中壢簡易庭民事-CLEV,99,壢小,264,20100514,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決 99年度壢小字第264號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國99年3月31日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟壹佰陸拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔分貳佰元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

原告起訴時聲明原請求被告應給付原告新臺幣（下同）167,171元。

嗣於訴訟繫屬中變更其聲明為被告應給付原告84,161元，經核其聲明變更僅單純減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款之規定，應予允許，合先敘明。

二、被告未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：被告於民國98年4月10日向原告承租桃園縣中壢市○○路28巷33號1樓之房屋（系爭房屋），約定租期自98年4月10日起至98年10月10日止，租金每月新臺幣（下同）3,000 元（下稱系爭租約），被告於同年9月間搬出，然將系爭房屋未點交予原告，亦未給付同年6、7、8、9月之租金12,000元、水電費共5,161元，嗣後原告查看系爭房屋，屋內凌亂，門所遙控器2隻不見，廁所燈具損壞，故被告須依侵權行為及契約約定給付原告清潔費3,000元、遙控器3,000元、廁所燈具3,000元，及依系爭租約第11條之5倍房租懲罰性違約金60,000元（12,0005＝60,000元），共計84,161元，爰提起本件訴訟。

並聲明：被告應給付原告84,161元。

二、被告則以：被告僅積欠兩個月租金，惟先前已提出6,000 元押租金予原告，故主張抵銷之，另原告不得請求違約金，縱原告可請求違約金，因違約金過高，請求酌減之等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之1規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造依協議簡化之爭點為主張及辯論，依同法第270條之1第3項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究（見本院卷第39頁）。

㈠兩造不爭執之事項：⒈被告於98年4月10日向原告承租座落於桃園縣中壢市○○路28巷33號1樓之房屋，租約至98年10月10日止，每月租金為新臺幣3,000元。

⒉被告98年6月至98年9月之租金新台幣12,000元整、水電費為新臺幣5,161元。

⒊被告搬離系爭房屋後，並為將系爭房屋點交與原告，亦未交還系爭房屋之鑰匙。

㈡兩造爭執之事項：⒈被告是否應給付原告系爭房屋之租金新台幣12,000元整、水電費新台幣5,161元整？應給付之金額為何？⒉原告得否向被告請求清潔費3,000元、門鎖遙控器3,000元、廁所燈具1,000元？⒊原告得否向被告請求60,000元之違約金？違約金是否過高？得否請求酌減？

四、得心證之理由：㈠系爭房屋之租金新台幣12,000元整、水電費新台幣5,161元部分：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

民法第440條定有明文。

經查，原告主張被告於98年6月間開始未繳納房租，其即寄存證信函終止系爭租約云云（見本院卷第25頁），惟查，原告於98年8 月11日間寄發存證信函與被告，然並未提出送達被告之回證，其終止系爭租約之意思表示是否業已達到被告，已屬有疑，況查，該存證信函內容係「台端自6月起就不支付租金及電費至今已3個月，共積欠租金加電費共13,386元，已嚴重違反租賃合約精神，依合約規定租賃契約立即終止」（見本院卷第14頁），惟其就被告積欠租金等情未提出催告之證明，故原告未定相當期限催告承租人支付租金，依前揭法條意旨，系爭租約並不因原告寄發存證信函而終止，則系爭租約應於原租期到期日即98年10月10日方為終止，核先敘明。

⒉查系爭租約之租金為每月3,000元，被告98年6月至98年9月之租金共為12,000元整、水電費為5,161元，業據原告提出系爭租約、水電費明細表附卷可稽，且為兩造所不爭，是被告應給付之租金及水電費合計應為17,161元。

被告抗辯已給付部分租金云云，是被告自應就其有利之事實即已繳付租金之事實盡舉證責任。

惟查，被告提出98年4月9日、98年6月10日之ATM轉帳明細，金額分別為2,001元、1,230元，然原告表示此係被告98年4月、5月之租金及押租金之一部分，被告陳稱：除上開單據外無其他匯款紀錄，上開匯款是包含租金及押租金等語（見本院卷第39頁、第48頁），本院審酌系爭租約98年4月、5月及押租金合計為12,000元，而被告匯款之金額僅有3,231元，加計其於98年3月29日給付之5,000元押租金（見本院卷第12頁），尚未達12,000元，與原告所述上開匯款金額係繳交98年4月、5月之租金及押租金等情相符，而被告亦無法提出其餘匯款單據，則其未就已繳付租金之事實盡舉證責任，是原告主張被告應給付原告98年6月至98年9月之租金12,000元整、水電費5,161元，共計17,161元，應屬可採。

㈡清潔費3,000元、門鎖遙控器3,000元、廁所燈具1,000元部分：⒈按乙方（即被告）退租時，若未將房屋及物品整理清潔、院負擔清潔費用3,000元。

系爭租約第20條訂有明文。

經查，原告主張被告離開系爭房屋後，未清潔系爭房屋，將房屋弄得很亂等語（見本院卷第30頁），原告因而請清潔公司為清潔，並依約請求被告給付房屋清潔費3,000元等情，業據其提出系爭房屋清潔之收據（見本院卷第27頁），且被告亦自承其離開系爭房屋時並未點交等語（見本院卷第35頁），則被告未將系爭房屋清潔完畢並請原告確認，是原告主張被告應給付3,000元之清潔費，應屬有據。

⒉次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

民法第184條第1項前段、第432條定有明文。

原告主張被告毀損門鎖，且未點交遙控器，廁所之燈具亦遭破壞，應負損害賠償責任等情，經查，系爭門鎖之損害係因整個鎖頭遭拔除，業據原告提出系爭門鎖之相片為據（見本院卷第59頁），該門鎖之損害程度顯非依物之性質自然使用所致之損害，且門鎖係被告自行使用，通常無他人使用，業據原告陳述在卷（見本院卷第57頁），被告未盡保持義務，過失侵害原告之所有權，自應賠償門鎖之損害。

又系爭遙控器係電視及冷氣之遙控器，原告交付系爭房屋時業已交付（見本院卷第11頁），被告遷離系爭房屋時，卻未為點交（見本院卷第35頁），致該遙控器遺失，侵害原告之所有權，自應賠償遙控器之損害。

至廁所燈具之部分，原告陳稱：廁所燈具不亮，換燈泡也不亮，故換掉整個燈具，但不能判斷被告有無破壞等語（見本院卷第31頁），本院審酌廁所燈具亦可能因長年使用，而自然毀損，且亦無相當證據證明系爭燈具係由被告人為破壞或刻意不正常使用，是原告主張被告應賠償燈具之損害云云，應不可採。

⒊原告主張該門鎖、遙控器更換之費用合計為3,000元，業據其提出收據在卷可證（見本院卷第27頁），惟查，原告自承門鎖、遙控器係以新品價格計算，然遭被告毀損之物並非新品，原告僅表示門鎖約使用半年、遙控器約使用2年，又原告同意由本院職權決定折舊標準（見本院卷第57頁、第58頁），本院參酌門鎖、遙控器產品等物品，使用後必有折舊之情形，惟正常使用之情形下，應能使用相當之時間，認定該等物品遭毀損時扣除折舊之現存價值應為新品價格2/3，是被告應給付原告新臺幣2,000元。

【計算式：3,0002/3 =2,000】⒋綜上，原告得請求被告給付清潔費3,000元、門鎖及遙控器費用2,000元，逾此部分之請求，則不可採。

㈢違約金部分：按乙方（即被告）如被終止契約或租賃期限屆滿後，不遷讓交還房屋或撤去並搬經由乙方加工裝修部分及放置物品時，自終止契約之翌日起，乙方每月應給付甲方（即原告）房租之五倍懲罰性違約金至遷讓完了或撤去搬清之日止。

系爭租約第11條訂有明文。

原告主張被告未繳交房租，又有養狗，違反租賃契約，故主張違約金，並依系爭租約第11條規定，應賠償五倍之懲罰性違約金云云。

惟查，懲罰性違約金係依據契約之約定，自應以契約約定之條款為限，原告雖主張被告未繳納房租，違反系爭租約第16條，故應依契約第11條給付懲罰性違約金。

然上揭契約條款已明文約定終止契約或租賃期限屆滿後，不『遷讓交還房屋』或『撤去並搬遷經由乙方加工裝修部分及放置物品』，方需給付懲罰性違約金，則依系爭租約之文意及整體觀之，契約之真意應僅限於被告不遷讓返還房屋或不將被告自行加工裝修之物品撤去或不搬遷放置物品，即被告於系爭租約期滿或終止後，仍占用系爭房屋，或仍以相關之物品占用系爭房屋時，方需給付懲罰性違約金。

本件被告已於98年9月底搬離系爭房屋，為兩造所不爭（見本院卷第25頁、第39頁、第57頁），則於系爭租約到期日即98年10月10日時，被告業已遷出系爭房屋，雖被告未將房屋點交予原告，然系爭租約條款並未約定如未點交房屋，視為未遷讓返還房屋，且原告亦已將系爭房屋換鎖並可進入及使用，依契約之真意，應認被告已遷讓返還系爭房屋，而原告亦未舉證被告有自行加工裝修之物品，且未將之撤去，或將物品放置於系爭房屋而未為搬遷，則被告之行為，應不構成契約第11條之規定而應給付懲罰性違約金。

至原告主張被告未依契約第16條按期繳納租金及飼養寵物，應給付懲罰性違約金云云，然查，契約第16條僅約定被告逾期不繳水電費、瓦斯費、電話費、管理費或飼養小動物時，原告得隨時終止系爭租約，並無懲罰性違約金之約定，且遍觀系爭租約，亦查無被告未繳納租金或飼養寵物即應給付懲罰性違約金之約定，是原告主張被告未按期繳納租金及飼養寵物，應給付原告懲罰性違約金云云，應不可採。

又原告不得請求被告給付違約金，則本院自無庸論述違約金是否過高，是否需酌減等情，併此敘明。

㈣綜上，原告得請求被告給付積欠之租金12,000元、水電費5,161元、清潔費3,000元、門鎖遙控器2,000元，合計共22,161元。

原告收受被告6,000元之押租金，被告則主張以押租金為抵銷，原告亦同意（見本院卷第38頁、第39頁），則上開金額應扣除6,000元之押租金，是原告得請求之金額應為16,161元【計算式：22,161－6,000＝16,161】，逾此部分，則不可採。

至被告雖陳稱系爭房屋曾斷水斷電，致其無法使用（見本院卷第35頁），然被告亦為舉證斷水斷電之期間、所受之損害為何及是否有抵銷之問題，是本院自無庸贅述，併予敘明。

五、綜上所述，原告本於租賃契約及侵權行為之法律關係，請求被告給付原告16,161元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法與判決之結果不生影響，爰不另贅述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 99 年 5 月 14 日
中壢簡易庭法 官 廣于霙
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（桃園縣中壢市○○路○段388號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本），並繳交上訴裁判費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 99 年 5 月 14 日
書記官 薛福山
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。