中壢簡易庭民事-CLEV,112,壢簡,2226,20240710,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第2226號
原 告 邱鍾金蓮
訴訟代理人 陳家彥律師
被 告 鄭欽維
訴訟代理人 林書緯律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年5月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號之建物如附圖所示之橘色部分返還原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣267,750元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

(一)坐落桃園市○○區○○段0000○0000地號土地，登記名義人為訴外人邱垂祿、邱垂男，應有部分各1/2，但該筆土地實質所有權人另包含邱健城、邱垂添，又上開土地上有門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號之建物(下稱系爭建物)，系爭建物係由邱垂祿等2人之兄長邱阿海擔任負責任之伍安纖維企業股份有限公司於民國63年出資興建完成，邱海阿海往生後，邱垂添為利用系爭建物，決議進行出租，又因上開兩筆土地為多人共有，邱垂祿應有部分比例最高，故提議由其配偶即原告擔任系爭建物之出租人，並由其負責管理出租事宜，每月租金則依應有部分比例分配。

(二)108年9月10日由訴外人邱陳玉霞即邱垂添之配偶主導下，將系爭建物之後半部即附圖所示之橘色部分(下稱系爭租賃物)，以原告之名義現況出租給被告使用，租賃期間為108年9月1日起至113年10月9日止，每月租金新臺幣(下同)40,000元，並約定承租人不得違法使用，未得出租人同意不得轉租、出借他人使用(下稱系爭租約)。

(三)被告取得系爭租賃物之使用權後，於不詳時日竟以東宸欣業貿易有限公司(下稱東宸欣業公司)出資興建鐵皮廠房一棟(即附圖藍色框線處)用以連接系爭租賃物，並將系爭租賃物作為汽車展示及汽車修配廠，並將系爭租賃物出借給東林國際汽車有限公司(下稱東林公司)做為汽車修配廠使用。

被告上開行為已違反區域計畫法第15條規定、非都市土地使用規則第6條規定，即一般農業區之農牧用地不得興建廠房作為汽車展示及汽車修配廠，是被告使用系爭租賃物有為法律規定。

(四)被告上開行為業已違反系爭租約之約定，原告自得以起訴狀終止系爭租約，被告應返還系爭租賃物，並依系爭出約第14條第1、2項之約定，請求被告於返還系爭租賃物前，每月給付原告40,000元之違約金，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭租賃物返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭租賃物日止，按月給付原告40,000元；

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租賃物之租金均是匯款至邱陳玉霞之帳戶內，故系爭租賃物之實質出租人應為邱陳玉霞，而非原告，原告自無從本於出租人之地位向被告請求返還系爭租賃物，另承租人應是東宸欣業公司，而非被告。

再者，系爭租約約定之違法使用應該是違反公共安全始該當。

又被告僅係將系爭租賃物借予東林公司作為登記地址使用，東林公司未在該處營業，是被告並未出借系爭租賃物，且系爭租賃物在出租前本就作為廠房使用，而非農舍等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決願供擔保請准免予假執行。

三、原告主張被告違反系爭租約，原告以起訴狀終止系爭租約，被告自應返還系爭租賃物，並於返還系爭租賃物前，每月應給付原告40,000元之違約金等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者乃：(一)原告是否為系爭租約之出租人？(二)被告是否為系爭租約之承租人?(三)系爭租約是否合法終止?若是，原告得請求之金額為若干?茲詳述如下：

(一)原告是否為系爭租約之出租人？原告主張其為系爭租約之出租人，並提出系爭租約為證(見本院卷第18至22頁)，堪信原告主張為真，至被告辯稱系爭租賃物之租金收取均是由邱陳玉霞負責，且原告在另案否認其為出租人等語，然租金由何人收取要與是否為出租人並無必然關係，再參酌原告於另案中之書狀，原告並不爭執原告為系爭租賃物之出租人，並亦表示系爭租賃物雖由邱陳玉霞主導出租，惟與其他共有人協議以原告名義出租系爭租賃等語(見本院卷第137至157頁)，足認邱陳玉霞、其他共有人與原告間或有代理、委任之內部關係存在，而由原告負擔出租人義務，並再由其代理人邱陳玉霞與被告溝通、收取租金，此與交易常情相符，又上開邱陳玉霞與原告間之內部關係要與原告為系爭租約之出租人地位無涉，原告為系爭租約之出租人，應堪認定，又被告就原告非出租人乙節，未提出其他證據反證，難認被告所辯為真，難認有據。

(二)被告是否為系爭租約之承租人?被告辯以系爭租約之承租人為東宸欣業公司等語，然參系爭租約，承租人欄位僅有被告之簽名並蓋章，足認被告即為系爭租約之承租人，又東宸欣業公司雖有在系爭租約上蓋上公司之大、小章，然填寫及蓋章之欄位均係在營利事業登記證之欄位，而非承租人欄位，此有系爭租約在卷可佐(見本院卷第20頁背面)，是被告即為系爭租約之唯一承租人，堪予認定。

(三)系爭租約是否合法終止?若是，原告得請求之金額為若干?1.系爭租約第9條約定:「未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人」；

第14條約定:「租賃契約終止時，承租人應將房屋返還出租人，不應藉詞推委或主張任何權利。

承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金___倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」(見本院卷第19頁)。

2.經查，東林公司於其臉書公告將搬遷至系爭租賃物營業，且系爭租賃物外確實同時標示東宸及東林公司之字樣，此有系爭租賃物之照片及東林公司臉書貼文截圖可佐(見本院卷第24、197頁)，足認被告確實將系爭租賃物出借予東林公司作為營業使用。

至被告辯稱僅係出借係爭租賃物供東林公司登記使用云云，然若被告僅係單純提供東林公司登記使用，未供營業使用，東林公司又豈會透過臉書貼文公告其客戶將搬遷至新址，再者，東林公司已將登記地址設於桃園市○○區○○路00號，此有東林公司變更登記表可佐，東林實無再使用系爭租賃物作為登記使用之必要，顯見東林公司使用系爭租賃物並非僅係供登記使用，而係作為營業使用甚明，是原告主張被告將系爭租賃物出借予東林公司使用乙節，堪信屬實。

3.又被告未經原告同意即將系爭租賃物出借供東林公司使用，顯已違反系爭租約第9條之約定，原告自得以起訴狀終止租約，而被告已於113年1月23日收受起訴狀，則系爭租約已於113年1月23日終止，被告自應依系爭租約第14條之規定將系爭租賃物返還原告，又被告迄今尚未返還，原告請求被告應將系爭租賃物返還原告，為有理由，應予准許。

4.原告主張依系爭租約第14條之約定，被告未即時返還系爭租賃物，原告得請求被告按月給付以租金1倍計算即40,000元之違約金等語。

查系爭租約第14條，兩造就違約金之約定並未填寫倍數，係屬空白，本院實無從以空白即認定倍數為1，又衡諸交易常情，若兩造就違約金有特別約定，理應填寫明確倍數，若未填寫，即應認兩造間未就違約金有任何約定，是原告主張被告應依系爭租約第14條之約定按月給付原告40,000元之違約金，應屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係請求被告如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依被告之聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。

而原告就勝訴所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，是不另為准駁之諭知，附此敘明。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，爰另為駁回假執行聲請之諭知。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又原告係就起訴後之違約金請求部分敗訴，仍應由原告負擔全部訴訟費用為當。

中 華 民 國 113 年 7 月 10 日
中壢簡易庭 法 官 江碧珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 10 日
書記官 黃敏翠
附圖: