中壢簡易庭民事-CLEV,108,壢簡,611,20190712,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第611號
原 告 黃哲緯
訴訟代理人 江曉俊律師
複代理人 梁雨安律師
被 告 鍾玉蓮
陳秋蓉
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國108 年7 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告鍾玉蓮應將桃園市○○段000 ○000 地號土地暨坐落其上同段46建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○段000號房屋遷讓返還原告。

二、被告鍾玉蓮應自民國108 年4 月18日起至遷讓返還上開房地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）17,044元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用36,046元由被告鍾玉蓮負擔。

五、本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序事項按通常訴訟事件誤分為簡易事件者，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為合意適用簡易程序，由承辦法官依簡易程序繼續審理。

同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第2條第2款有明文。

本件原告起訴聲明第一項以民法第767條第1項前段，請求被告返還桃園市○○段000 ○000 地號土地暨坐落其上同段46建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○段000 號房屋（下合稱系爭房地），而系爭房地之訴訟標的價額之核定，應就原告就訴訟標的所有之利益，即其系爭房地之交易價額計算訴訟標的價額定之，本件原告以354 萬應買得標系爭房地，業據原告自承在卷，是本件訴訟標的價額應為354 萬元，原應以通常訴訟程序審理，然兩造均未抗辯而為本案之言詞辯論，視為合意適用簡易程序，故依簡易訴訟程序進行本事件之審理。

貳、實體事項

一、原告主張：原告於民國107 年11月22日應買得標桃園市○○段000 ○000 地號土地暨坐落其上同段46建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○段000 號房屋（下合稱系爭房地），並繳付全部價金而於同月28日取得本院核發之權利移轉證書，原告於107 年12月11日向地政機關申辦完成所有權移轉登記而取得系爭房地所有權。

詎被告陳秋蓉竟於拍賣中提出房屋租賃契約，稱被告陳秋蓉已於106 年7 月20日將系爭房地出租予被告鍾玉蓮( 下稱系爭租約) ，被告2 人復在系爭房地堆放雜物，而占有系爭房地，系爭房地因而無法辦理點交。

惟系爭房地於106 年11月30進行查封時並無擺放任何物品，顯與一般租客因給付租金而盡速使用租賃物之情事不符，且被告陳秋蓉出租系爭房地之際僅具二分之一權利而無權出租系爭房地，是系爭租約乃係被告2 人通謀虛偽所為而無效，故被告2 人無權占有系爭房地。

又系爭房地面臨道路、鄰近觀音區主要商業中心、交通便利且住商機能良好，應以系爭土地申報地價10% 計算被告因占有系爭房地所享之不當得利，又被告占用系爭土地之面積為85.22 平方公尺，故被告每月無法律上原因而獲得之利益為17,044元( 計算式：20,000x85.22x10%= 17,044) 。

爰依民法第767條第1項前段、第179條前段之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房地返還原告。

㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付原告17,044元。

二、被告則以：否認通謀虛偽簽立系爭租約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張原告於107 年11月22日應買得標系爭房地，並繳付全部價金而於同月28日取得本院核發之權利移轉證書，原告於107 年12月11日向地政機關申辦完成所有權移轉登記而取得系爭房地所有權；

被告於執行程序中提出系爭租約，原告因而未獲點交系爭房地；

被告鍾玉蓮目前占有系爭房地等節，業據其提出系爭房地所有權狀、本院民事執行處查封筆錄、現場照片、系爭房屋108 年房屋稅籍證明等件為證（本院卷第7 頁至12頁、第17頁至第18頁），並經本院調閱本院106 年度司執字第57528 號執行卷核閱屬實，且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告復主張系爭租約係基於通謀虛偽意思表示所為而無效，是被告係無權占有系爭房地，被告應返還系爭房地，並給付占有系爭房地期間之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件應審酌者厥為：㈠系爭租賃契約是否為被告2 人通謀虛偽意思簽立而為無效？原告請求被告2 人遷讓返還系爭房地，有無理由？㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？金額為何？玆分述如下：㈠系爭租賃契約是否為被告2 人通謀虛偽意思簽立而為無效？原告請求被告2 人遷讓返還系爭房地，有無理由？⒈按原告以無權占有為原因，請求返還土地者，原告就土地為其所有及被告占有之事實已為舉證證明，被告以其非無權占有為抗辯者，原告對其土地被無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

本件系爭房地為原告所有，現由被告鍾玉蓮占有使用中，已如前述，依上開說明，應由被告鍾玉蓮就占有系爭房屋之合法權源負舉證之責。

⒉被告鍾玉蓮固抗辯其與被告陳秋蓉已就系爭房地簽訂系爭租約，系爭租約對於受讓系爭房地所有權之原告仍繼續存在，其自非無權占有等語，固據其提出房屋租賃契約書為證（見本院卷第26頁至第27頁）。

然租賃契約之存在與否，並非僅以有租賃契約書為憑，尚應視被告間是否確有訂立租賃契約之真意而定，若兩造間均無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係之存在。

而查：經本院隔離訊問被告，被告鍾玉蓮於本院言詞辯論期日稱：其因擺放雜物所需而向被告陳秋蓉承租系爭房地一樓部分，約定租金為3,500 元，承租5 年。

因被告陳秋蓉急需用錢，故其一次繳付押租金及租金42,000元。

其係在其住家即新屋區永安里下庄子186 號與被告簽立系爭租約，簽立租約時有其、其先生及同事、被告陳秋蓉在場；

因其僅租賃一樓放東西，也未使用水電，故並未約定水電費之負擔。

其係與被告兩人一同將雜物搬進系爭房地等語；

被告陳秋蓉則到庭稱：被告鍾玉蓮許久前有向伊表示因擺放物品所需、且住處不夠大而欲承租系爭房地，而因系爭房地也空著未作任何使用，故伊便將系爭房地共三層樓全部出租與被告鍾玉蓮，簽立租約時係在伊同事張珮婷住處，當時在場有被告二人及張珮婷，其有向被告鍾玉蓮收受押租金7,000 元，並約定水電費由被告鍾玉蓮自行負擔；

被告鍾玉蓮搬進系爭房地之際係請公司外勞協助搬運，伊並無搬運等語( 見本院卷第61頁至第63頁) ，可見被告二人自簽立租約地點、租賃事項、承租範圍至搬遷至系爭房地等事項之陳述俱不一致，且細節相差甚遽，被告間就系爭房地是否確有成立租賃契約之真意，實質存疑。

被告鍾玉蓮雖辯稱其僅係記憶有誤等語，然被告鍾玉蓮對於本院訊問問題均係立即、具體回覆，並無任何猶疑之情，卻待本院再行訊問被告陳秋蓉後始改口辯稱陳述有誤，顯見被告鍾玉蓮所辯屬事後攀附之詞，難認可採。

且系爭房地前為被告陳秋蓉及訴外人即配偶徐幸堂所共有，嗣被告陳秋蓉與徐幸堂向本院聲請分割系爭房地，經本院於106 年6 月9 日以106 年度移調字第67號事件受理並於該案達成調解，協議由被告陳秋蓉取得系爭房地之所有權，並由被告陳秋蓉給付徐幸堂250 萬元。

嗣徐幸堂向本院聲請對被告陳秋蓉強制執行，經本院以106年度司執字第57528 號受理之（下稱系爭執行程序），並先後有數位債權人併案執行，徐幸堂復為利於拍賣所需而於106 年8 月28日將其對系爭房地所有權二分之一部份先行移轉與被告陳秋蓉，有上開調解筆錄及系爭執行程序卷宗在卷可佐，可知在106 年7 月20日系爭租約簽立之前，被告陳秋蓉對於系爭房地僅具二分之一之權利，且對徐幸堂負有250 萬元債務而有遭債權人聲請強制執行之虞，可見被告陳秋蓉對於系爭房地有遭執行拍賣乙情早已預見，卻於斯時與被告鍾玉蓮簽訂系爭租約，並參以本院於106 年11月30日至系爭房地查封，系爭房地斯時情狀為無人居住、未有水、有電等情（見本院卷第17頁），可知於本院進行查封前，被告鍾玉蓮尚未使用系爭房地，果若被告鍾玉蓮確有承租之意，為何將系爭房地空至半年許久，而待法院進行查封後隨即遷入系爭房地，顯有刻意營造租賃使用此情狀，綜合上情以觀，應認被告2 人間所寫立之系爭租約，顯然並非基於以上開內容而成立租賃契約之真意，原告主張被告陳秋蓉係在系爭房屋恐遭強制執行之情況下，始與被告鍾玉蓮基於通謀虛偽意思表示所簽立，應堪採信。

故依民法第87條第1項規定，系爭租約應屬無效。

⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

查，被告鍾玉蓮迄未否認目前仍占有使用系爭房地，而系爭租約既屬虛偽而無效，是被告鍾玉蓮抗辯其與被告陳秋蓉已就系爭房地簽訂房屋租賃契約，該租賃契約對於受讓系爭房屋所有權之原告仍繼續存在，自屬無據。

此外，被告鍾玉蓮並未舉證證明有何占有使用系爭房地之正當權源，是原告依民法第767條第1項前段之規定，本於所有權人之地位請求被告鍾玉蓮遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。

⒋原告主張系爭房屋物品為被告陳秋蓉所為，故陳秋蓉亦為占有人，得一併請求被告陳秋蓉返還系爭房地等語，固據其提出現場照片及徐運木另案訴請陳秋蓉返還房屋之訴所提照片為證（見本院卷第8 頁至第16頁）。

然按請求返還占有物之訴，應以現在占有該物之人為被告。

查，經本院比對系爭房地現場照片及徐運木另案訴請陳秋蓉返還房屋訴訟所提照片，僅得窺知上開處所均有擺放雜物，無從推知該等雜物是否均屬同一人所有，自難認據此認定系爭房地內之物品為被告陳秋蓉所有而有現實占有之情事。

此外，原告復未能舉證證明被告陳秋蓉目前仍實際使用系爭房地而該當現實占有人之事實，是其主張被告陳秋蓉應負共同遷讓返還系爭房地之責，自難認可採。

㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

原告為系爭房地之所有人，被告鍾玉蓮無正當權源占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告依上開規定請求被告鍾玉蓮返還相當於租金之利益，尚非無據。

至被告陳秋蓉非為系爭房地占有人，已如前述，自難認被告陳秋蓉受有占有系爭房地之利益，是原告併請求被告陳秋蓉給付相當於租金之不當得利，自屬無據，應予駁回。

⒉次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。

故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。

城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1項定有明文。

所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。

所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價。

而依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。

查，系爭房地位於觀音區，鄰近有零星住宅、埤塘及草地，對外連接道路為台15線，位置地處偏僻，生活機能尚可，且系爭房屋為83年10月20日建築完成，屋齡約25年，為獨棟透天4 層樓住宅，有現場照片、系爭房地所有權狀、第一類登記謄本、google map截圖影像、中華錠值不動產估價師事務所不動產估價（鑑定）報告內容等在卷可參（見本院卷第7 頁至第8 頁、第11頁至第12頁、第20頁至第24頁、暨系爭執行卷宗所附鑑定報告書）。

本院審酌系爭房屋坐落位置、周遭環境、交通及生活機能尚可及被告鍾玉蓮使用系爭房屋之經濟價值、所受利益等一切情狀，認以系爭房地申報總價額年息5%計算相當於租金之利益為適當。

⒊又原告以354 萬元拍得系爭房地，而系爭房地所坐落之桃園市○○區○○段000 ○000 地號土地，其面積分別為69.74及15.48 平方公尺，103 年1 月之土地公告現值為為每平方公尺12,300元，申報地價為每平方公尺9,840 元（12,300×8 0%＝9,840 ），有不動產權利移轉證書、土地登記謄本、在卷可佐。

依此計算，被告鍾玉蓮應給付相當於租金之不當得利為每月18,244元〔（9,840 ×85.22 ＋3,540,000 ）×5%÷12＝18,244〕。

是原告主張系爭房地每月相當於租金之不當得利為17,044元，未逾前開範圍，應屬適當。

從而，原告請求被告鍾玉蓮自受催告即收受起訴狀繕本送達翌日（108 年4 月18日）起【本件起訴狀於108 年4 月17日補充送達被告鍾玉蓮，有送達證書在卷可參（見本院卷第34頁）】至返還系爭房地之日止，按月給付17,044元，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告主張第767條第1項前段及第179條前段之規定，請求被告鍾玉蓮將系爭房地遷讓返還原告，並自108年4 月18日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告17,044元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易訴訟程序為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第4項所示。

中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
書記官 張季容