細附卷可稽(見補字卷第65至75頁、本院卷第44至67頁)，參以原告始終未提出其自106年3月1日後就被告對系爭房屋之收用收益，有何反對意思表示之相關證據，自堪認被告與原告魏炳寬自106年3月1日起，就系爭房屋成立不定期租賃契約。

3.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。

原告復主張其自111年1月6日即向被告表示應於同年2月28日搬離系爭房屋，並於同年3月14日寄發存證信函，向被告表示終止系爭房屋之租賃契約，故雙方間已終止系爭房屋租賃契約，被告為無權占有系爭房屋等語。

依系爭房屋建物登記謄本，111年1月6日時系爭房屋所有權人應為原告魏炳寬及魏炳輝、魏炳煌，而魏炳輝、魏炳煌之應有部分各為90分之24，應有部分合計已過2分之1，參以被告之訴訟代理人即魏炳輝、魏炳煌到庭時，均表示一直有同意出租系爭房屋予被告，顯然原告魏炳寬請求被告於111年2月28日返還系爭房屋，並不符合民法第820條第1項之規定。

4.至原告主張其於111年3月14日寄發存證信函予被告，表示已終止系爭房屋租約，被告如持續繳納租金，則視為贈與等語。

惟被告業於111年1月4日與魏炳煌、魏炳輝重新續簽111年3月1日至112年2月28日之系爭房屋租賃契約(見本院卷第32至33頁)，斯時魏炳輝、魏炳煌之人數及應有部分合計均逾半數，已如前述，魏炳輝、魏炳煌出租系爭房屋予被告，已符合民法第820條第1項規定，被告於此段期間自屬合法承租系爭房屋。

原告魏炳寬固於111年3月21日信託登記予原告陳錦蘭、魏均翰、魏嘉成，然被告既自111年3月1日即已合法承租系爭房屋，原告及魏均翰、魏嘉成依上開民法第425條第1項之規定自應受該租賃契約之拘束。

5.原告另主張曾於112年6月27日寄發存證信函，通知被告係無權占有系爭房屋，請被告聯繫系爭房屋共有人，可見其有反對被告承租系爭房屋，魏炳輝、魏炳煌出租系爭房屋已不符合民法第820條第1項等語(見本院卷第85至86頁)。

然被告自111年3月1日至112年2月28日係合法承租系爭房屋，並持續繳納租金，業據本院認定如前，而原告與魏均翰、魏嘉成未提出其於上開租賃契約屆期後至112年6月27日前，就被告使用收益有何反對之意思表示，應堪認其等於此期間與被告成立不定期租賃契約。

因此，原告與魏均翰、魏嘉成如欲終止與被告間系爭房屋之不定期租賃契約，自應符合土地法第100條之規定，並於1個月前通知被告系爭房屋租賃契約之終止日，始得合法終止雙方間之不定期租賃契約。

是原告於112年6月27日通知被告無權占有系爭房屋，顯然不能合法終止與被告間之租賃契約。

6.原告未再提出其他證據證明其於何時已與被告合法終止租賃契約，本院已難認定被告於何時有無權占有系爭房屋之事實，參以租賃契約為諾成契約，被告既自112年7月14日後，已取得過半所有權人出租之同意(見本院卷第101至106頁)，顯然被告係符合民法第820條第1項規定，向系爭房屋人數及應有部分合計逾2分之1之共有人合法承租系爭房屋。

原告主張被告無權占用系爭房屋，難認可採。

(三)基上，被告既係合法承租系爭房屋，而有占用系爭房屋之正當權源，原告請求被告按月給付相當租金之不當得利，即屬無據，礙難准許。

五、綜上所述，原告訴請被告將系爭房屋騰空返還全體共有人，並按月給付相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
中壢簡易庭 法 官 江碧珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
書記官 黃敏翠