中壢簡易庭民事-CLEV,107,壢簡,872,20181228,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第872號
原 告 劉詠升
訴訟代理人 林明信律師
被 告 余奕皇


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○段○○○巷○○號之房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟參佰捌拾柒元，及自民國一○七年十一月二日起至遷讓交付第一項房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬柒仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳萬伍仟玖佰肆拾捌元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

原告原起訴聲明第2項為：被告應給付原告新臺幣（下同）56,387元，及自民國107 年9 月8 日起至遷讓交付門牌號碼桃園市○○區○○○路0 段00巷00號房屋（下稱系爭房屋）止，按月給付34,000元。

嗣於本院審理中更正聲明為：被告應給付原告56,387元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付34,000元（見本院卷第49、50頁），經核僅屬更正陳述，應予准許。

二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：被告於107 年2 月8 日向原告承租系爭房屋，約定租期自107 年2 月8 日起至108 年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）17,000元，押租金34,000元，水、電、瓦斯等費用均由被告自行負擔，並簽立系爭房屋租賃契約書1 份（下稱系爭租約）。

詎被告承租系爭房屋後之前2 期租金即未準時繳交，並自107 年4 月起迄今未支付租金，另被告自107 年2 月起陸續未繳納水、電費，積欠水費347 元、電費5,040 元，原告為免受拆表處分，已代被告繳納。

嗣原告以存證信函催告被告給付租金及水電費，被告仍置之不理，原告遂以本件起訴狀作為終止系爭租約之意思表示，是兩造間之租賃關係既已終止，被告自應返還系爭房屋。

又自107 年4 月迄至107 年8 月止，被告合計欠繳租金85,000元，加計前揭原告代繳之水電費，共計為90,387元，並扣除押租金34,000元，被告尚積欠租金56,387元（計算式：85,000元＋347 元＋5,040 元－34,000元＝56,387元），為此，爰依系爭租約之約定、租賃及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）如主文第1項所示。

（二）被告應給付原告56,387元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付34,000元。

（三）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

三、原告主張之上揭情事，業據其提出相符之系爭租約、存摺影本、臺灣自來水公司繳費憑證、臺灣電力公司繳費憑證、楊梅郵局第239 號存證信函暨回執等件為證（見本院卷第6 至34頁），經本院核閱無訛，而被告經本院合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認，是原告上開主張，堪信為真實。

四、本院之判斷：

（一）遷讓返還系爭房屋部分：按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。

又系爭租約第15條約定：「乙方（即被告）有下列情形之一者，甲方（即原告）得終止租約：一、遲付租金之總額達2 個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付於2 個月，經甲方定相當期間催告，乙方仍不為支付者。

…」等語，有系爭租約1 份附卷可參（見本院卷第9頁）。

經查，本件被告自107 年4 月起即未繳納租金，迄至原告提起訴訟之日即107 年8 月13日止，已逾5 個月未給付租金，有起訴狀暨其上本院收文章1 份為證（見本院卷第4 頁），扣除被告先前已繳納之押租金34,000元後，已逾2 個月以上遲付租金，並經原告寄發存證信函催告被告給付租金，被告仍置之不理，有存證信函暨回執1 份在卷可查（見本院卷第31至34頁），而原告以起訴狀作為終止系爭租約之意思表示，經本院於107 年10月31日將起訴狀繕本送達被告，有本院送達證書1 份為證（見本院卷第56頁），依法於107 年11月1 日發生送達效力，系爭租約業於斯時經原告合法終止，從而，兩造間租賃法律關係消滅，被告自應返還系爭房屋，原告依租賃之法律關係請求被告返還系爭房屋，即屬有據。

（二）請求給付56,387元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利34,000元之部分：1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。

依系爭租約第3條約定：「每月月租金17,000元，並於每月25日前支付，乙方不得藉任何理由拖延或拒絕，甲方亦不得任意要求調整租金。」

、第5條約定：「乙方應於簽定本租約同時給付甲方34,000元之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。

該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還之。」

、第6條約定：「房屋之稅捐由甲方負擔。

水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方居住使用本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅捐由乙方負擔。」

等語，有系爭租約1 份在卷可查（見本院卷第8 頁），可知被告除需給付每月租金17,000元外，尚應自行負擔給付水、電費。

查，原告主張被告自107 年4 月起即未依約給付租金，至提起訴訟之日即107 年8 月13日，共計5 個月租金即85,000元（計算式：7,000 元5 個月＝85,000元）未給付，另依約於租賃期間應自行負擔卻未繳納之水費347 元、電費5,040 元等情，有原告提出之臺灣自來水公司繳費憑證、臺灣電力公司繳費憑證、楊梅郵局第239 號存證信函暨回執等件為證（見本院卷第18至25頁），則依上開規定，前揭被告積欠之租金、水、電費，以押租金34,000元抵充後，被告仍積欠56,387元（計算式：85,000元＋347 元＋5,040 元－34,000元＝56,387元）迄未清償。

是原告主張被告應給付56,387元，洵屬有據，可以准許。

2.次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

民法第250條第1項定有明文。

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。

而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；

債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。

倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。

另依系爭租約第12條約定：「…乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓返還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，按照房租2 倍計算之違約金。」

等語，有系爭租約1 份附卷可稽（見本院卷第9 頁）。

經查，本院審酌原告因被告未返還系爭房屋所受之損害，係為未能收取之租金、系爭房屋之使用收益，然依系爭租約之約定，本件違約金為租金之2 倍，而本院審酌前揭金額應計算原告尚需整理清潔，以便出租他人，且其因此所受無法為使用、收益之損失等情，認原告主張對被告以每月租金2 倍之金額即34,000元，尚屬過高，應酌減為每月租金1 倍即17,000元為當，故酌減本件違約金至每月租金之1 倍，從而，原告請求被告自107 年11月2 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付17,000元予原告之範圍內，核屬有據，可以准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約、租賃及不當得利之法律關係，請求如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。

逾此範圍之部分，即屬無據，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第4項所示。

中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 林宛瑩