中壢簡易庭民事-CLEV,112,壢簡,1596,20231225,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第1596號
原 告 林冠宇
訴訟代理人 詹連財律師
複 代 理人 劉興儒律師
被 告 馮秋蘭
訴訟代理人 蔡佩儒律師
複 代 理人 李宏文律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國112年12月11日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路000號3樓房屋遷讓騰空返還予全體共有人。

二、被告應給付原告新臺幣981元，及自民國112年7月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

暨自民國112年7月7日起至遷讓騰空返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣981元，及自每期清償日屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣16萬4,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。

六、本判決第二項前段得假執行，但被告以新臺幣981元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項後段於各期到期後，得假執行，但被告如各期以新臺幣981元為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國112年6月7日購入門牌號碼桃園市○○區○○○路000號3樓房屋(下稱系爭房屋，坐落於楊梅區頭重溪段179-4地號土地，下稱系爭土地，合稱系爭房地)之15分之11應有部分，被告僅持有5分之1之應有部分，然竟長期將系爭房屋之全部占用，且兩造間並無任何分管協議，被告係無權占用，因此，伊依民法第767條1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋返還予全體共有人。

又被告自112年6月7日該日起即無權占有，參酌鄰近相類似住宅之租金約為新臺幣（下同）1萬6,000元，伊自得依民法第179條規定，請求被告給付至遷讓系爭房屋止，無權占用期間之相當於租金之不當得利。

並聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路000號3樓房屋（即系爭房屋）遷讓騰空返還予全體共有人；

㈡被告應給付原告1萬1,733元，及自112年7月7日起至遷讓騰空返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告1萬1,733元，並各自應給付時起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭房屋原為訴外人古金生所有，古金生於000年00月00日過世，其法定繼承人分別為其配偶及子女，即伊及訴外人古文彬、蘇文哲、蘇慧娟及蘇馨怡等4人（下稱古文彬等4人）。

惟訴外人古文彬未經伊授權或同意偽刻伊印章，持偽刻之伊印章於系爭房地之土地登記申請書、登記清冊及繼承系統表上蓋用印文，其後並持上開文件向桃園市楊梅地政事務所辦理本件系爭房屋過戶而行使之，使楊梅地政事務所不知情之承辦公務員依據上開文件所載不實事項，將本件系爭房屋權利範圍繼承登記為分別共有，應有部分各1/5在所職掌之土地登記資料上，伊已於112年11月8日向臺灣桃園地方檢察署（下稱桃園地檢署）就訴外人古文彬上開犯行提出刑事告訴。

據此，系爭房地登記為分別共有，應有部分各1/5自屬訴外人古文彬之不法行為，該繼承登記行為應予以塗銷而回復至全體繼承人公同共有之狀態，然伊既屬訴外人古金生之配偶，為其法定繼承人，具有占有使用系爭房地之正當權源自屬當然，原告無由依民法第767條及同法第821條之規定請求伊將系爭房屋返還予全體共有人。

㈡訴外人古文彬等4人將系爭房地出售予原告之買賣契約，系爭房地之買賣價金遠低於合理市價，顯不合理，其系爭房地之買賣契約為通謀虛偽意思表示，故該系爭房地之買賣契約自始不生效力，又原告從未支付系爭房地頭款140萬元予古文彬等4人，依民法第345條第1項之規定，原告與古文彬等4人間並未成立系爭房地之買賣契約，原告並未取得系爭房地之所有權，無由依民法第767條及同法第821條之規定請求被告將系爭房屋返還予全體共有人。

㈢系爭房地應回復至全體繼承人公同共有之狀態，故訴外人古文彬等4人未經伊同意將系爭房地出售予原告自屬無權處分之行為。

原告於買受時自應依上開土地法第34之1第2項、第4項及第5項之規定以書面通知伊行使優先承買權。

惟原告明知買賣標的之系爭房地為共有之房地，卻未向伊踐行土地法第34之1條規定之優先承買程序；

又據桃園市楊梅地政事務所調閱系爭房地土地登記申請書（9）備註欄上載明：「優先購買權人已放棄優先承買權…」，惟實際上伊從未接獲通知踐行優先承買權，更遑論有放棄優先承買權之可能，原告卻逕自於上開備註欄上用印切結，顯係惡意規避法律之行為，原告自無由主張其為善意而取得系爭房地之所有權。

㈣退萬步言，倘若本院認伊無占有使用系爭房地之正當權源，惟原告所提出之參考房屋之屋齡、房屋態樣及坪數大小均與系爭房地不相類似，難憑此作為本件爭執房地每月租金數額之參酌依據。

再且依最高法院判決意旨可知，租金之計算方式應以土地及其建築物申報總價年息10％為上限；

再審酌本件系爭房地位處桃園市楊梅區，地處偏僻，周遭並無商圈、醫院、學校等，交通及生活機能並非便利；

且系爭房地屋齡已達26年餘，相當老舊，故應以年息10%上限向下酌減始為適當等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴；

如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（卷第91頁及反面）：㈠桃園市○○區○○○路000號3樓房屋暨坐落土地（即系爭房地）為訴外人古金生所有。

㈡訴外人古金生於000年0月00日死亡，其法定繼承人為被告、訴外人古文彬、蘇文哲、蘇慧娟及蘇馨怡。

㈢系爭房屋於112年3月17日以登記原因：繼承，登記由被告、訴外人古文彬、蘇文哲、蘇慧娟及蘇馨怡分別共有，權利範圍各1/5。

㈣訴外人古文彬、蘇文哲、蘇慧娟及蘇馨怡於112年5月23日將其等所有系爭房屋，權利範圍合計4/5，以買賣為原因，登記予原告及訴外人王祐淳，由原告取得系爭房屋權利範圍11/15，訴外人王祐淳取得系爭房屋權利範圍1/15。

㈤系爭房屋目前由被告居住。

四、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：㈠被告抗辯古文彬未經其授權或同意，偽刻其印章，而辦理系爭房屋之繼承登記，認原告無由依民法第767條及同法第821條之規定請求其將系爭房屋返還予全體共有人等情，為無理由：⒈按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第118條第1項定有明文。

次按依本法所為之登記，有絕對效力；

因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，土地法第43條、民法第759條之1第2項分別定有明文。

又按不動產辦理所有權移轉登記，依土地法第72條、第73條第1項，及土地登記規則第34條、第37條第1項、第40條規定，必須由買賣雙方或其授權之人辦理，且需附所有權狀、出賣人之印鑑章，在此程序下所為之物權登記，就善意第三人而言，自可信賴其登記為真正，避免因土地登記簿所載之權利狀態如與真正之權利狀態不相符時，遭受意外之損害。

如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號裁判要旨可考）。

⒉查，原告雖於112年11月8日就古文彬涉犯偽造文書等罪嫌向桃園地方檢察署檢察官提出刑事告訴(卷第106至108頁)，惟原告於112年5月23日向古文彬等4人買賣取得系爭房地持分時，當無可能知悉古文彬等4人取得系爭房地持分之過程，縱認被告上開抗辯古文彬涉犯偽造文書有理由，然被告復未提出證據證明原告於向古文彬等4人買售系爭房地持分當時已知悉古文彬等4人並非真正所有權人，故其主張原告非信賴登記之善意第三人云云，亦難採信。

從而，被告上開所辯，自無可採。

㈡被告抗辯古文彬等4人於112 年5 月23日將其等所有系爭房地持分，出售予原告及訴外人王祐淳之買賣契約，為通謀虛偽意思表示而不生效力，原告並未取得系爭房地之所有權，認原告無由依民法第767條及同法第821條之規定請求被告將系爭房屋返還予全體共有人等情，為無理由：⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文，此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，「該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力」，如直接前手為真正權利人，於第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人非不得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院102年度台上字第1577號裁判意旨參照）。

又按土地登記（含建築改良物登記）有絕對效力，系爭樓房既經登記為被上訴人所有，而此登記又未經依法塗銷，所謂買賣係出於通謀虛偽云云，殊不足以動搖被上訴人就系爭樓房之所有權存在（最高法院69年度台上字第2733號裁判意旨參照）。

⒉縱認被告所述為真，然被告既非原告登記為系爭房地持分所有權人之直接前手，揆諸前揭說明，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻登記之推定力，本件原告之所有權登記迄今既無經依法塗銷之情事，則原告自得基於所有權人之地位行使物上請求權。

被告於本件訴訟中主張古文彬等4人與原告間就系爭房地持分之買賣係通謀虛偽意思表示乙節，揆諸前揭說明，實無法動搖原告對於系爭房地持分之所有權存在。

從而，被告上開所辯，亦無可採。

㈢被告抗辯原告明知買賣標的之系爭房地為共有房地，未向被告踐行土地法第34條之1條規定之優先承買程序，而無法主張善意取得系爭房屋所有權等情，為無理由：按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；

其不能以書面通知者，應公告之；

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第1、2、4款分別定有明文。

是依上開條文規定，古文彬等4人出賣其應有部分時，應事先通知他共有人即被告，原告並無通知之義務。

況且土地登記申請書（9）備註欄上載明「優先購買權人已放棄優先承買權，如有不實出賣人願負法律責任。」

，此有土地登記申請書可佐(卷第51頁)，係屬出賣人即古文彬等4人之切結責任，用來使原告確信古文彬等4人已行使通知優先承買程序，從而被告上開所辯，則屬無據。

㈣原告依民法第767條及第821條等規定，請求被告將系爭房屋遷讓騰空返還予全體共有人，為有理由：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；

民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。

各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；

民法第818條復有明文。

所謂應有部分，乃各共有人對於共有物所有權之成數，抽象的存在於共有物任何一部分，是應有部分係指分別共有人得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。

如共有人僅係請求排除侵害而回復原狀，尚不必為共有人全體利益為之，無庸由全體共有人提起訴訟；

如係回復共有物之請求，亦非應由全體共有人共同行使，即無庸由全體共有人提起訴訟，但應請求被告向共有人全體返還共有物，才能認係為共有人全體利益為之（最高法院71年度台上字第1661號、90年度台上字第188號號裁判意旨參照）。

再按以無權占有為原因請求返還所有物之訴者，占有人以非無權占有為抗辯者，依民事訴訟法第277條規定，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任（最高法院105年度台上字1729號、85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。

查被告未能提出其他證據證明有何占用系爭房屋之合法正當權源，佐以原告未同意被告使用系爭房屋，則原告主張被告未經全體共有人同意，無權占有系爭房屋，即屬有據。

準此，原告依民法第767條及第821條等規定，請求被告將系爭房屋遷讓騰空返還予全體共有人，為有理由。

㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可獲致相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

又民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物全部，為回復共有物之請求。

惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號裁判意旨參照）。

經查：⒈被告既係無權占有系爭房屋，揆之前述，即因此獲得相當於租金之利益，原告亦得按其應有部分，依不當得利之法律關係，請求返還。

⒉而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。

查系爭土地申報地價為每平方公尺2,800元，總面積4,038平方公尺，權利範圍為1萬分之57，而系爭房屋課稅現值則為16萬4,800元，有土地登記謄本、房屋稅稽證明書等可稽（卷第7頁、第9頁），故系爭房地申報總價計為22萬9,246元（計算式：2,800×4,038×57÷10,000＋16萬4,800＝22萬9,246，元以下四捨五入，下同）。

又系爭房地位在桃園市楊梅區三民東路，地處偏僻，附近無商圈、醫院、學校等，交通及生活機能並非便利，業據被告陳述在卷；

而系爭房屋位於5層樓之第3層鋼筋混凝土造建物，屋齡迄今為26年，可見其生活環境及生活機能均尚非便利，本院因認無權占用之相當於租金之不當得利以系爭房地申報總價年息7%計算為適當。

從而，原告每月得請求被告給付之相當於租金之不當得利金額應為981元（計算式：22萬9,246×7%×11÷15×1/12＝981）。

原告自112年6月7日取得所有權，是原告自得請求被告給付981元，及自112年7月7日起，至遷讓房屋為止，按月給付981元予原告，逾此範圍請求，自屬無據。

至原告主張參酌鄰近相類似住宅之租金約為1萬6,000元，被告每月應給付原告1萬1,733元等情，惟原告所提出之591租屋網桃園市楊梅區金溪路209巷房屋租金之網頁資料(卷第11頁)，上開房屋之屋齡、房屋態樣及坪數大小均與系爭房地不相類似，難憑為本件系爭房地每月不當得利數額之計算依據。

㈥按給付無確定期限者，依民法第229條第2項之規定，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一效力。

而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項、第203條所明定。

本件原告對被告請求相當租金之不當利益，核屬無確定期限之給付，應以起訴狀繕本送達被告為催告給付之通知，是原告請求被告給付981元部分，自起訴狀繕本送達被告翌日即112年7月28日(卷第14頁)起，至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息。

另自112年7月7日起至遷讓騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告981元部分，得自每期清償日屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

逾此範圍請求之利息，核屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第767條及第821條等規定，請求被告將系爭房屋遷讓騰空返還予全體共有人，及依民法第179條規定，請求被告給付981元，及自112年7月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

暨自112年7月7日起至遷讓騰空返還系爭房屋之日止，按月給付981元，及自每期清償日屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。

六、另本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行聲請已失所依據，應予駁回，並依被告之聲請，酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 12 月 25 日
中壢簡易庭 法 官 紀榮泰

以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 郭玉芬
中 華 民 國 112 年 12 月 25 日