中壢簡易庭民事-CLEV,105,壢簡,1111,20170519,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第1111號
原 告 袁主榮
訴訟代理人 吳弘鵬律師
陳妍伊律師
被 告 陳征瑋
訴訟代理人 李權宸律師
黃國雄律師
吳善輔律師
被 告 許金發
列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國106 年5 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳征瑋應給付原告新臺幣伍拾柒萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自民國一○五年十一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬參仟肆佰壹拾玖元，其中新臺幣陸仟伍佰柒拾伍元由被告陳征瑋負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告陳征瑋如以新臺幣伍拾柒萬陸仟陸佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意；

訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項分別定有規定。

原告起訴時請求被告銀河渡假飯店應給付原告新臺幣（下同）105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，嗣於民國106 年4 月26日具狀撤回對被告銀河渡假飯店之起訴，又上開撤回，係在被告銀河渡假飯店為本案之言詞辯論前，依上開規定，原告撤回自屬合法。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁判要旨參照）。

本件原告起訴時原聲明：㈠被告應連帶給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

復於106 年2 月15日追加因被告陳征瑋終止租賃契約，原告額外需支出購買傢俱之費用238,000 元，並扣除被告陳征瑋已給付之10萬元，變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告1,188,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行，查原告追加238,000 元係以兩造終止租約後，被告陳征瑋未依租約返還系爭房屋原有狀態，應賠償出租人即原告因此所受損害，係本於兩造間之租賃契約，其請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，堪認基礎事實同一，應予准許。

至原告減縮10萬元部分，核與民事訴訟法第255條第1項但書第3款之規定相符，應予准許，合先敘明。

三、至原告起訴之聲明固載明「先位聲明」、「備位聲明」，惟其聲明請求主體均僅載明被告，然觀諸原告先位聲明理由欄所載：原告主張被告陳征瑋、許金發隱名代理被告銀河渡假飯店與原告就其所有之門牌號碼桃園縣平鎮市（現已改制為桃園市平鎮區，下同）環南路2 段27號15樓之房屋（下稱系爭房屋）之B 、C 、D 區簽訂租賃契約（下稱系爭租約），請求被告銀河渡假飯店給付租金及違約金等語（見本院卷第3 頁至第4 頁），而其備位聲明理由欄係載：如認先位無理由，然系爭租約磋商均係被告許金發洽談，可認被告許金發與被告陳征瑋為共同承租人，縱非共同承租人，渠等亦屬合夥關係，請求被告陳征瑋與被告許金發連帶給付租金及違約金等語（見本院卷第5 頁），由其理由觀之，應係先位對被告銀河渡假飯店訴求，備位對被告陳征瑋及被告許金發訴追，始合於訴訟標的互斥而可認為訴之預備合併，是原告既已撤回對被告銀河渡假飯店之訴，本院自無庸審酌先位聲明部分，附此敘明。

貳、事實部分：

一、原告主張：原告將其所有系爭房屋區隔為A 、B 、C 、D 區4 區，其中系爭房屋A 區部分，於104 年10月5 日出租予被告許金發。

嗣於105 年間被告許金發協同被告陳征瑋再次與原告洽談系爭房屋其他區域承租一事，原告復於105 年5 月30日與被告陳征瑋簽訂系爭租約，租期自105 年8 月1 日起至110 年7 月30日止，租金每月175,000 元。

詎被告卻以未得取得旅館經營執照為由，除於105 年8 月1 日繳交租金10萬元外，其餘房租迄今均未繳納，嗣被告陳征瑋又逕自於105 年9 月23日以存證信函向原告為終止系爭租約之意思表示，是被告陳征瑋提前終止租約，依系爭租約第21條之約定應賠償原告相當於1 個月租金之違約金即175,000 元。

又被告陳征瑋上揭終止租約之意思表示，依系爭租約之約定，提前解約應提前1 個月為之，是終止租約之意思表示應於105 年10月23日方生終止之效力，被告陳征瑋未繳納105 年8 月、9 月及10月份之租金，扣除已繳納之10萬元，總計積欠原告租金425,000 元。

又被告陳征瑋與原告約定以押租金35萬元及105 年6 月、7 月之租金，共計70萬元，用以購買高級床組，並約定於系爭租約屆滿時須保留該等床組，惟被告終止系爭租約後即將上開床組全數搬離，被告陳征瑋自應返還押金35萬元及6 、7 月份之租金，惟押金本應歸還予被告陳征瑋，是被告陳征瑋尚應給付6 、7 月份之租金。

再被告陳征瑋將傢俱搬離致原告須額外支出238,000 元購買新傢俱，被告陳征瑋自應就此負損害賠償之責，是被告陳征瑋應給付105 年6 月至10月之租金、1 個月之違約金，以及238,000 元之損害，扣除已給付之10萬元，總計1,188,000 元。

又系爭租約磋商洽談期間均係由被告許金發為之，是系爭租約應係被告許金發與被告陳征瑋共同承租，縱非被告2 人共同承租，被告2 人亦係合夥關係而應負連帶賠償之責，爰依系爭租約之約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,188,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告陳征瑋則以：系爭房屋因原告施工不當致生系爭房屋樓下第14層房屋產生漏水情事，及水管設計不良致有蛾蚋等昆蟲滋生，且原告妨礙大樓公共消防設施、圍堵大樓排氣孔，並隨意侵占系爭房屋樓層共用部分供己使用，且全部套房同時用電將生跳電等瑕疵，是系爭房屋已無法保持合於租約約定使用收益狀態，被告自得拒絕給付租金；

又系爭租約之終止係因可歸責於原告之事由，而與系爭租約約定無故解約之文義不符，被告陳征瑋自無庸給付提前終止租約之違約金；

又原告承諾105 年6 、7 月不須支付房租而作為裝潢期，被告陳征瑋自無庸給付6 、7 月份之房租；

再舊有床組係原告自行搬離，簽約當時並無談到購買新床組，被告陳征瑋搬離之床組係自行添購，與原告無涉，是原告自行購買新床組之損失與本案無關等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、被告許金發則以：被告陳征瑋欲創業經營米蘭旅館，而伊經營旅館業多年，故協助被告陳征瑋承租事宜，渠等僅係單純相互合作，並無合夥經營等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、、兩造不爭執事項：

（一）原告於104 年10月5 日與被告許金發簽立租賃契約，出租系爭房屋A區部分。

（二）原告於105 年5 月30日與被告陳征瑋簽立系爭租約，出租系爭房屋B 至D 區共25間套房及1 間備品室，約定租期為5 年即自105 年8 月1 日至110 年7 月30日，每月租金175,000 元。

押租金350,000元部分並未收取。

（三）原告於105 年9 月13日寄發存證信函通知被告2 人給付租金。

（四）被告陳征瑋於105 年9 月23日寄發存證信函向原告為提前終止系爭租約之意思表示，原告於同年月26日收受上開終止系爭租約之意思表示。

（五）被告陳征瑋於105年8月1日繳交租金10萬元。

（六）原告與被告陳征瑋間之系爭租約已提前終止。

五、原告主張被告應連帶給付原告1,188,00元乙節，則為被告所否認，並以前開詞置辯。

是本院應審酌者厥為：㈠系爭租約中止日為何時？原告請求被告陳征瑋給付租金有無理由？如有理由，其數額若干？㈡原告請求被告陳征瑋給付提前終止租約之違約金175,000 元，有無理由？㈢原告請求被告給付占有系爭房屋105 年6 月、7 月之租金或相當於租金之不當得利，有無理由？㈣原告請求被告陳征瑋賠償購買新傢俱之費用238,000 元，有無理由？㈤原告主張被告許金發應與陳征瑋負連帶責任，有無理由？㈠系爭租約中止日為何時？原告請求被告陳征瑋給付租金有無理由？其數額若干？⒈按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權之保留，法律所許可之。

惟一方終止契約時，亦須依民法第450條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方得預作出租或使用之準備，以期公允。

次按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。

又按系爭租約第21條之約定：「甲（即原告）、乙（即被告）雙方在本契約有效期間內解約，必須在1 個月前知對方，同時支付對方1 個月租金作為違約金，方可解除契約。

經查，本件被告陳征瑋於105 年9 月23日寄發存證信函予原告，向原告為終止租約之意思表示，而原告於同年月26日收受上開意思表示乙節，有存證信函附卷可參（見本院卷第10頁），且為兩造所不爭執，是被告終止系爭租約之意思表示業於105 年9 月26日達到原告而生效力。

惟被告終止契約時，亦須依民法第450條第3項之規定，負先期通知之義務，使原告得預作出租或使用之準備，以期公允，系爭租約既約定被告應於1 個月以前通知原告，應認系爭租約於1個月後即105 年10月26日終止，是原告與被告陳征瑋之租賃期間應為105年8月1日至同年10月26日，堪予認定。

⒉按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，最高法院著有84年度台上字第333 號裁判要旨。

本件原告將系爭房屋交付被告陳征瑋使用，被告抗辯系爭房屋即承租標的15樓於使用時，14樓天花板便開始漏水，伊雖曾催告原告修復，但尚未修復完全，是承租標的仍未合於使用收益狀態，故伊無庸給付租金等語，固據其提出照片為證（見本院卷第51至54頁），惟該照片影像模糊不清，是否為系爭房屋滲水情狀，已非無疑，尚難由照片即認為系爭房屋未合於約定使用收益狀態。

職是，系爭房屋於被告為終止租約之意思表示時，是否確未合於系爭租約約定之使用收益狀態，要屬可疑。

再被告陳征瑋所述漏水處為14樓，並非系爭房屋，縱因系爭房屋導致14樓滲水，亦屬上下樓層間修復漏水之糾紛，尚難據此認系爭房屋未合於租約之使用目的。

至被告所述系爭房屋水管設計不良致生昆蟲叢生，且原告妨礙大樓公共消防設施、圍堵大樓排氣孔、隨意侵占共用部分供己使用，且承租套房同時使用，整層樓均會跳電，是系爭房屋具有重大瑕疵等語，固據其提出存證信函為證（見本院卷第20頁），然存證信函至多僅得證明被告有為上揭情事之通知，然該等情事是否屬實，迄至言詞辯論期日均未見被告陳征瑋舉證以實其說，縱其所述為真，然上揭情事亦係涉及原告對系爭房屋所在大樓公共區域之作為，縱屬不當，亦屬原告與該大樓全體住戶之糾紛，衡與原告與被告陳征瑋間之租賃關係無涉，被告質此主張系爭房屋未合於約定使用狀態，顯屬無據，自無足採。

綜上，被告未得舉證證明系爭房屋有何未合於約定之使用收益目的之情，是被告陳征瑋抗辯其得行使同時履行抗辯權主張在原告修繕完成前，拒絕給付租金等語，洵非可取。

⒊按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項定有明文，又按系爭租約第3條約定：「租金每個月新臺幣175,000 元整（收款復據），乙方不得藉任何理由拖延或拒納」；

第4條約定：「租金應於每月1 日以前繳納，每次應繳1 個月份，乙方（即被告）不得藉詞拖延。」

，查被告既未能就系爭房屋具有未合於租約之情事舉證以實其說，自不得以此拒絕給付租金，業如前所述，從而，原告請求被告給付租賃期間即105 年8 月至10月26日之租金，扣除已給付之100,000 元，是原告得請求之租金應為401,667 元（計算式：175,000 元X2月+175,000元/30 天X26 日-100,000元=401,667元，元以下四捨五入），逾此範圍，則屬無據，不應准許。

㈡原告請求被告陳征瑋給付提前終止租約之違約金175, 000元，有無理由？依系爭租約第21條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1 個月前知對方，同時支付對方1 個月租金作為違約金，方可解除契約」，惟契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迴異，依兩造系爭租約之約定觀之，所謂解約，應係指終止契約，僅使契約嗣後失其效力之意，而非解除契約。

系爭租約雙方均有終止契約之權利，且對於契約終止之原因並未加以任何限制，惟此項通知並無一定方式，於1 個月前以終止契約之意思通知對造，並支付1 個月違約金，不論對造有無同意終止契約，即生終止契約之效力。

是依上開約定可知，雙方均得不附理由於租期屆滿前單方提前終止租約，但應賠償對造相當於1 個月租金之違約金，由於系爭租約長達5 年，原告及被告陳征瑋如依約履行，可分別獲得預期之利益，上開約定之目的應係在保障兩造依約履行之預期利益，是系爭租約既因被告陳征瑋無理由提前終止，系爭租約並已於105 年10月26日終止，業如前所述，則依上開約定，被告陳征瑋自應賠償原告1 個月租金之違約金，是原告請求被告給付違約金175,000 元，為有理由。

被告陳征瑋雖辯以系爭租約係因原告未得提供合於約定使用之租賃物方為終止，然被告陳征瑋未就系爭房屋具有瑕疵舉證以實其說，是其此部分抗辯，自無足採。

㈢原告請求被告給付使用105 年6 月、7 月之租金或相當於租金之不當得利，有無理由？本件原告主張其與被告陳征瑋於105 年5 月30日即已簽立系爭租約，系爭租約起始日訂於105 年8 月1 日係因被告要求更換25間房間床組，費用約需70萬元即相當於4 個月之租金，被告陳征瑋現將更新床組搬離，自須給付其6 、7 月份之租金；

且被告陳征瑋自認105 年6 、7 月均有使用系爭房屋，被告無法律上原因享有占有2 個月之利益，亦應給付此2月相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並辯稱：6、7 月份為原告允諾之裝潢期等語，經查，原告雖稱以每組15,000元，25間房間估算為70萬元即相當4 個月之房租費用，然迄至言詞辯論期日終結，原告均未提出關於房組詢價之相關資料，是否確以房組價額充作租金乙情，已非無疑，再觀諸系爭租約第5條約定：乙方應於訂約時，交於甲方新臺幣零萬零仟元作為押租保證金，且該約定旁以手寫附註「押金貳個月轉作為套房內所需設備裝修補充款」，並未載明6、7 月份之租金一同列入裝修款項之字樣，是原告既知悉將裝修補助款項特別載明，顯見其對於系爭房屋裝潢款項之支出列為重要事項，倘原告確有同意將6 、7 月份供作房組設備之購買款項，原告實無可能不要求於系爭租約載明，是原告上開主張，已難憑採。

況原告起訴時係稱所需設備及裝修費用共35萬元，均未提及此2 月份之租金（見本院卷第3 頁），於105 年1 月9 日突具狀稱將此2 月份及押租金充作設備補充款，請水電拉電之經費（見本院卷第35頁）；

復又於106 年1 月改稱此2 月及押租金之費用均充作購買床組之費用（見本院卷第38頁），互核原告前後所述，差異甚遽，其所述已難採信，本院自難為原告有利之認定。

至原告復主張被告於105 年6 、7 月無法律上原因占有系爭房屋，自應給付相當於租金之不當得利等語，然參以系爭租約簽訂日期為105 年5 月30日，租賃期間則係載明自105 年8 月1 日起算乙情，有系爭租約在卷可參，又被告自105 年6 月即占有使用系爭房屋乙情，為兩造所不爭執，足見原告係同意被告陳征瑋自105 年8 月開始給付租金，且衡酌被告承租系爭房屋係為經營旅館之用，此觀兩造往來通訊內容可明，原告自難諉為不知，而承租營業使用之租賃物，租約簽約日至租約起算日此段期間充作裝潢期，與常情無違，原告復未舉證證明其於租賃期間曾向被告追討上開期間之租金費用，應認被告於此段期間使用裝潢系爭房屋，已得原告之許可，況裝潢房屋與否與該段期間租金是否充作裝潢費用係屬二事，原告以6 、7 月份之租金縱未充作裝潢費用，被告陳征瑋即應有不當得利之主張，顯屬虛妄之詞，綜上，原告所述均難認被告陳征瑋6 、7 月份使用系爭房屋為無權使用，是原告請求被告給付6 、7 月份之租金或相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。

㈣原告請求被告陳征瑋賠償購買新傢俱之費用238,000 元，有無理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀，民法第431條第2項定有明文；

又契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費或其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還予甲方，乙方不得異議，系爭租約第9條亦有約定，是依前揭約定，被告於租約終止時，僅須將系爭房屋按原狀交與原告即可。

原告雖主張其與被告約定將押租金及105 年6 、7 月之租金轉作購買床組款項，被告終止系爭租約後將上開床組搬離系爭房屋，致原告須另支出238,000 元購買新傢俱，被告應賠付此部分之金額等語，固據其提出照片為證，並聲請傳喚證人陳飛宏即搬遷房組之人為證，然證人陳飛宏到庭證稱：105 年4 月份原告請其幫忙清理床墊、床組，系爭房屋每間房間均有擺放床組，約有20幾間，原告向其表示被告不要上開床組而請其搬走，其並不知道兩造間對於丟棄之傢俱有何約定等語（見本院卷第69頁），是依上開證人所述，僅得證明原告僱用陳飛宏搬運床組等傢俱，尚難遽以認定原告與陳征瑋間確有關於購買之床組應於租約終止後保留之意，並參以原告自稱押租金本需返還予被告，故以押租金充作裝潢款而無須繳納押租金等語，顯見原告主觀上已認被告陳征瑋係以其所有款項裝潢系爭房屋，是被告陳征瑋依個人需求而購買床組，應認屬於租賃期間所增設之工作物，得於交還房屋時取回至明，此外，原告復未就兩造間存有保留房組乙事舉證以實其說，本院自難對上開原告主張形成對其有利之心證，是原告主張被告陳征瑋未保留床組而應賠償原告購買新床組之費用238,000 元，亦屬無據，應予駁回。

㈤原告主張被告許金發應與陳征瑋負連帶責任，有無理由？按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。

無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。

原告雖主張系爭租約磋商洽談期間均係由被告許金發為之，是系爭租約應係被告許金發與被告陳征瑋共同承租，縱非被告2 人共同承租，被告2 人亦係合夥關係，被告許金發應負連帶賠償責任等語，則為被告許金發所否認，然系爭租約當事人並無載明許金發，尚難逕以其協同磋商租約之情遽認其為共同承租人，此外，原告空言泛稱被告間具有合夥關係，然迄至言詞辯論期日，原告均未提出其他證據以證明被告2 人間確有合夥關係乙節為真實，是依原告所述事實，無從認定兩造有何合夥關係，亦無從認定被告許金發明示就本件債務對原告負全部給付之責任，亦非法律明文規定應負連帶責任之情形，是原告請求被告許金發應負連帶責任部分，亦屬無據。

五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第1 、2 項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

經查，本件起訴狀繕本於105 年11月25日補充送達被告陳征瑋，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第14頁）則，是本件原告請求利息之起算日應為105 年11月26日，應堪認定。

六、綜上所述，系爭租約因被告陳征瑋單方終止，是被告陳征瑋應給付原告租賃期間即105 年8 月1 日至105 年10月26日止之租金及違約金，總計為576,667 元（計算式：401,667+175,000 元=576,667元）。

從而，原告依系爭租約之約定，請求被告陳征瑋給付原告576,667 元，及自105 年11月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、本件係依民事訴訟法第427條第2項第6款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

另依同法第同法第436條第2項準用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。

九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3項所示。

中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
書記官 龍明珠