中壢簡易庭民事-CLEV,106,壢簡,289,20170512,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第289號
原 告 二一領袖開發事業有限公司（原名:東森房屋內壢
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法定代理人 葉國治
被 告 林佑蓁
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106 年5 月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬肆仟元，自民國一○六年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元，其中新臺幣貳仟零貳元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣壹拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國105 年11月19日至原告公司，委託訴外人即營業員郭玉梅居間，欲承購訴外人劉志昭所有坐落於桃園市○○區○○段000 ○00號地號等6 筆土地暨其上門牌號碼桃園市○○區○○○路000 巷00弄0 號建物（下稱系爭房地），約定承購總價款為新臺幣（下同）920 萬元，有效期限自簽署後至105 年11月30日24時，並與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約），同時交付定金即票面金額10萬元之本票1 紙。

原告於上開期限內與賣方斡旋，賣方於105 年11月25日同意以系爭斡旋契約所載價格出售，並簽署在案，原告遂通知被告成交乙事並請被告確認可簽立買賣契約之日期，詎被告藉詞推託，經原告於105 年11月29日、同年12月7 日寄發存證信函催告被告履約，並表示違約將沒收定金且須給付報酬，均未獲置理，被告復於同年12月10日至原告公司表明不願購買系爭房地，依系爭斡旋契約之規定，原告得沒收訂金10萬元，並得請求按買賣總價金百分之2 計之報酬即184,000 元（9,200,000X0.02=184,000元），爰依系爭斡旋契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付284,000 元，及自105 年12月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：原告並無給予3 日審閱期，且斡旋時亦未向被告解說屋況說明書及產權證明書，系爭斡旋契約應無效等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造於上開時地簽訂斡旋契約乙節，業據其提出不動產買賣斡旋契約書、定金支票及存證信函等件在卷可參（見支付命令卷第5 頁至第14頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告復主張被告依系爭斡旋契約及系爭承諾契約之約定，應給付定金10萬及報酬18,400元乙情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭斡旋金契約是否違反消保法第11條之1 、民法第247條之1 之規定而無效？㈡原告得請求之金額為何？㈠系爭斡旋金契約是否無效？1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。

其立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。

消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。

2.系爭斡旋金契約係原告公司預定用於同類委託斡旋契約條款而訂定之契約，性質上屬於定型化契約，固有消保法第11條之1 規定之適用。

惟系爭斡旋金契約第1 張審閱說明記載：「契約審閱期間至少為三日」之內容，被告復於該欄位簽章無訛，有斡旋金契約附可稽（見支付命令卷第5 頁）；

且被告自承原告向伊表示議價之需，故在審閱期間之前倒填3 日前之日期，伊復於該欄位簽名，伊前有不動產買賣交易經驗，同意是採取斡旋契約之方式等語（見本院卷第24頁、第25頁），是被告前既已有房屋買賣之經驗，且亦採用斡旋契約之方式，應得透過系爭斡旋契約第1 張審閱說明之文字記載，知悉其得主張3 日以上之契約審閱權，且理應知悉在系爭斡旋金契約簽名之效力，被告既於原告倒填載3 日之日期後簽署，足認被告已充分瞭解該條契約內容，並基於自主意識而同意放棄契約之3 日審閱權利，事後自不得再爭執原告未給予合理審閱期間。

況且，被告並未舉證其於簽定系爭斡旋契約後相當於審閱期間之日數內，已向原告表示契約條款內容有何不合理、不當之處，揆諸前揭說明，系爭斡旋金契約自不因原告事先未給予審閱期間而無效，是被告事後執消保法第11條之1 審閱期間之規定，辯稱系爭斡旋金契約為無效云云，洵無可取。

⒊被告又辯稱原告未提供並向其解說不動產說明書及產權證明，系爭斡旋契約應為無效等語。

惟為原告所否認。

經查：依系爭斡旋金契約上確已註明：「其他有關本不動產買賣標的之土地標示、建築物改良標示、車位標示等，均詳如不動產說明書，不動產說明書之內容不得低於內政部公告之不動產說明書應記載事項。」

，被告並於系爭斡旋契約簽署，白紙黑字，豈能空言否認？況被告於本院亦自承：當日伊見原告翻閱不動產說明書填載，填載完畢後便交付伊簽名等語（見本院卷第24頁），是被告既知悉原告係依據不動產說明書填載契約，原告復未有何妨礙被告審閱或限制其必須於何時簽名之舉，且被告亦稱其有至現場看屋，認為房屋不錯而於3日後至現場與原告議價並簽立斡旋契約等語，是被告因自身因素而放棄審閱屋況說明書及產權證明，事後反遽以此歸責原告，顯屬無理。

退而言之，原告公司若未提供不動產說明書，依上述「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第6條（受託人之義務）第4項規定，其效果為「受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；

其因而生損害於委託人者，受託人應負損害賠償責任。」

，並非契約當然無效。

是系爭斡旋金契約並非無效，被告前開主張不足採信。

㈡原告依系爭承諾書請求被告給付服務報酬184,000 元，有無理由？依系爭承諾書約定：「立書人（即購屋人，以下簡稱買方）買方委託原告居間仲介坐落桃園市○○區○○○路000 巷00弄0 號之房地（或榮南段492 、492-62、492-63、492-64、492-65、492-66地號共6 筆），立書人承諾應於買賣契約成立時給付買賣總價款百分之二之服務報酬予受託人（依本公司所揭露之服務報酬計收，最高不得超過中央主管機關之規定，未載明者不得收取服務報酬），並以現金於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清，絕無異議。

若不可歸責於受託人之因素致本不動產買賣契約不成立或無法履行，或立書人於賣方委託期間屆滿後兩個月內就上開房地予賣方點交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付前開約定之服務報酬予受託人。」

等語，此有系爭承諾書在卷可參（見支付命令卷第4 頁反面），觀諸契約文義可知，其主要內容係由原告為被告居間仲介系爭房地之買受事宜，而原告得向被告收取報酬，需買賣契約未得成立或無法履行可歸責於買方即被告，換言之，縱原告曾經投入相當心力推廣介紹、帶客戶看房、居間蹉商議價，仍有可能因為買賣契約無法成立而未能獲得報酬，故系爭承諾書一方面要求原告須自行負擔此部分之風險及成本費用，另一方面為保障原告所支出之勞力及金錢，此係為平衡原告可能支出無益之勞費及避免買方規避報酬支付，故約定有上開情形之一，仍視為原告已完成仲介工作，與一般社會觀念無違，今被告到庭自承：伊簽立斡旋契約後，突思及之前購屋仲介有提供屋況說明及產權證明，但原告未在最初時刻提供，伊認為原告不老實，故而未再向原告請求提出，伊亦不願意再購買等語，然原告於簽立系爭契約即已提出屋況說明及產權證明，業如前所述，是被告雖因歷次購屋經驗而認原告未善盡義務而不願購買，然仲屆銷售房屋每依個人銷售手法而有異，被告據此不願購屋，顯係因自身因素所致，是系爭房地買賣未得履行應認屬可歸責於被告之事由所致，從而，原告依據系爭承諾書請求給付房屋總價百分之2 報酬即184,000 元（計算式：9,200,000x2%=184,000元），應屬有據。

㈢原告依據系爭斡旋契約第6條第3項請求被告給付定金100,000 元，有無理由？依系爭斡旋契約第6條第3項所載：「一、買方同意受託人得為買賣雙方之代理人。

二、買方之承購條件於本約有效期間經賣方承諾簽署並送達買方時，買賣雙方應負洽商簽立買賣契約之一切義務，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交予賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。

三、有前項情形時，買賣雙方應於3 日內至受託人指定處所簽訂不動產買賣契約書，但簽約之期日另有約定者，從其約定。

買賣之一方無正當理由推諉拖延，經催告仍不履行視為違約。

若賣方反悔不賣或因可歸責於賣方之事由致無法完成簽約者，賣方應加倍返還定金予買方：若買方反悔不買或因可歸責於買方之事由致無法完成簽約者，賣方得將定金沒收。」

等語，有系爭斡旋契約在卷可參，是系爭房地買賣雖因可歸責於被告致未得簽立，然依上開約定，賣方因信賴買賣成立，而得將該定金沒收，是此定金給付之約定衡屬買賣雙方之間，而與原告無涉，是原告依此請求被告給付定金10萬元，自屬無據，應予駁回。

五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件給付服務報酬並未約定確定給付期限，原告雖前於105 年12月7 日寄發存證信函予被告，然觀諸其內容係為催告被告履約，有存證信函在卷可佐（見支付命令卷第11頁至14頁），難謂以此生催告給付服務報酬之效力，而本件支付命令繕本係於106 年1 月9 日寄存送達被告，有送達證書附卷可參（見支付命令卷第31頁），依民事訴訟法第138條之規定，於同年1 月19日生合法送達暨催告被告之效力，則原告併請求被告給付自106 年1 月20日之遲延利息，應屬有據。

逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，原告本於系爭斡旋金契約及系爭承諾書之法律關係，請求被告給付184,000 元之服務報酬，及自106 年1 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3項所示。

中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
書記官 龍明珠