中壢簡易庭民事-CLEV,109,壢簡,105,20201130,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第105號
原 告 廖得安
訴訟代理人 林楊鎰律師
複 代理人 林妘珊
被 告 卞正宇
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109 年10 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有如附表一所示不動產准予變價分割，所得價金依附表二所示應有部分比例分配。

訴訟費用參仟柒佰伍拾元由兩造依附表二所示應有部分比例負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國108 年10月21日向訴外人徐雅嫻購買如附表一所示坐落桃園市○○區○○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段1575建號門牌號碼桃園市○○區○○○路000 巷00號4 樓建物（下稱系爭房屋，以下合稱系爭不動產）之應有部分2 分之1 ，價金為新臺幣（下同）2, 000,000元，並簽立系爭不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），因此與被告共有系爭不動產，兩造應有部分各為2 分之1 。

又兩造間就系爭不動產並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，原告得隨時請求分割。

而系爭不動產面積不大，如原物分割，恐因面積狹小致影響其經濟效用，是基於使系爭不動產物盡其用，避免因分割所造成之經濟價值減損，故請求變價分割，為此，爰依民法第823條第1項、824 條第2項規定提起本件訴訟等語。

並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：被告與徐雅嫺於101 年1 月1 日結婚，於106 年3 月13日協議離婚，雙方於兩願離婚協議書約定：「四、特約條款：…坐落於楊梅區三民北路162 巷17號4 樓（即系爭不動產）之房子所有權由雙方共同持有，但其使用權由卞正宇使用之房子，其房子所產生之政府規費、稅金由卞正宇所負擔…房子若要賣，或卞正宇再結婚時，房子使用權即不得再使用，且必須告知乙方徐雅嫺，歸還使用權，不得異議。

」，因此徐雅嫺是以不須負擔其未成年兒子之生活和教育費用為條件，約定將系爭不動產給予被告使用，雙方並且約定房子若要賣或被告再結婚時，方得做為共有物分割之要件，倘若非前述原因，雙方均不得主張分割系爭不動產，前揭約定類似分管契約，然徐雅嫺刻意規避被告之共有人優先承買權，執意將系爭不動產出售予原告，顯然是以通謀虛偽買賣之意圖，規避與被告間之約定，進而假意以原告向被告行使分割共有物之權利，因此訴外人徐雅嫺與原告間之買賣債權、物權行為均屬無效，原告非系爭不動產之所有權人，自無主張分割共有物之權利。

縱認原告與徐雅嫺之系爭買賣契約有效，原告於買受系爭不動產，於一般交易常態，勢必會確認土地及房屋現況，因而可知被告仍居住於系爭房屋中，卻仍向徐雅嫺購買系爭不動產，並提起本件訴訟請求分割共有物，原告係權利濫用損害被告對於系爭不動產之使用權，不得主張民法第823條第1項本文之權利。

況徐雅嫺業已另行對被告，提出分割離婚協議書中所載車牌號碼0000-00 號自用小客車之訴訟，現繫屬本院108 年度壢簡字第154 號分割共有物案件審理中，且委任之律師亦為本件相同之訴訟代理人，又徐雅嫺先前對於被告提出本院107 年度訴字第1621號交付權狀案件以及向被告父母訴請本院107 年度訴字第1934號返還所有物案件之訴訟，亦均委由本件原告訴訟代理人，本件原告、徐雅嫺所有案件所委任之訴訟代理人，均為同一人，不免讓人認徐雅嫺係透過系爭買賣契約而使原告不受不分割協議之限制，而得對於被告主張分割共有物，致損害被告對於系爭不動產之使用權，因此，原告所為之主張，顯屬權利濫用等語，資以抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，系爭不動產原為徐雅嫺與被告共有，應有部分各2 分之1 ，徐雅嫺於108 年10月30日以買賣為原因將系爭不動產應有部分移轉登記予被告，被告於108 年10月21日簽立票號NO 978505 、面額2,000,000 元、到期日109 年4 月20日之本票( 下稱系爭本票) 予徐雅嫺以給付價金，系爭買賣契約於109 年4 月20日經訴外人即本院所屬民間公證人陳淑雯公證；

另徐雅嫺與被告及被告父母間本院108 年度壢簡字第154 號、107 年度訴字第1621、1934號案件均委任本件原告訴訟代理人之事實等情，有系爭不動產登記第一類謄本、系爭買賣契約、系爭本票、系爭買賣契約公證文件各1 份在卷可查（見本院卷第8 、11頁、第78至83頁、第123 至125 頁），並經本院調閱前揭案件卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、本院之判斷: (一) 所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當；

第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院62年台上字第316 號判例、100 年度台上字第415 號判決意旨參照）。

本件被告辯稱原告與許雅嫺間系爭不動產買賣及所有權移轉行為屬通謀虛偽意思表示而無效，揆諸前揭說明，自應由被告就原告與許雅嫺間之意思表示並非真意而合致之事實負舉證責任，合先敘明。

（二）原告主張其與徐雅嫺就系爭不動產有買賣之意，方簽立系爭契約，並由原告簽發票面金額2,000,000 元之本票予徐雅嫺，且系爭買賣契約經本院所屬民間公證人陳淑雯公證，並提出系爭買賣契約、系爭本票、公證文件各1 份附卷可稽（見本院卷第78至83頁）。

證人徐雅嫻並於本院審理中具結證稱: 伊於108 年10月21日將系爭不動產應有部分2 分之1 出賣原告，價金為2,000,000 元. . 因不想與被告有任何關係，故出賣系爭不動產；

原告有於其子生日派對時來過系爭房屋內等語，並提出慶生派對照片數張為證 (見本院卷第129 至132 頁) ，核證人所述，與原告所陳係屬一致。

被告則辯稱系爭買賣契約係於本件開庭後即109 年4 月20日公證，無法證明系爭買賣契約書係108 年10月21日所簽立，系爭買賣契約書應係原告偽造等語。

惟查，公證人所認證者乃為徐雅嫺、原告就系爭買賣契約成立、系爭不動產買賣價金之給付方式為真實之意思表示，與公證日期要屬無涉。

原告所提系爭不動產買賣契約、公證文件、系爭本票，及聲請傳喚證人之證言，堪認對徐雅嫻及原告成立系爭不動產買賣契約已有相當之證明，如被告仍否認之，自應由被告舉反證推翻上開人證、書證內容之真實性。

復參以108 年10月間系爭房屋鄰近建物買賣之總價約介於2,000,000 元，有系爭不動產於108 年間實價登錄資料1 份可佐（見本院卷第125 頁），是系爭不動產買賣價金尚符合通常交易價格，且近年來不動產交易多有就應有部分買賣，取得應有部分後再以分割共有物方式處分不動產，或以優先承買權購得其餘應有部分，則本件原告取得系爭不動產之應有部分後再請求分割共有物，尚無違一般交易常情。

況縱使徐雅嫺未將其應有部分出售原告，徐雅嫺仍得自行訴請分割系爭不動產，無須輾轉藉由虛偽買賣將系爭不動產出售並移轉他人，再由他人訴請分割系爭不動產之必要。

是依現有卷證，難認原告向徐雅嫺購買系爭不動產應有部分2 分之1 有何不合理情節足以認定為通謀虛偽意思表示。

再即便況徐雅嫺與被告於本院107 年度訴字第1621、1934號、108 年度壢簡字第154 號案件，委任之律師與本件原告訴訟代理人相同，亦無法推導原告與徐雅嫺間就系爭不動產為通謀虛偽買賣。

被告就通謀虛偽意思表示之抗辯，迄未舉證以實其說，其前揭所辯，自難憑採。

（三）另被告辯稱徐雅嫺刻意規避被告之共有人優先承買權，將系爭不動產出售予原告，顯然是以通謀虛偽買賣之意圖，規避與被告間之約定，進而假意以原告向被告行使分割共有物之權利，因此訴外人徐雅嫺與原告間之買賣債權、物權行為均屬無效等語。

然查，共有人出賣應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。

惟此僅有債權之效力，共有人原與第三人所定之共有土地應有部分買賣契約，並不因他共有人對之行使優先購買權而當然失其效力。

倘共有人違反法律規定將應有部分賣與第三人，並已依法移轉所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效，而塗銷第三人已為之登記（最高法院65年台上字第853 號判例、68年台上字第3141號判例意旨參照）。

是以，被告前揭辯解縱然屬實，此乃被告與徐雅嫺間債之關係，不得據此主張徐雅嫺與原告間就系爭不動產應有部分所為之買賣及原告取得系爭不動產應有部分為無效。

（四）復被告辯稱徐雅嫺是以不須負擔雙方子女之生活和教育費用為條件，約定將系爭不動產給予被告使用，雙方並約定「1.房子若要賣或2.被告再結婚時」，方得做為共有物分割之要件等語。

然按債權相對性係指未參與締約之人，不受契約之拘束，此為契約自由原則消極意義之表現，不得任意破壞，以貫徹私法自治原則之理念，且參釋字第349號解釋意旨「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」

即係針對共有物有分管契約存在時，其受讓應有部分之繼受人是否應受分管契約拘束之問題。

查，本件被告與徐雅嫺固有約定附條件不分割系爭不動產之離婚協議內容，然縱使被告經獲徐雅嫺同意可無償使用系爭不動產，該離婚協議僅具有債權效力，基於債權相對性，系爭離婚協議之效力不及於原告，此外，觀諸該離婚協議雖限制系爭不動產之使用、處分，但並非不分割之約定，原告自不受被告與徐雅嫺間之債權關係之拘束而排除取得系爭不動產應有部分，進而經由法定程序訴請分割系爭不動產，從而，被告前揭所辯，亦非可採。

（五）又民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。

依上開說明，原告係基於與徐雅嫺間買賣契約取得系爭不動產應有部分，該買賣契約自始合法有效，原告取得系爭不動產應有部分具有正當權利依據，更不受系爭房屋交易時有無他人使用、占有之限制。

且原告既為系爭不動產共有人，其就自己所有之財產依法請求法院裁判分割，核屬權利之正當行使，難謂有何違反民法第148條誠實信用原則及權利濫用禁止之規定。

被告執此拒絕系爭不動產之分割，仍非有據。

（六）各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項分別定有明文。

又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照）。

經查，系爭不動產為兩造所共有，並無不得分割之情事，業如前術，且兩造迄今無法達成分割之協議，依民法第823條第1項規定，原告請求分割系爭不動產，洵屬有據。

再者，系爭土地面積為5,483 平方公尺、系爭房屋為總面積為82.16平方公尺之鋼材不鏽鋼混泥土住家用8 層之第4 樓建物，格局為三房兩廳兩衛浴，其出入僅有一門戶，是於系爭不動產專有部分之空間中，劃出供分割後共同使用之門廳或走道空間，則各分得人就該門廳或走道需維持共有，或分歸一人單獨所有而約定供其他分得人使用，方能各自使用、收益分得部分，非惟徒然減少系爭不動產專有部分所得使用之空間，亦增法律關係複雜，恐有害於各分得人日常生活使用並減損經濟價值。

是系爭不動產顯不適於原物分配。

另若將原物分配於部分共有人，則受分配者對於未受分配或不能按其應有部分受分配者，依民法第824條第3項規定必須以金錢補償，惟共有人對於金錢補償之標準不易取得共識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人，故此分割方式亦有困難。

再參酌被告迄未提出其他分割方案，本院認為透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使系爭房地之市場價值得以極大化，對於共有人而言，自屬有利。

從而，系爭不動產以變價方式分割應屬適當，讓各共有人能按其所有權應有部分比例分配合理之價金，以兼顧各共有人之利益及其公平性。

五、綜上所述，系爭土地依其使用目的及經濟效益，以變價分割為適當，是原告依民法第823條第1項、824 條第2項規定，請求裁判變價分割系爭土地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必須，是訴訟費用應由兩造按附表一所示之系爭房屋應有部分之比例分擔，始為公允，爰諭知兩造按分割前系爭房屋所有權權利範圍之比例負擔訴訟費用如主文第2項所示。

中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 張芝寧


附表一：
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│土地部分：                                                        │
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│編│        土地坐落                  │  面    積  │應有部分    │
│號├───┬────┬──┬─────┤（平方公尺）│            │
│  │縣市  │鄉鎮市區│段  │地號      │            │            │
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│1 │桃園市│楊梅區  │頭重│33-11     │5,483       │原告：      │
│  │      │        │溪  │          │            │20000分之33 │
│  │      │        │    │          │            │被告：      │
│  │      │        │    │          │            │20000分之33 │
└─┴───┴────┴──┴─────┴──────┴──────┘
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│建物部分：                                                                        │
├─┬───────┬───────┬─────────┬──────┬──────┤
│編│    建  號    │基 地 坐 落   │建  物  門  牌    │  建物面積  │權利範圍    │
│號│              │              │                  │（平方公尺）│            │
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│1 │桃園市楊梅區頭│桃園市楊梅區頭│桃園市楊梅區三民北│82.16       │原告：2分之1│
│  │重溪段1575建號│重溪段33-11 地│路162 巷17號4 樓  │            │被告：2分之1│
│  │              │號            │                  │            │            │
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附表二：
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│編號│  共有人  │應有部分      │
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│ 1  │原告      │2分之1        │
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│ 2  │被告      │2分之1        │
└──┴─────┴───────┘