中壢簡易庭民事-CLEV,113,壢簡,915,20240726,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度壢簡字第915號
原 告 王成文
被 告 黃亮丞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街000號2樓之2房屋騰空遷讓返還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣7萬3219元，及自民國113年4月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣7,725元。

三、訴訟費用新臺幣3,090元由被告負擔。

四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣21萬3,100元為原告預供擔保後，得免為假執行。

五、本判決第二項前段得假執行，但被告如以新臺幣7萬3,219元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項後段於各期到期後，得假執行，但被告如各期以新臺幣7,725元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：訴外人張鳳倫於民國109年4月1日向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○○街000號2樓之2房屋(下稱系爭房屋)，並由被告擔任連帶保證人，租期於111年3月31日屆滿。

嗣後兩造口頭成立系爭房屋不定期租賃契約(下稱系爭租約)，約定被告以每月新臺幣(下同)6,000元向原告承租系爭房屋，押租金1萬3000元，管理費由被告負擔。

後兩造合意自112年3月起調整租金為6,500元、113年起調整租金為7,725元(含管理費1,125元)。

詎被告自112年11月起至113年3月止，扣除押租金後，積欠租金2萬3175元、113年2至3月水費598元、113年1至2月瓦斯費1,206元、管理費4萬8240元(包含109年4月至111年3月張鳳倫未支付，而被告應負連帶責任部分，及111年4月至112年12月被告依系爭租約應付部分)，以上合計7萬3219元，原告得請求被告給付。

又被告已積欠租金超過3個月，原告前已以存證信函催告被告給付租金，然被告仍未給付租金，原告自得終止系爭租約，並於113年7月11日言詞辯論期日對被告為終止租約意思表示。

系爭租約契約既已終止，被告繼續占用系爭房屋自屬無權占有，原告得依民法第767條第1項請求被告返還系爭房屋，及依系爭租約及不當得利之規定，請求被告自113年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,725元等語。

並聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

(二)被告應給付原告7萬3219元，及自113年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,725元。

二、被告則以：兩造間之系爭租約內容確實如原告所述，對原告主張被告截至113年4月1日共積欠租金、水費、瓦斯費及管理費合計7萬3219元不爭執，但系爭房屋原本是被告弟弟所有，由被告長期居住，後來被告弟弟積欠訴外人宋先生債務，遂將系爭房屋移轉給宋先生，嗣後因宋先生又積欠原告債務，就把系爭房屋再移轉給原告，所以就由被告向原告承租系爭房屋，如果原告願意跟被告從新簽約，被告會一次付清積欠之租金及費用，被告已居住在系爭房屋17年，沒有要搬走等語，資為抗辯。

三、原告主張之事實，業據其提出水費及瓦斯費繳費憑證、存證信函及回執、系爭租約、系爭房屋稅籍資料、兩造間對話簡訊、管理費收費單為證（見本院卷第6至11頁、33至40頁），且有系爭房屋稅籍資料及登記謄本在卷可參(見本院卷第17頁)，且為被告所不爭執，堪認原告之主張為真實。

四、得心證之理由：

(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。

次按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第450條第1項分別定有明文。

又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。

土地法第100條第3款亦有明文。

(二)經查，原告主張被告截至113年4月止積欠之租金，扣除押 租金後為2萬3175元，為被告所不爭執，故被告積欠租金已超過2個月。

而原告前曾以存證信函催告被告於5日內給付租金，該存證信函於113年3月19日送達被告，有存證信函及回執在卷可參(見本院卷第9至11頁)，然被告仍未繳交積欠之租金，原告於113年7月11日言詞辯論期日當場對被告為終止租約意思表示(見本院卷第32頁)，故系爭租約於113年7月11日終止，而被告雖辯稱已居住17年不願搬離，但並未提出其他得合法占用系爭房屋之權利，被告繼續占用系爭房屋屬無權占有，原告自得本於所有權人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

(三)另原告主張被告112年11月起至113年3月止，扣除押租金後，積欠租金2萬3175元、113年2至3月水費598元、113年1至2月瓦斯費1,206元、管理費4萬8240元(包含109年4月至111年3月張鳳倫未支付，而被告應負連帶責任部分，及111年4月至112年12月被告依系爭租約應付部分)，合計7萬3219元，為被告所不爭執，勘信為真實，故原告請求被告給付7萬3219元，應予准許。

(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。

經查，系爭租約既於113年7月11日終止，則被告自111年7月12日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告得依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算，請求被告自113年7月12日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,725元。

另113年4月1日起至113年7月11日止，因系爭契約尚未終止，故被告仍應依約給付原告租金。

故原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告自113年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,725元，要屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依物上請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1至3項所示，均有理由，應予准許

六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部分諭知如主文第4項所示。

中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書記官 黃建霖