中壢簡易庭民事-CLEV,108,壢簡,558,20190719,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第558號
原 告 張正民
被 告 謝旻蓉

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年7月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）10萬5,727 元。

三、被告應自108 年2 月1 日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告9,000 元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用1,660 元由被告負擔1,108元，餘由原告負擔。

六、本判決第一項得假執行。但被告如以1,600 元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項得假執行。但被告如以10萬5,727 元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項之各到期部分均得假執行。但被告如就各到期部分分別以9,000元為原告預供擔保，均得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

（一）不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第256條定有明文。

原告起訴原主張略為：一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應支付房屋回復之費用新臺幣（下同）9 萬3,260 元。

三、被告應退還漏水修繕訂金1 萬1,100 元。

四、被告應給付租金5萬4,000 元，並自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,000 元（見本院卷第4 頁）；

嗣於本院民國108 年7 月3日審理期日更正訴之聲明為：一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告15萬8,360 元。

三、被告應自系爭租約終止之翌日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告9,000 元（見本院卷第51頁）；

經核僅為更正訴之聲明之陳述，非訴之變更或追加，先予敘明。

（二）被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）緣原告為門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋（屬未辦保存登記建物，下稱系爭房屋）之事實上處分權人。

於107 年2 月1 日與被告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，雙方約定租期自107 年2 月1 日起至108 年1 月31日止，於每月10日前繳交租金9,000 元，被告另給付押租金1 萬8,000 元予原告（下稱系爭租約）。

又兩造於訂定系爭租約之時，原告同意被告得就系爭房屋隔間為改裝，並同意被告得將系爭房屋內原告所有之床組2 組、衣櫃2 組丟棄，然被告須於系爭租約終止時，回復系爭房屋之原狀，且須將上開床組及衣櫃補齊返還原告。

又因被告就系爭房屋進行改裝隔間工程時，發覺系爭房屋有漏水情形，原告因慮及施工之便利，同意由被告就系爭房屋漏水瑕疵與改裝系爭房屋隔間工程一同施作，因而交付漏水改良工程施作訂金1 萬1,100 元予被告，使被告代其支付該費用。

（二）詎被告自107 年6 月起迄至系爭租約期限終止之日即108年1 月31日止，均未依約繳納租金，原告進而於108 年2月14日寄發存證信函，請求被告於2 周內清償其所積欠之租金並搬離系爭房屋。

而被告至今尚積欠原告自107 年6月起至108 年1 月31日止，計8 個月租金共7 萬2,000 元（計算式：9,000 元×8 月＝72,000元），扣除被告前已支付之押租金1 萬8,000 元後，仍積欠租金5 萬4,000 元。

且被告並未就系爭房屋之漏水瑕疵為任何修繕，自應返還原告所託其支付之訂金1 萬1,100 元。

又被告於系爭租約終止後，未依約將系爭房屋回復原狀，亦未依約購置床組及衣櫃返還原告，是原告自得請求回復系爭房屋原狀所需費用2 萬8,000 元，及重新購置床組2 組所需費用4 萬7,600 元及衣櫃2 組所需費用1 萬7,660 元。

又系爭租約終止後，被告未返還系爭房屋，是被告尚應給付原告自系爭租約終止翌日起即108 年2 月1 日起至其遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利。

為此，爰依兩造間系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：如變更後聲明所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

（一）原告主張之上開事實，除被告應賠付之金額外，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、中壢興國郵局存證號碼000000號存證信函、工程估報價單尊凰事業有限公司、中壢區光復街52號1 樓修繕工程房屋格局影本、完成價單、特力屋網站商品售價資訊影本、桃園市政府地方稅務局房屋稅及證明書、施工照片2 幀及LINE對話紀錄等件為證（見本院卷第7 至21、27、54至55頁），而被告經本院合法通知後，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同法第1項規定，視同自認，堪認原告上開部分主張為真實。

（二）租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第451條定有明文。

經查，本件被告自107 年6 月起即未依約給付租金，至系爭租約期限屆至時，已積欠8 個月租金，業經本院認定如前，而本件原告於108 年2 月14日寄發存證信函表示略為：「…請台端於文到後2 週內清償所欠之租金並搬遷，回復返還上開房屋…」等情，有存證信函附卷可參（見本院卷第12頁），可認原告已於系爭租約期限屆滿後即為反對系爭租約繼續之意思表示，依上開條文之反面解釋，系爭租約於108 年1 月31日之租賃期限屆至時終止，堪以認定。

（三）茲就原告之各項請求，分述如下：1、 系爭租約第9條約定略為：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。

前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續…」。

本件系爭租約於108 年1 月31日即為終止，業經認定如前，是依上開約定及規定，被告即負有於108年1 月31日前將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告之義務。

雖經本院依職權向桃園市政府警察局中壢分局函囑查訪被告於系爭房屋之居住狀況，經函覆略以：該址無人應門，據隔壁鄰居稱：該址為出租房屋，於今年1 月迄今未見有租客入住等語，有桃園市政府警察局中壢分局108 年6 月20日中警分刑字第1080029721號函及中壢分局中壢派出所查訪表在卷存參（見本院卷第42、43頁），似無法確認被告目前是否仍居住於系爭房屋。

然依系爭租約之上揭約定可知，應由兩造共同完成系爭房屋之點交，始為依約返還系爭房屋；

則被告目前尚未返還鑰匙或點交系爭房屋予原告等節，業經原告陳述在卷，則縱無法確認被告目前是否實際居住於系徵房屋，亦難認被告已依債務本旨將系爭房屋移轉占有予原告。

故本件原告本於系爭租約之約定，訴請被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據，應予准許。

2、 積欠租金部分，得請求5萬4,000元：押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。

經查，系爭租約第3條約定：租金為每月9,000 元，並應於每月10日前繳納（見本院卷第8 頁）；

又系爭租約之租賃期間為107 年2 月1 日至108 年1 月31日，而被告自107 年6 月起即未依約繳納租金，共積欠8 個月租金等情，已如前述，而被告已給付押租金1 萬8,000 元，亦經前述認定，則以押租金抵充後，被告仍積欠租金共5 萬4,000 元（計算式：72,000元－18,0 00 元＝54,000元）迄未清償。

是原告依系爭租約，請求被告給付租金5萬4,000元，即屬有據。

3、 系爭房屋回復費用部分，得請求2萬8,000元：系爭租約第7條約定略為：房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，使得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。

前項情形，承租人返還房屋時，應負責回復原狀。

本件原告主張被告就系爭房屋隔間為改裝，並承諾將於系爭租約終止時回復系爭房屋隔間之原狀，另系爭房屋回復原狀之費用為2 萬8,000 元等節，業據原告提出房屋租賃契約書、被告變更系爭房屋格局平面圖3 份、估價單影本及施工現場照片2 幀等件為證（見本院卷第8 、14至18、20、54頁）。

經查，系爭租約第7條約定略為：房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。

前項情形承租人返還房屋時，應負責為復原狀；

另有手寫筆跡記載略為：材質會有所出入，雙方協調等文字，其上並有被告簽約之用印印文等節，有系爭租約影本附卷可考（見本院卷第8 頁），可推認兩造於簽約時，被告確曾要求要變更系爭房屋之部分裝潢，並同意於系爭租約終止後回復原狀。

參以原告提出被告變更系爭房屋格局平面圖內容顯示，系爭房屋修改格局之部分為房屋前半段一節，有上開平面圖為證（見本院卷第14至18頁）；

輔以原告提出系爭房屋內部施工現場照片，可看出系爭房屋確有施工事實等情，有上開照片在卷可佐（見本院卷第54頁），堪認原告前揭主張被告曾變更系爭房屋之部份格局為真。

是原告請求被告給付系爭房屋回復原狀之必要費用2 萬8,000元一節，自屬有據。

4、床組及衣櫃部分，得請求1萬2,627元： （1）原告主張被告將系爭房屋內原告所有之床組2 組、衣櫃2組均丟棄，並允諾將於系爭租約終止時購買床組及衣櫃返還原告一節，業據其提出LINE對話紀錄為證（見本院卷第55頁）。

經查，自該LINE對話紀錄顯示略為：對話紀錄之當事人名稱欄顯示「沒有成員」者表示：…房間內的床、衣櫃、書桌（以圖示表示），現有的我都不要了！…」等語，而該對話係於107 年1 月29日前為之等情（見本院卷第55頁），雖自對話紀錄無從看出對話對象為何人；

然對照系爭租約第1條約定略為：租賃之附屬設備有：雙人床組1 ＋1 套、熱水器1 台、排油煙機、流理臺…（按手寫之）衣櫃×1 ＋1 、水塔〈昇陽〉2 個點交，其上並有被告簽約用印之印文等情，可見系爭房屋於點交時，確實曾交付2 個雙人床組及2 個衣櫃予被告使用，此核與上開對話紀錄中相對人提及之傢俱大致相符，堪認上開對話紀錄之對象係屬被告無疑。

是原告主張被告有不欲使用原告添置於系爭房屋之床組、衣櫃等傢俱，而將前開家具拋棄之事實，堪以認定。

是被告自應返還2 個雙人床組及2 個衣櫃予原告或賠償原告相當於2 個雙人床組及2 個衣櫃價值之損失。

（2）當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。

證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則，爰賦予法官裁量權，損害之真正數額，已非屬客觀事實存否之問題，而是損害額評價之問題。

本件原告主張床組2 組費用為4 萬7,600元、衣櫃2 組費用為1 萬7,660 元一節，雖據其提出完成價單及特力屋網站商品售價資訊影本等件為證（見本院卷第20至21頁）。

然原告所提之前開證據，均未能直接證明原告因此所受損害之數額為何，惟依上開條文規定，本院仍得審酌一切情狀定其損害額。

經查，本件原告自承床組及衣櫃大概使用5 年以上等語（見本院卷第51頁反面）；

又依上前開特力屋商品售價資訊顯示略為：Homelike金姆日式5 尺床墊組三件式（二色）梧桐木，原價2 萬3,800元，特價1 萬1,880 元…Ihouse亞達實木大四斗櫃棕色，原價8,830 元，特價7,060 元…等資訊（見本院卷第21頁），可知倘於特力屋購買前開床組1 組及衣櫃1 組，特價期間分別為1 萬1,880 元、7,060 元，然特價活動有時間限制，而前開床組及衣櫃之原價，依一般經驗法則，亦皆屬合理之價格，是本院認應以原價作為本件損害賠償計算之參考。

而前開床組、衣櫃，皆屬木材加工設備（含木片、單版、合板、木器、木材防腐、人造板及其他製造及加工設備），按行政院所頒佈之固定資產耐用年數表規定木材加工設備之耐用年數為7 年，原告就前開床組、衣櫃均已自承已使用5 年等語（見本院卷第51頁反面），則依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為7 分之1 ，是依法折舊後，床組2 組、衣櫃2 組之殘值分別估定為9,210 元及3,417 元（分別如附表一、二所示）。

是原告就床組2 組、衣櫃2組之賠償費用，得請求1 萬2,627 元（計算式：9,210 元＋3,417 元＝12,627元）。

原告雖另主張被告於締約當時有告知會返還全新之床組及衣櫃等語，然原告就被告有為上開承諾乙事，未提出證據以實其說，且上開約定，亦與一般租賃習慣相違，是本院無從僅憑原告單一陳述，即遽為有利於原告之認定。

從而，原告主張被告承諾會返還全新之床組及衣櫃等節，即屬無據，無從憑採，附此敘明。

5、 漏水修繕訂金部分，得請求1萬1,100元：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

經查，本件原告主張因被告欲為系爭房屋隔間改造而發覺系爭房屋漏水問題，而原告願就系爭房屋漏水問題為修繕，故交付系爭房屋漏水修繕工程訂金費用11,100元予被告，欲由被告代其給付一節，業據原告提出LINE對話紀錄及工程估報價單尊凰事業有限公司等件為證（見本院卷第13及第55頁）。

經查，依修復漏水工程之估價單記載略為：…如蒙惠雇請先付定金3 成，共計11,100元。

其後並以手寫文字記載「收現 謝旻蓉107.01.23 ，後有「業主確認回函」張正民之簽名等文字，有工程估報價單尊凰事業有限公司等件在卷可查（見本院卷第13頁），可見系爭房屋確實曾委請他人就漏水部分做估價，被告並已收受原告支付漏水修繕工程之訂金1 萬1,100 元。

然嗣後該工程並未施作，被告亦未返還前開訂金費用予原告，揆諸前開規定，被告自應返還該訂金費用予原告。

是原告前開請求，自屬有據，應予准許。

6 、綜上，原告得向被告請求之金額應為10萬5,727 元（計算式：54,000元＋28,000元＋12,627元＋11,100元＝105,727 元）。

（四）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

經查，系爭租約於108 年1 月31日終止，已如前述，是被告自斯時起已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，自應返還相當於租金之不當得利予原告。

參以系爭房屋每月租金為9,000 元，是原告自得請求被告自系爭租約終止之翌日即108 年2 月1 日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,000 元。

四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係之法律關係，訴請被告返還系爭房屋，並給付10萬5,727 元，暨被告應108 年2 月1 日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告9,000 元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第5項所示之金額。

中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
書記官 鄭履任
附表一
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折舊時間 金額（新臺幣/元）
第1年折舊值 47,600×0.28=13,328
第1年折舊後價值 47,600-13,328=34,272第2年折舊值 34,272×0.28=9,596
第2年折舊後價值 34,272-9,596=24,676第3年折舊值 24,676×0.28=6,909
第3年折舊後價值 24,676-6,909=17,767第4年折舊值 17,767×0.28=4,975
第4年折舊後價值 17,767-4,975=12,792第5年折舊值 12,792×0.28=3,582
第5年折舊後價值 12,792-3,582=9,210
附表二
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折舊時間 金額（新臺幣/元）
第1年折舊值 17,660×0.28=4,945
第1年折舊後價值 17,660-4,945=12,715第2年折舊值 12,715×0.28=3,560
第2年折舊後價值 12,715-3,560=9,155第3年折舊值 9,155×0.28=2,563
第3年折舊後價值 9,155-2,563=6,592
第4年折舊值 6,592×0.28=1,846
第4年折舊後價值 6,592-1,846=4,746
第5年折舊值 4,746×0.28=1,329
第5年折舊後價值 4,746-1,329=3,417