中壢簡易庭民事-CLEV,97,壢簡,939,20090727,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度壢簡字第939號
原 告 丙○○
號
訴訟代理人 周威君律師
上 一 人
複 代理人 洪惠平律師
被 告 甲○○○
1號
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年7月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參拾貳萬元，及其中新臺幣壹拾陸萬元自民國九十六年九月十三日起，暨其中新臺幣壹拾陸萬元自民國九十七年十二月九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔新臺幣參仟伍佰元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面

一、被告未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。

本件原告起訴時係主張被告返還買賣價金新臺幣（下同）160,000元，嗣追加違約金160,000元、建物損害賠償592,860元（房屋價值562,860元、鑑定費用30,000元），其請求之基礎事實同一，於法自無不合。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：原告前於民國91年8月5日向被告購買其所有坐落桃園縣觀音鄉○○段第612地號，田地部分面積計27.225坪之土地（下稱系爭土地），買賣價金原先約定為176,962元，後經議價為160,000元，並約定原告於本約訂立後取得系爭土地之所有權或永久使用、收益權。

原告業已依約將價金交付予被告，並於系爭土地建屋居住，詎被告將系爭土地向銀行辦理貸款，嗣未依約繳息致系爭土地遭法院強制執行拍賣而於民國96年間由第三人劉錦月拍定，被告現已無法依約履行契約義務而陷於給付不能，故原告主張解除契約，被告應返還原告已交付之買賣價金160, 000元，及依兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第八條第㈡項賣方違約之約定，被告應賠償已繳納之價款同額之違約金即160, 000元，又若原告遭第三人要求拆屋還地，原告將損失592, 860元（房屋價值562,860元、鑑定費用30,000元），故被告應賠償原告上揭費用共計912,860元，經原告向被告催討，被告均置之不理，爰依法提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告912,860元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以：原告原主張買賣價金176,962元經議價減為160,000元，嗣後改稱尾款16,962元須於系爭土地辦理過戶登記後始給付，惟系爭買賣契約並未加註此項規定，是原告未給付尾款16,962元，即行方不明，無法聯絡，致使被告無法依買賣契約第8條第1款之規定行使催告履行程序，沒收已收之價款並要求終止契約拆除原告所建地上物，回復原狀，並交還被占用之土地，原告違約在先，其主張無理由等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、兩造於91年8月5日就系爭土地訂定買賣契約，約定買賣價金176,962元，訂約後原告已交付160,000元，業據原告提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第3頁至第11頁）。

㈡、兩造訂定系爭買賣契約後，未辦所有權移轉登記前，因訴外人即系爭土地之抵押權人新竹國際商業銀行股份有限公司（下稱新竹商銀）之聲請，致系爭土地遭本院強制執行（95執字第6657號）拍賣，而由訴外人劉錦月於96年間拍定，此經本院依職權調上揭卷宗核閱無誤。

四、本院之判斷：

㈠、原告請求被告返還買賣價金160,000元及給付違約金160,000元部分：按因可歸責於債務人之事由，至給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文；

債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；

解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：⑴由他方所受領之給付物，應返還之。

⑵受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之…民法第256條、第258條第1項、第259條第1、2款分別定有明文。

又物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付。

經查，本件兩造訂定系爭買賣契約後，未辦所有權移轉登記前，因訴外人即系爭土地抵押權人新竹商銀之聲請，致系爭土地遭本院強制執行（95執字第6657號）拍賣而由訴外人劉錦月拍定，被告就其依系爭買賣契約所應負之義務（含系爭買賣契約特別約定事項之約定），顯然已無履行之可能，上開給付不能之事由，係可歸責於被告所致。

又被告抗辯原告未給付尾款16,962元，即行方不明，致被告無法依系爭買賣契約第8條第1款之約定，催告原告履行，原告違約在先云云，惟被告就其主張其欲催告原告給付上揭尾款，因原告行方不明致其無法催告，被告就此原告違約在先一事，並無法舉證以實其說，是被告所辯，尚難採信。

嗣系爭土地確實已遭強制執行，而由第三人拍定，已如上述，是以被告已無法履行系爭買賣契約所定之各項義務，則顯為被告違約，而原告已於本院審理程序中請求被告返還當初買賣土地已繳之價款160, 000元，其請求返還價金應即含有解除系爭買賣契約意思，並已於訴訟程序中通知被告解除系爭買賣契約，復依兩造間系爭買賣契約書第8條第2款之規定「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」，故原告本於首揭法條及兩造間系爭買賣契約書之約定，請求被告返還其繳納之買賣價金16 0,000元及賠償與已繳價款同額之違約罰金即160,000 元，共計320,000元，即屬有據。

㈡、原告請求被告賠償其在系爭土地上建屋之損失592,860元（建物價值562,860元、鑑定費用30,000元）部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可資參照。

經查，本件原告於兩造間簽訂系爭買賣契約後即在約定購買之系爭土地上建築未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物），原告建築系爭建物時即尚未取得系爭土地所有權，其後雖因系爭土地遭強制執行而由第三人拍定，並取得所有權，然原告所有之系爭建物並未在點交範圍內，此為原告所自陳（見本院卷第36頁），復據本院依職權查閱本院95年度第6657號強制執行卷宗無訛，則原告現仍為系爭建物之所有權人，並未受有損害，至其將來系爭建物是否定會遭第三人訴請拆除，尚非無疑，是以原告就其受有相當於系爭建物價值即562,860元之損害，僅為其推測臆定之詞。

又原告主動請不動產估價機構鑑定系爭建物價值之鑑價費用，實為其訴訟程序中舉證之手段，尚難稱之為損害，故其主張被告應賠償鑑價費用即30,000元之損害，實屬無據。

從而原告請求被告賠償其在系爭土地上建屋之損失592,860元（建物價值562,860元、鑑定費用30,000元）部分，即屬無據，應予駁回。

五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。

綜上所述，原告依據民法解除契約之法律關係及兩造間系爭買賣契約書之約定，請求被告返還其已繳納之買賣價金160,000元及賠償與已繳價款同額之違約金即160, 000元，共計320,000元，即屬有據，其中160,000自起訴狀繕本送達翌日起即96年9月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨其中160,000元自追加起訴狀繕本送達翌日起即97年12月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，洵屬正當，應予准許，逾前開範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據經核與本件之結論無礙，爰不一一論述，附此敘明。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 98 年 7 月 27 日
中壢簡易庭法 官 張宇葭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 27 日
書記官 薛福山