中壢簡易庭民事-CLEV,109,壢簡,863,20201130,3

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第863號
原 告 謝和君
即反訴被告
被 告 黃素梅
即反訴原告

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

本訴訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由原告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆萬陸仟伍佰參拾玖元。

反訴訴訟費用壹仟元由反訴被告負擔。

本判決反訴原告得假執行。

事實及理由

壹、程序方面

一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號裁定意旨參照）。

經查，被告即反訴原告於民國109 年6 月19日本件繫屬中提起反訴請求原告即反訴被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000 號6 樓（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還反訴原告；

反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）20,800元，及自108 年3 月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告4,800 元（見本院卷第13頁至第34頁）。

經核其反訴訴訟標的與本訴之標的皆為租賃系爭房屋所生之請求權，且與其攻擊防禦方法有牽連關係，是其提起反訴，核無不合，應予准許。

二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

查本件反訴原告起訴時原聲明：（一）原告即反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還反訴原告。

（二）反訴被告應給付反訴原告20,800元，及自108 年3 月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告4,800 元，後於109 年10月23日言詞辯論期日捨棄前揭第1項訴之聲明，並擴張第2項聲明為反訴被告應給付反訴原告46,539元，依上揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、本訴部分

（一）原告主張：原告於105 年8 月25日向被告承租系爭房屋，租期自105 年8 月25日起至106 年8 月24日止，每月租金4,000 元、押租金8,000 元，兩造簽有租賃契約（下稱系爭租約）為憑，系爭租約屆滿後續約至109 年8 月24日，期間106 年至107 年8 月24日止，每月租金仍為4,000 元，107 年8 月25日起另議每月租金為4,800 元。

被告於109 年2 月間向訴外人鄭玉英透漏系爭房屋曾有墜樓意外身亡之事，鄭玉英隨即將前揭有人墜樓身亡之事告知原告，原告斯時始知系爭房屋為凶宅，被告未充分告知原告系爭房屋歷年屋況，卻為減少自身屋價之損失，蓄意隱瞞甚至憑空捏造不實訊息，被告收受原告之租金均為不當得利，原告得向被告請求返還自105 年8 月25日起至107 年8 月24日止，合計24個月之租金計96,000元、107 年8 月25日起至108 年12月止，合計16個月之租金計76,800元，總計為17 2,800元，為此，爰依民法第179條規定提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告172,800 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

（二）被告則以：被告於105 年8 月13日接獲原告來電詢問系爭房屋出租一事，被告曾告知系爭房屋曾有人跳樓到對面5樓透天房屋之鐵皮屋頂，送醫數日後死亡，並非在系爭房屋內死亡，且系爭房屋附設家俱、家電用品，才會以租金4,000 元（含管理費700 元）出租，而當下原告即表示「隔天我有家人會來看，不要說這件事情」等語，待原告於105 年8 月14日偕同一名自稱為原告之母之人士來看系爭房屋，現場簽約時，被告亦再次重申已充分告知上揭情事。

又該名跳樓人士之死亡地點是在醫院，系爭房屋未符合凶宅定義，原告受領之租金並非不當得利等語，資以抗辯。

並聲明：如主文第1項所示。

二、反訴部分

（一）反訴原告主張：反訴原告於105 年8 月25日與反訴被告簽立系爭租約，約定反訴原告將系爭房屋出租予反訴被告，租期自105 年8 月25日起至109 年8 月24日止，共計4 年，其中105 年8 月25日起至107 年8 月24日止，每月租金4,000 元、107 年8 月25日起至109 年8 月24日止，每月租金4,800 元，水、電費用均由反訴被告負擔。

未料，反訴被告租金僅交付至108 年8 月，自108 年9 月25日起迄至109 年8 月25日，共計11個月之租金52,800元均未給付。

又兩造間租賃契約已屆期終止，反訴被告未繳納之租金52,800元，扣除105 年承租時之押租金8,000 元後，尚有44,800元租金未清償，加計反訴原告代墊之水、電費1,739 元，反訴被告應給付反訴被告46,539元，為此，爰依系爭租約之約定提起本件反訴等語。

並聲明：如主文第3項所示。

（二）反訴被告則以：反訴被告確實積欠反訴原告租金52,800元、水電費1,739 元等語。

三、本院之判斷

（一）本訴部分1.原告主張其向被告承租系爭房屋，約定租期自105 年8 月25日起至109 年8 月24日止，105 年8 月25日起至107 年8 月24日間，每月租金為4,000 元、107 年8 月25日起至109 年8 月24日間，每月租金為4,800 元，系爭房屋押租金為8,000 元，系爭租約已屆滿終止；

系爭房屋曾有人跳樓至對面透天建物，送醫後死亡等情，業據原告提出系爭租約、中壢普仁郵局第29號存證信函各1 份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利；

後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。

又「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，凡因侵害取得本應歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，欠缺正當性，亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容之利益，而從法秩權益歸屬之價值判斷上不具保有利益之正當性者，即應構成「無法律上之原因」而成立不當得利（最高法院100 年度台上字第899 號判決意旨參照）。

當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件係核屬於給付型之不當得利，自應由主張權利存在之原告負舉證責任，合先敘明。

3.原告主張系爭房屋為凶宅，被告應返還其收受之租金共計172,800 元等語。

惟查，所謂「凶宅」，係指非自然身故情事之房屋，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上也會造成相當大之負面影響。

因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，也造成該等房屋之市場接受程度及價格低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，也非一般適於居住之標的，與週遭房屋相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理「適合性原則」而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵（最高法院103 年台上字第960 號判決意旨參照），而經原告所述曾有人從系爭房屋陽台跳至對面透天之5 樓屋頂墜樓死亡，依一般社會通念，墜樓死亡應係意外死亡，非屬兇殺、自殺致死等非自然死亡之事件，且該人死亡地點亦非系爭房屋內，是原告主張系爭房屋係屬凶宅等語，並非可採。

況本件原告為承租人，縱承租凶宅，房屋經濟性之價值、市場價格是否減損亦與承租人無關，本件與買賣凶宅主張物之瑕疵擔保責任以減少價金之案例並不相同，自不得比附援引，是原告主張系爭房屋為凶宅請求返還租金，於法無據，顯有誤會。

再本件被告受領租金係基於兩造間之系爭租約，並非無法律上原因受有利益，原告依民法第179條規定請求被告返還172,800 元之租金，洵屬無據，無從准許。

（二）反訴部分按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

依系爭契約第3條約定：「租金每個月4,800 元，含管理費附家具家電，乙方（即反訴被告）不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金。」

、第4條約定：「租金應於每月25日以前繳納，每次應繳1 個月份乙方不得藉詞拖延」、第7條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、清潔等費用由乙方負擔。」

，有系爭租約1份附卷可稽（見本院卷第26頁），可知反訴被告除須給付每月租金4,800 元外，尚應自行負擔給付水、電費。

查，反訴被告於審理時自承其積欠反訴原告自108 年9 月起至109 年8 月間計11個月之租金、水電費1,739 元等語（見本院卷第71、72頁），又反訴被告承租系爭房屋時已支付押租金8,000 元，均如前述，則依上開規定，前揭反訴被告積欠之租金、水、電費，以押租金8,000 元抵充後，反訴被告仍積欠46,539元（計算式：4,800 元×11個月＋1,739 元－8,000 元＝46,539元）迄未清償，故反訴原告請求反訴被告給付46,539元，洵屬有據，可以准許。

四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付172,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回；

反訴原告依系爭租約之約定請求反訴被告應給付反訴原告46,539元，為有理由，可以准許。

五、本判決反訴勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、本訴、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權核定訴訟費用額如主文第2 、4 項所示。

中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 張芝寧