中壢簡易庭民事-CLEV,109,壢小,49,20200323,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決 109年度壢小字第49號
原 告 劉寶明
被 告 賴碧霞


訴訟代理人 周建文


上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國109 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣拾萬元，及自民國一百零八年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告經訴外人陳宗棠之仲介，與被告於民國106年6 月1 日就被告所有桃園市○鎮區○○路000 號B1房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自106 年7 月20日起至111 年7 月20日止，租金每月新臺幣（下同）5 萬元、稅金1,500 元、管理費3,440 元，原告合計每月應給付被告54,940元（計算式：50,000元＋1,500 元＋3,440 元＝54,940元），給付方式則以12個月為1 期，原告於簽約時交付被告押租金10萬元（下稱系爭押租金），並交付面額54,940元之支票12紙供作擔保（下合稱系爭支票）；

詎原告於106 年6 月2 日與訴外人即裝潢工程師林木銓至系爭房屋察看，竟發現天花板有多處水泥剝落、鋼筋鏽蝕外露及嚴重漏水之瑕疵，且經林木銓評估系爭房屋因剝落水泥塊過厚，鋼筋鏽蝕嚴重，致難以修繕；

原告乃依系爭租約特別約定條款（下稱系爭特別約款）第1條之約定，於106 年6 月26日以存證信函提前終止系爭租約，而原告已依前開約定給付被告1 年之租金，是系爭押租金擔保之租金債務業因原告清償而消滅，被告自應返還系爭押租金與原告。

為此，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：如主文第1項所示。

二、被告答辯：原告雖稱業清償全部租金，惟系爭支票仍有8 紙退票未兌現，顯與原告主張不符；

且兩造間前就系爭租約之爭議，業經本院106 年度壢簡字第887 號判決（下稱前訴一審判決）及107 年度簡上字第98號判決確定（下稱前訴二審判決），前開判決均認定原告應給付被告1 年之租金；

被告屢次向原告催繳租金，均未獲支付，依系爭租約第6條及第19條之約定，原告均不得要求取回系爭押租金，並應如期兌現系爭支票等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造間訂有系爭租約，原告於簽約時交付系爭押租金及系爭支票與被告供擔保，嗣經原告提前於106 年6 月26日終止系爭租約等情，業據其提出系爭租約影本（見本院卷第13至18頁），並經本院依職權調閱系爭房屋建物登記謄本核閱無訛（見本院卷第22至26頁），且兩造間就系爭租約之爭議，業經本院前訴一、二審判決確定在案，有前開判決書影本在卷可稽（見本院卷第32至47頁），且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。

四、原告復主張其已依系爭約定清償1 年之租金，依約被告應返還系爭押租金，經被告否認，並以前詞置辯，則本件爭點應為：（一）系爭租約是否已合法終止？本件租金之性質為何？是否為系爭押租金之擔保範圍？；

（二）原告是否已清償本件租金？若是，則原告依系爭租約之法律關係請求被告返還系爭押租金，有無理由？

（一）按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。

是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之；

且於前後二訴之當事人不同之情形，如係因其中一訴為普通共同訴訟（主觀的訴之合併）之故，則在前後二訴相同之當事人間，仍可發生「爭點效」（最高法院99年度台上字第1717號、101 年度台上字第994 號民事判決）。

經查，前訴一、二審判決之當事人除本件兩造外尚有陳宗棠，惟查前開判決原告對陳宗棠之主張，係基於陳宗棠與原告間之居間契約關係，核與原告基於系爭租約之法律關係對本件被告之主張，顯屬不同之社會基礎事實，應為不同之訴訟標的，是陳宗棠與本件被告於前開訴訟之關係，核屬普通共同訴訟無疑；

復查於前開判決之訴訟程序中，原告依民法意思表示撤銷、承租人終止契約、不當得利之法律關係，起訴主張被告應返還系爭押租金及已給付之租金，則系爭租約是否合法有效、系爭押租金所擔保之範圍、系爭租約及特別約款之適用關係、暨本件1 年份租金之性質，均屬前開判決中重要之爭點，並經前開判決兩造充分攻防辯論，依前開說明，本件原告雖未以陳宗棠為被告，然前開判決就訴訟上重要爭點之判斷，於本件訴訟應有爭點效之適用，先予敘明。

（二）查前訴二審判決就系爭租約是否已終止乙節認定略以：『依上開契約約定（即系爭租約第19條及系爭特別約款第1條約定）之文義觀察，被上訴人賴碧霞（即本件被告）同意上訴人（即本件原告）於租約期限屆滿前，得提前終止租約，惟此係屬附條件終止權之約定，應支付一定期間之租金作為保留終止權之代價…應認系爭租約業經上訴人依前開「保留終止權」約款而行使終止權，已生契約合法終止之效力』，並就系爭特別約款及系爭租金之性質認定略以：『參以，系爭特別約款既特別於第1 行開宗明義載明為「租約特別約定條款」，自屬當事人之特別協議，相較於系爭租約之一般約定，在效力上本應更為優先…依系爭特別約款第1條之約定，被上訴人賴碧霞自得請求上訴人給付12個月之租金，做為提前終止系爭租約之法律效果，此保留終止權之約定，既與債務不履行之懲罰金或損害賠償不同，即非債務人於債務不履行時所應支付之違約金…』，又對系爭押租金及系爭租金間之給付關係認定略以：「因上訴人就應給付之1 年期租金，係以開立附表所示支票（即系爭支票）之方式為之，屬新債清償…應認於系爭支票債務履行前，系爭租金之給付義務仍不消滅，系爭押租金既作為押租保證金，在上訴人如數給付1 年期租金數額前，上訴人無由請求返還。」

（見本院卷第44頁反面至46 頁 ），是依前開判決之意旨，系爭租約業於106 年6月26日經原告單方以意思表示終止，本件1 年份租金則係依系爭特別約款所生之原告提前終止租約所應支付之對價，且須至原告全數履行系爭支票債務後，本件租金之給付義務始因清償而消滅，於此之前，系爭押租金則做為本件租金債務之擔保，原告尚不得請求被告返還，而前開二審判決之意旨，於本件兩造間應有爭點效之適用如前所述，又被告雖辯稱原告用以支付租金之支票有8 張退票未兌現等情，然查本件被告於本院審理中自承原告其後業已清償1 年份之租金（見本院卷第69頁反面），是本件租金債務仍因清償而消滅，核與前開支票曾經跳票無涉，則依前開說明，本件租金債務既已因原告之清償而消滅，系爭押租金債務之清償期應已屆至，原告自得請求被告返還系爭押租金。

（三）次按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。

因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。

惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。

除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性（最高法院103 年度台上字第713 號民事判決意旨參照）。

退一步言，即使不採前訴二審判決認定之結果，惟查：1.租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

民法第450條第1項定有明文。

當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；

民法第250條定有明文。

系爭租約第19條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）貳個月租金，乙方決無異議。」

，系爭特別約款第1條約定：「本租約第二條、第三條、第四條補充說明如下：租期壹年為壹期，租期未滿退租需付整期費用，甲方同意乙方租金每期分十二個月支付，每月支付金額為租金五萬元」（見本院卷第29頁反面至30頁），本院審諸系爭特別約款既係於系爭租約以外，另行訂定之約定，解釋上應優先於系爭租約約款適用，且系爭租約為定有期限之租賃契約，兩造之一方提前終止租約，應構成契約之違反，堪認前開約款之目的均在保障被告於租約提前終止時所受之租金損失，兩造復未約定前開給付之性質，解釋上均屬損害賠償總額預定之違約金，首堪認定。

2.復依系爭租約之租金係以12個月為1 期觀之，被告因原告提前終止租約所受損失應為當期其餘之租金，是系爭特別約款第1條約定原告需給付相當於1 期共12個月租金之違約金，應足以賠償被告因此所受之損害，若認被告尚得依系爭租約第19條約定，請求被告給付相當於2 個月租金之違約金，顯屬失衡，是系爭特別約款第1條固僅記載該條為「系爭租約第2 、3 、4 條」之補充約定，然解釋上於原告提前終止租約之情形，系爭特別約款第1條應排除系爭租約第19條之適用，方屬妥適。

據此，系爭特別約款第1條既已排除系爭租約第19條之約定，而原告既已清償1年份之租金，則已滿足系爭特別約款第1條提前終止租約所應負之違約金責任，而押租金之擔保係擔保系爭租約所生之債務，原告既已清償一年份之租金，其違約金之責任業已清償，被告即無有其他可以抵扣押租金之理由，從而，原告主張，應屬有據。

3.再按系爭租約第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還甲方. . . . 如不即時遷讓交還房屋，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止. . . 」，就此部分之違約金約定雖屬於「懲罰性違約金條款」，被告雖以此約定抗辯本件租賃契約有衍伸之違約金債權，惟本件租賃契約經前案判決認定既於106 年6 月26日終止，則本件租期則於106 年6 月26日終止屆至，而原告於本院調解程序時亦稱其沒有使用系爭建物（見本院卷第59頁），而被告就原告未將房屋遷空返還原告之違約事實提出相關證據以實其說，難認被告之抗辯有據，附此敘明。

4.末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第252條定有明文。

經查，縱使認為系爭特別約款第1條並無排除系爭租約第19條之約定，而認為被告仍得依照系爭租約第19條向原告請求2 個月之違約金，而由抵押金作為擔保；

或者縱使認為被告主張本件有系爭租約第6條之違約事實為真。

然查，原告於終止系爭租約後已給付被告1 年之租金，業經認定如前，是被告應無租金損失可言，若認被告得再請求本件違約金之全額，顯有過度保護債權人之嫌，本院審酌及此，認為兩造於106 年6 月1 日簽定系爭租約，而系爭租約於前案判決中認於106 年6 月26日終止，本件系爭房屋交由原告使用不到1 個月即終止，原告亦已給付一年之提前終止租約費用，再使原告要支付前開所述之違約金亦難認合理，本件違約金顯有過高之情，依前開規定，認為本件違約金應酌減至0 元為當；

綜上所述，原告於系爭租約終止後，既已清償前開租金、違約金債務，復無其他依系爭租約所生之債務未獲清償，被告自應返還系爭押租金與原告，是本件原告之主張自屬有據。

（四）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明定。

查系爭押租金之清償期應為系爭租金清償之日，依前開規定，被告應自原告清償系爭租金之翌日起負擔遲延責任，而原告僅請求自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起算遲延利息，核屬其處分權主義之行使，於法並無不合，自應准許；

復查本件遲延利息利率既未經約定，且本件起訴狀繕本係於108 年11月27日補充送達於被告之受僱人，有本院送達證書1 份附卷可佐（見本院卷第54頁），依民事訴訟法第137條第1項規定，係於同日對被告生送達之效力，是原告請求被告給付自本件起訴狀繕本送達翌日即108 年11月28日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，應屬有據。

五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求如主文第1項所示，洵屬有據，應予准許。

六、本件係依民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第436條之20之規定宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰依職權確定訴訟費用額如主文第2項所示。

中 華 民 國 109 年 3 月 23 日
中壢簡易庭 法 官 方楷烽
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 23 日
書記官 張季容
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程式準用之）上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。