中壢簡易庭民事-CLEV,103,壢簡,506,20150320,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第506號
原 告 楊善真
訴訟代理人 楊紫儀
被 告 徐德榮
徐德華
上 一 人
訴訟代理人 徐敬棋
被 告 徐德昌
徐德祥
徐瑜黛
上 一 人
訴訟代理人 徐月蘭
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有如附表一所示之不動產應予原物分割，其分割方法：全部分歸被告共同取得，並按附表二所示分割後應有部分比例維持共有。

被告應補償原告新臺幣叁拾叁萬元。

訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：本件被告徐德華未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：如附表一所示之不動產（下稱系爭房地）為兩造共有，兩造就系爭房地未訂立不分割契約，且依系爭房地之使用目的亦非不能分割，惟兩造始終無法達成分割系爭房地之協議。

若系爭房地無法原物分割，請求變價分割，由兩造分配價金。

爰依民法第823條、第824條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：兩造共有之系爭房地應予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。

二、被告徐德榮、徐德祥則以：主張被告維持共有，系爭房地是被告母親於70年左右所購買的，現由被告徐德榮、徐德祥各有一間房間在系爭房地使用居住，希望被告以28至30萬元間之價格購買原告應有部分等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、被告徐德昌則以：主張被告維持共有，系爭房地有祖先牌位，於民俗節日祭祖時，被告均會回去系爭房地祭祖，現由被告徐德榮、徐德祥居住，希望被告以35萬元價購原告應有部分等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、被告徐瑜黛則以：主張被告維持共有，系爭房地有祖先牌位，於民俗節日祭祖時，被告均會回去系爭房地祭祖，不同意鑑價報告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

五、被告徐德華則以：主張被告維持共有，被告徐德華有一間房間在系爭房地使用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

六、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

原告主張系爭房地為兩造共有，兩造就系爭房地未定有不分割契約，亦無不能分割之限制，惟無法達成分割協議等節，業據其提出系爭房地之不動產權利移轉證書、土地及建物第一類登記謄本，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

而兩造既就分割方法無法達成協議，則原告依前開規定訴請裁判分割共有物，即屬有據。

㈡至原告主張系爭房地應予變價分割；

被告則願金錢補償原告，請求將系爭房地分配於被告。

是本件爭點厥為：系爭房地究竟採何種分割方法為宜？茲審酌如下：⒈分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。

分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。

若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅出於變賣之一途。

如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求，有最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照。

⒉經查，系爭房地係總樓層為5 樓、公寓之第2 層、屋齡34年，目前為被告徐德榮、徐德祥居住使用等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。

倘系爭房地以原物分割於兩造，就各共有人分得之部分，均有出入系爭房屋之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，而該空間亦須維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，各共有人方能各自使用分得部分。

此舉不僅減少各共有人所得使用之空間，且複雜化共有人間之法律關係，恐有害於各共有人日常生活，減損共有物之經濟價值。

且觀諸原告主張變價分割與被告抗辯價購原告之應有部分，足認兩造亦不認同以原物分割於兩造之方式使用系爭房地，是本院認應採其他分割之方式。

至本件究以原物全部分配於被告，被告再以金錢補償原告？抑或以變價分割更為妥適？揆諸前開說明，共有物之分割方法仍以原物分配為原則，如原物分配顯有困難時，始為變價分割。

參酌被告有意願受分配系爭房地，並以金錢補償原告，是本件非屬原物分配顯有困難之情形。

復以分割共有物之規定，其旨趣在於促進共有物之利用，避免就土地、房屋等共有物過於細分而未能發揮其經濟效用及價值，而該經濟效用及價值，非以處分或出賣共有物得獲高價為唯一依歸，係指能否以符合共有物性質、貼近其使用狀態之方式利用共有物，此等解釋亦與前開衡量分割方法之考量因素兩相呼應，故尚難以變賣系爭房地可獲高價，而斷論變價分割為最適宜之分割方法。

另衡酌系爭房地有祖先牌位，於民俗節日祭祖時，被告均會回去系爭房地祭祖，且系爭房地係被告母親所購得，現由被告徐德榮、徐德祥居住，被告徐德華亦有一間房間在系爭房地等情（本院卷第132 頁、第171 頁背面），足認被告對於系爭房地仍有情感因素而有共有之必要，且目前仍為被告等徐德榮、徐德祥居住、使用中，兼衡原告取得系爭房地之應有部分係純基於投資獲利目的，其於買受系爭房地前，得經由本院拍賣公告知悉使用情形、評估獲利之可能性，綜合上開一切情狀，本院認系爭房地以原物分配於被告，並由被告以金錢補償原告，最能兼顧系爭房地之住家性質、使用現況、被告對系爭房地之情感，及原告欲將系爭房地應有部分換價之投資獲利目的，而屬最符合公平經濟原則之分割方式，是定分割方法如主文第1項所示。

⒊以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第3項定有明文。

上開分割方案原告未受分配，依前開規定被告自應以金錢補償之。

經查，本院囑託安信不動產估價師事務所鑑價而出具本件鑑定報告書，其結果認系爭房地價值為3,742,140 元，是原告所有系爭房地應有部分七分之一（下稱系爭應有部分）價值為534,591 元（計算式：3,742,140 元÷7 ＝534,591 元，元以下四捨五入），有安信不動產估價師事務所報告書存卷供參。

而就上開鑑定價格，被告徐德榮、徐德昌、徐德祥表示希望以28至35萬元間之價格價購原告系爭房地之應有部分（下稱系爭應有部分），此有本院104 年3 月10日言詞辯論筆錄可參（本院卷第189 頁反面）。

本院審酌101 年7 月11日系爭應有部分第一次拍賣之價格為663,000元；

同年8 月8 日第二次拍賣之價格為531,000 元；

同年9月5 日第三次拍賣之價格為425,000 元；

特別變賣之價格為425,000 元；

同年11月7 日特別變賣程序後之減價拍賣之價格為383,000 元，均無人應買，嗣後委託臺灣金融資產服務股份有限公司拍賣，第一次拍賣價格為320,000 元，原告於102 年12月11日以241,380 元拍定取得系爭應有部分等情，此有本院公告（第一次拍賣）、（第二次拍賣）、（第三次拍賣）、（特別變賣）、（特別變賣程序後之減價拍賣）、台灣金融資產服務股份有限公司函在卷可憑（本院卷第45頁至第47頁、第51頁至第52頁、第56頁至第57頁、第59頁至第60頁、第71頁至第73頁），為兩造所不爭執，足見系爭應有部分於101 年至102 年間，在市場上之價值顯未逾320,000元。

又原告純係基於投資獲利目的，經由拍賣取得系爭應有部分，其於102 年12月11日買受前，已能經由拍賣公告知悉系爭房地之使用現況，此觀前揭拍賣公告之使用情形均載明：「本件標的物第871 建號現為共有人占有使用」等語，即可明悉。

而原告於103 年1 月20日取得系爭房地之不動產權利移轉證書後（本院卷卷第12頁），旋即於同年3 月26日請求本院以變價方式分割系爭房地。

復以系爭房地有祖先牌位，於民俗節日祭祖時，被告均會回去系爭房地祭祖，且系爭房地係被告母親所購得，現由被告徐德榮、徐德祥居住，被告徐德華亦有一間房間在系爭房地，且被告均表示希望由被告維持共有，以金錢價購原告系爭房地應有部分等語。

是本院審酌上情，認被告以330,000 元補償原告即屬相當，則以本院認定之補償價格計算並以宣判時點觀之，原告僅費時1年2 月帳面獲利約達37％，年化報酬率約達32％（計算式：330,000 元－241,380 元＝88,620元，88,620元÷241,380元＝37% ，37% ÷14×12＝32% ）。

縱使原告因投資所衍生應負之稅賦（奢侈稅）、訴訟費用等致其實際所得未如帳面獲利，本為其自行應承擔之成本，尚難謂有轉嫁於其他共有人負擔，而請求將補償金額提高之理。

是本院認原告移轉系爭應有部分予被告之補償金額為33 萬元，應屬公平。

四、綜上所述，系爭房地既未訂有不分割之期限，且共有人間亦無不能分割之協議，原告依民法第823條、第824條第2項規定，請求分割系爭房地，為有理由。

本院斟酌共有人之意願、共有物之性質、目前使用狀況、經濟效用及全體共有人之利益等情形，爰定適當公平之分割方法如主文第1項及第2項所示。

五、分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824條命為適當之分配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用，顯失公允；

本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相同之利益，故以兩造共有人應有部分比例負擔訴訟費用方不致失衡，是就本件訴訟費用負擔比例爰判決如主文第3項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。

中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
中壢簡易庭 法 官 程耀樑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
書記官 林哲瑜
附表一：
㈠系爭土地之標示
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│編│土地坐落                        │地│權利範圍  │ 備        註   │
│  ├───┬────┬───┬───┤  │          │                │
│號│縣  市│鄉鎮市區│  段  │ 地 號│目│          │ （應有部分）   │
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│1 │桃園市│中壢區  │ 普義 │796 之│建│應有部分  │原告、被告徐德榮│
│  │      │        │      │6     │  │10000 分之│、徐德華、徐德昌│
│  │      │        │      │      │  │263       │、徐德祥之權利範│
│  │      │        │      │      │  │          │圍各為263/70000 │
│  │      │        │      │      │  │          │。被告徐瑜黛之權│
│  │      │        │      │      │  │          │利範圍為526/7000│
│  │      │        │      │      │  │          │0               │
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㈡系爭建物之標示
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│編│建號    │建物門牌│結構│   面積（㎡） │權利範圍│備        註    │
│號│        │        │    ├───┬───┤        │                │
│  │        │        │    │面積  │ 主要 │        │（應有部分）    │
│  │        │        │    │      │ 用途 │        │                │
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│1 │桃園市中│桃園市中│鋼筋│二層：│住家用│  全部  │原告、被告徐德榮│
│  │壢區普義│壢區溪洲│混凝│87.75 │      │        │、徐德華、徐德昌│
│  │段871 建│二街19巷│土  │平方公│      │        │、徐德祥之權利範│
│  │號      │4 號2樓 │    │尺    │      │        │圍各為1/7 。被告│
│  │        │        │    │      │      │        │徐瑜黛之權利範圍│
│  │        │        │    │      │      │        │為2/7           │
│  │        │        │    │      │      │        │                │
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附表二：
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│共有人      │分割前比例│  分割後比例  │
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│原告楊善珍  │七分之一  │無            │
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│被告徐德榮  │七分之一  │三十五分之六  │
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│被告徐德華  │七分之一  │三十五分之六  │
├──────┼─────┼───────┤
│被告徐德昌  │七分之一  │三十五分之六  │
├──────┼─────┼───────┤
│被告徐德祥  │七分之一  │三十五分之六  │
├──────┼─────┼───────┤
│被告徐瑜黛  │七分之二  │三十五分之十一│
└──────┴─────┴───────┘