中壢簡易庭民事-CLEV,107,壢簡,620,20181207,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第620號
原 告 蕭沐恩

訴訟代理人 王慕婉
被 告 廖敏言
兼
訴訟代理人 廖柏昌
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告廖敏言應給付原告新臺幣陸萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告負擔新臺幣陸佰陸拾伍元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）被告廖柏昌自稱其為門牌號碼桃園市○○區○○路0 段00巷00號5 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有人，系爭房屋屬於陽光大綠地社區（下稱系爭社區），原告欲購買系爭房屋，被告廖柏昌稱只能現勘10分鐘，原告遂於民國107 年3 月12日晚上7 時30分至系爭房屋現勘10分鐘，並在被告廖柏昌之要求下給付訂金新臺幣（下同）1 萬元。

嗣後，原告與被告廖柏昌約定於107 年3 月15日簽立系爭房屋之買賣契約，簽約當時被告廖柏昌解釋系爭房屋為其妹妹即被告廖敏言所有，但原告並未看到授權書及屋況說明書，在訴外人即地政士李翊瑜的保證下，原告與被告廖柏昌簽立系爭房屋不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並再給付首期款11萬元，李翊瑜身為地政士，卻未提出房屋買賣合約審閱期及屋況說明書，與被告廖柏昌合謀隱瞞原告。

又被告廖柏昌承諾系爭房屋可以貸款200 萬元，原告信任被告廖柏昌，於107 年4 月2 日在被告廖柏昌要求下，至中壢的安泰銀行填寫貸款申請書，在被告廖柏昌及李翊瑜保證下，簽下200 萬元房貸及60萬元信貸申請書，被告廖柏昌向銀行承辦人員稱先送信貸不要送房貸。

被告廖柏昌並非系爭房屋所有人，卻向原告收取12萬元，又要求原告申請60萬元信用貸款。

被告廖柏昌及地政士李翊瑜上開行為有構成詐騙之虞，原告得撤銷系爭買賣契約。

（二）系爭房屋左側住宅曾經發生兇殺案件，系爭社區中庭游泳池也發生溺死居民事故，被告廖柏昌均未盡告知義務並隱瞞原告；

又原告在給付訂金3 個月後，發現系爭房屋所在社區有地質下陷的問題，被告廖柏昌亦未告知。

是被告已有前述多次不誠信的行為，原告請求解除系爭買賣契約，被告應退還原告12萬元。

為此，爰依法撤銷系爭買賣契約，或依買賣契約之法律關係解除系爭買賣契約，並依不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：被告廖敏言、廖柏昌應返還原告12萬元。

二、被告則以：被告廖敏言有委託被告廖柏昌出售系爭房屋，原告在購買系爭房屋前，有另向被告承租系爭社區之其他房屋，瞭解系爭社區的狀況，系爭買賣契約是雙方談好才簽約的，被告沒有強迫原告。

買房屋本來就會有房貸跟信貸，申請貸款金額不代表最後審核金額。

被告並沒有細看社區公告，所以不清楚系爭社區地質不穩的問題，是原告傳訊息，被告才去詳細瞭解，系爭房屋距離邊坡30公尺，系爭房屋也不是危樓，建築結構沒有問題，地質的問題可以透過修繕補強解決等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張其向被告廖敏言購買系爭房屋，由被告廖柏昌代理簽約，原告已經給付被告廖敏言12萬元，有系爭買賣契約在卷為憑（見本院卷第55至64頁），且為兩造所不爭執，自堪信屬實。

四、原告復主張得撤銷或解除系爭買賣契約，並請求被告返還12萬元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為：（一）原告主張被詐欺而得撤銷系爭買賣契約之意思表示，有無理由？（二）原告主張得因系爭房屋瑕疵解除系爭買賣契約，有無理由？（三）原告依不當得利之法律關係，請求被告返還12萬元，有無理由？

（一）原告主張被詐欺而得撤銷系爭買賣契約之意思表示，有無理由？1.債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號判決意旨參照）。

又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；

為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。

其授與代理權者，代理權之授與亦同。

民法第103條第1項、第531條分別定有明文。

經查，系爭房屋之賣方為被告廖敏言，被告廖柏昌僅為代理人，此有授權書及系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷第48、56、62頁），是依前揭說明，被告廖柏昌合法取得被告廖敏言之授權與原告簽立系爭買賣契約，是該契約所表彰之法律關應存在於原告與被告廖敏言之間，原告尚不得向被告廖柏昌請求，合先敘明。

2.因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。

民法第92條第1項定有明文。

而所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號、56年台上字第3380號判例意旨參照）。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

而主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，苟未能舉證證明，即應承擔不利益之結果，茲乃舉證責任分配之法則（最高法院44年台上字第75號判例、106 年度台上字第355 號判決意旨參照）。

3.經查，原告以前詞主張遭被告廖柏昌、李翊瑜詐欺云云，僅提出桃園市楊梅區陽光大綠地社區107~108 年度追蹤監測作業第二次追蹤觀測報告為憑（見本院卷第38至40頁，下稱系爭觀測報告），反觀被告則提出授權書、新版房屋租賃契約書、系爭買賣契約等件為憑（見本院卷第48至63頁），衡諸上開事證，兩造於系爭買賣契約簽訂前，原告於106 年7 月24日即曾向被告廖敏言租賃系爭社區的其他房屋，當時亦是由被告廖柏昌代理簽立租賃契約，而系爭買賣契約亦是循同一代理方式，由被告廖柏昌代理被告廖敏言簽約，縱當時原告未看見授權書，原告對於被告廖敏言與廖柏昌間存在代理關係應知之甚詳，原告並無誤認系爭房屋所有人為被告廖柏昌之可能；

又原告於106 年7 月25日起至107 年3 月15日簽立系爭買賣契約止，居住在系爭社區至少半年以上，對於系爭社區之環境及是否發生過刑案或意外應有所瞭解；

而原告至銀行辦理貸款時，也確實申貸被告廖柏昌承諾的200 萬元之房屋貸款，雖另申請60萬元信用貸款，然此均為正常房屋交易常見之貸款方式，原告並非全無社會經驗之成年人，自能評估個人還款能力，決定是否申請信用貸款；

至於系爭觀測報告雖記載系爭社區有地質微幅沉陷之情形，然該報告之觀測日期為107 年5 月30日，已是兩造簽立系爭買賣契約之後，被告廖柏昌無從提前知悉，又原告並未舉證被告廖柏昌有何刻意隱瞞之情事，則此部分亦難認被告廖柏昌有何詐欺情形；

另本件原告並非透過房屋仲介公司與被告交易，系爭買賣契約亦非定型化契約，李翊瑜僅係為兩造辦理系爭房屋過戶之地政士，本件並無契約審閱期或屋況說明書之適用。

綜上各情，本件交易從買賣標的物、價格、社區環境到貸款的方式，均無客觀事證可以證明被告廖柏昌、地政士李翊瑜有故意告知原告不實之事，致原告陷於錯誤，而令原告簽立系爭買賣契約，是原告主張係因被告廖柏昌、地政士李翊瑜合謀隱瞞，原告才簽立系爭買賣契約，實屬無稽，原告以此為由請求撤銷簽立系爭買賣契約之意思表示，並不可採。

（二）原告主張得因系爭房屋瑕疵解除系爭買賣契約，有無理由？1.物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

此見民法第354條、第359條之規定自明。

又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

2.經查，原告主張系爭房屋左側住宅曾經發生兇殺案件，系爭社區中庭游泳池也發生溺死居民事故，均非存在於系爭房屋之缺點，縱認屬實，亦難認為系爭房屋之瑕疵。

又系爭房屋之地質有沉陷情形，依系爭觀測報告記載：大樓結構體有-0.22cm 之沉陷量、地坪有-0.25cm 沉陷量、擋土牆旁有0.07cm之沉陷量，有微幅沉陷趨勢（見本院卷第40頁）；

惟同一報告亦記載：沉陷警戒值為1.5cm 、危險值為3cm ，此報告測量方式僅為簡單且經濟之方法，需配合其他觀測系統作為工程安全之判斷（見本院卷第39至40頁），是系爭社區雖有地質微幅沉陷情形，但該觀測並非確認沉陷情形已經嚴重到影響系爭社區房屋之結構穩定與居住安全；

又系爭房屋是否在觀測儀器配置位置周圍，亦屬不明，此亦有凱塏固工程有限公司107 年9 月11日107 塏測字第1070911 號函在卷可憑（見本院卷第78頁），故僅憑系爭觀測報告，難認系爭房屋已有因地質微幅沉陷而有影響結構穩定之瑕疵。

況系爭社區地質已經開始由土木技師進行監測及補強，此有系爭社區管委會第17屆第9 次會議紀錄附卷可稽（見本院卷第86頁），是縱認系爭房屋因系爭社區地質沉陷而有減少其價值之瑕疵，此瑕疵應無滅失或減少系爭房屋通常效用之情形；

再者，系爭社區有地質沉陷情形並非被告所明知，是原告僅憑系爭觀測報告，即請求解除系爭買賣契約，對於被告廖敏言難認公平，原告至多僅得請求減少價金而已。

從而，原告主張因系爭房屋瑕疵而解除系爭買賣契約，尚屬無據，並不可採。

（三）原告依不當得利之法律關係，請求被告返還12萬元，有無理由？1.依系爭買賣契約第9條第1項約定：「買方（即原告）如有違反本約各項義務者，即為買方違約。

賣方（即被告廖敏言）得訂相當限期催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收、充作違約金。」

（見本院卷第60頁）。

查原告於簽立系爭買賣契約後，僅給付12萬元，經多次調解及催告，原告均未履行給付價金之義務，又被告廖敏言之訴訟代理人即被告廖柏昌當庭向原告為解除契約之意思表示（見本院卷第90頁），是被告廖敏言自得將已收價款12萬元沒收，充作違約金，合先敘明。

2.惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第252條定有明文。

又至於是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

查系爭房屋買賣價金為238 萬元，兩造在簽立系爭買賣契約後，仍持續出租予他人，每月租金8,000 元（含管理費），此有系爭買賣契約及被告自承在卷可參（見本院卷第61頁、第89頁反面至第90頁），是被告廖敏言並無因本件買賣糾紛而受有租金損失，堪以認定；

又本院審酌原告從事作業員工作，12萬元相當於一般受薪階級3 至4 個月薪水，被告廖敏言在系爭社區至少有兩棟房屋，被告廖敏言之資力顯然較佳，且被告廖敏言解除系爭買賣契約後，仍可將系爭房屋轉售他人等情，認本件違約金已屬過高，本件被告廖敏言得沒收之違約金應酌減至6 萬元為適當，逾此數額部分即6 萬元（計算式：12萬元－6 萬元＝6 萬元），依前揭不當得利之規定，應返還原告。

五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項亦有明文。

經核本件第一審訴訟費用額為1,330 元，本院審酌原告勝訴金額為6 萬元，占起訴請求金額約百分之50（計算式：6 萬元12萬元＝0.50），是依上開規定，認應由被告負擔665 元（計算式：1,330 元×0.50＝665 元），餘由原告負擔，爰就訴訟費用部分諭知如主文第3項所示。

中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
中壢簡易庭 法 官 陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
書記官 盧品蓉