竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,100,竹北簡,140,20120131,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 100年度竹北簡字第140號
原 告 許郁專
訴訟代理人 鄭福強
被 告 萬勝隆
上列當事人間請求拆除房屋等事件，本院於中華民國101年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新竹縣竹北市○○街十五號八樓頂平台如附圖所示八層頂樓鋼架造房屋、面積五六點六九平方公尺拆除，並回復原狀。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 、7 款分別定有明文。

查本件原告於起訴時原係以民法第767條為請求權基礎，請求被告將門牌號碼新竹縣竹北市○○街15號8樓頂樓平台如附圖所示之鋼架造房屋拆除，並將頂樓平台共同使用權返還原告；

嗣於訴訟程序進行中，追加公寓大廈管理條例第6條第3項為請求權基礎，核原告係請求本院擇一為其勝訴判決（即選擇合併），且聲明究仍同一，所依據之基礎事實亦屬相同，對被告之防禦及訴訟之終結亦不甚妨礙，揆諸首開說明，其此項追加應屬合法，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）兩造同住於才高八斗社區，社區樓頂平台依公寓大廈管理條例之規定為共用部分，非經共有人同意，任一共有人不得任意為排他性之占有使用，而被告未經區分所有權人會議同意，竟占據樓頂平台搭蓋建築物供己專用，故原告依法請求被告除去系爭違建物並返還樓頂平台之共同使用權。

（二）按公寓大廈管理條例第9條第1 、2 、3 項規定，各區分所有權人對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，並不得違反本條例區域計劃法、都市計劃法及建築法令之規定。

是樓頂平台不得違章建築，若在樓頂平台上搭蓋建物顯然逾越一般社會通念所能接受之使用方式，且有違建築法第25條、77條、91條之規定。

又在建築物所有權狀及建物測量成果圖裡並無標示頂樓平台所有權，換言之，依據公寓大廈管理條例第3條第4款、第53條、同條例施行細則第12條之定義，頂樓平台無庸置疑的當然係屬同社區區分所有權人所共有、共享，另同條例第6條第3項，住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置，更何況被告違建確有影響公共安全之虞。

（三）又樓頂平台之設計乃係供景觀休閒、管線設施安置及意外災變（火災、地震）時提供人們逃離現場之緊急避難功能，是為避免影響全棟建築物之載重設計而危及安全，自不容許任意在屋頂平台加蓋建築物。

而本社區樓頂平台共設有八處出入口，被告搭蓋之違建物位於樓頂平台中段位置，違建物和附設之水電設施及周邊堆放之雜物，已嚴重阻礙兩旁住戶於發生各種災變（尤其在暗夜）時順利逃生之通道，且違建物緊鄰密集之瓦斯錶管線及瓦斯主管線，又在瓦斯管線旁堆置助燃物品，違建物並無消防上有關之安全設計，如不幸發生火災，火勢將直接燃燒到瓦斯管線，後果勢必對公共安全造成非常嚴重的危害。

再者，系爭違建物因無合法之安全設計結構，如遇火災、風災或地震，崩落之建物自八樓高度散落下來，將直接危害居民生命及財產安全。

（四）綜上，被告之行為確對大樓之管理造成不利影響，且侵害原告及其他區分所有權人之權利，並對遭遇災害發生之際住戶之生命產生莫大危險，故爰依民法第767條、第817條、第818條、第821條及公寓大廈管理條例第53條、第6條第3項及同條例施行細則第12條之規定提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應將坐落新竹縣竹北市才高八斗社區內位於新竹縣竹北市○○街15號8樓頂之違章建築除去回復樓頂平台原狀，並將樓頂平台共同使用權返還原告。

二、被告則以：

（一）有關本社區頂樓使用權歸屬八樓之約定可經由被告所提之相關佐證資料及新竹縣政府業管單位函覆文令證明之，且原告住所位於新竹縣竹北市○○街76號2 樓，被告之住所則位於新竹縣竹北市○○街15號8 樓，既是棟別不同，何來原告所提侵權及歸還共同使用權之說，亦即係原告自身未參與社區區分所有權會議及對公寓大廈管理條例規定不夠深入了解所致。

（二）又被告自知頂樓或陽台加蓋凸出樓面之建物於法當然不合（違建），然有此一舉實非得已，因本社區建築品質粗躁，頂樓平台防漏作為甚差，幾經修繕均無法完全改正，被告為求有一良好之生活環境及防漏一勞永逸之作為，在經本棟住戶首肯及不影響公共安全、公共衛生與公共安寧條件下於頂樓加蓋鐵皮屋，且自83年起至今從未有影響公安之情事發生，然令人不解的是被告之頂樓建物經原告於99年5 月16日向新竹縣政府舉發，同年6 月3 日查報裁定違章，同年8 月20日縣府人員至現場，並當場告知兩造本案暫行列案管制之相關後續作為後，被告非但無任何異議，且欣然配合接受，為何原告還向新竹縣政府窮追本案後續作為，進而向法院以影響公安之名要求拆除頂樓建物。

（三）另原告如此大費周章引用民法條文及相關自拍照片引述被告頂樓建物之危險性，被告認為建物是否影響公設及公安應由專業業管機關裁定才是，並非原告說了算。

更何況，被告自83年居住至今從未接獲本棟或鄰棟住戶對頂樓建物提出有何影響公共安全、公共衛生及公共安寧之不滿抗議情事發生，若真如原告所訴危及公安之嚴重性，何以對原告自家有立即影響公安之頂樓建物卻未見其做何舉發作為？可否請原告說明？

（四）本件述及之頂樓平台使用權歸屬及頂樓建物是否違反相關法規等，均已由縣府業管機關明確函文裁示，如此白紙黑字之說明應無任何爭議才是，無論原告或被告均應配合遵循相關裁示辦理，原告實不應強人所難，徒增司法資源之浪費，故原告所為之請求，顯無理由。

並聲明：原告之訴駁回等語。

三、本院之判斷：

（一）原告主張兩造均係才高八斗社區之住戶，均為坐落新竹縣竹北市○○段556地號土地之所有權人，其中同段996建號建物（含共同使用部分1003建號、權利範圍10000分之720及1126建號、權利範圍10000分之40）即門牌號碼新竹縣竹北市○○街76號2樓房屋為原告所有；

同段1063建號建物（含共同使用部分1072建號、權利範圍10000分之700及1126建號、權利範圍10000分之120）即門牌號碼新竹縣竹北市○○街15號8樓房屋為被告所有，被告並於其頂樓平台增建附圖所示面積56.69平方公尺未經保存登記之鋼架造房屋等情，有土地及建物登記謄本、地籍圖謄本、建物改良物所有權狀、建物測量成果圖、現場照片等為據，並經本院會同竹北地政事務所人員至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第106、111、156、157、159、160頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

（二）原告又主張被告所有之前揭未經保存登記之增建鋼架造房屋無權占用系爭大樓頂樓平台，爰訴請拆除並將頂樓平台回復原狀返還予原告，然為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭執之重點厥為：被告所有之增建物占有系爭大樓頂樓平台是否有合法權源？述之如下：１、按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；

公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第3款固定有明文。

惟公寓大廈管理條例第55條第2項另規定，於本條例施行前（84年6月28日）已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。

查系爭公寓大廈於83年6月22日核發使用執照，並於83年7月31日完成建物登記，有使用執照存根及建物登記謄本在卷可稽（分別見本院卷第92頁、第124頁），是以系爭公寓大廈之區分所有權人，就共有之共同部分，如已依民法共有之相關規定，為特別之約定者，自仍有其效力，得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部份之限制。

２、次按，公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年台上字第2477號判決意旨參考）。

查被告係於82年11月間，與建商佳聯新城建設股份有限公司簽訂買賣契約書，預購門牌號碼新竹縣竹北市○○街15號8樓建物，並於土地預定買賣合約書第6條約定「‧‧‧頂樓使用權歸屬捌樓所有權使用，柒樓以下（含柒樓）之住戶所有權人不得議異。」

等情，有土地預定買賣合約書附卷可稽（見卷第86至90頁），原告雖主張其購買房屋時，係向地主購買，並未簽立土地預定買賣合約書，且其他住戶承購時未必有此約定云云。

惟為被告所否認，並提出同為才高八斗社區Ｄ５棟4樓住戶范美蘭之土地預定買賣合約書為證（見卷第167至177頁），復經本院當庭審核二者內容均無不符，亦同有上開第6條頂樓使用權之約定。

原告迄未能提出其購買房屋時之買賣契約書或未註明頂樓使用權之買賣契約書以供本院參酌，是其所辯已難採信。

再者，縱認原告係向地主購買房屋，然其亦不否認建物係地主與建商合建，並委託建商出售，則原告自應受買賣合約之拘束，故原告執此主張不受上開買賣合約之拘束乙節，顯不足採。

準此，本件建商既與各承購戶分別約定頂樓平台歸8樓住戶管理使用，應認系爭公寓大廈共有人間經由各別與建商之約定，已合意成立分管契約，而應受該分管契約之拘束。

３、第按，集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全（最高法院82年台上字第2284號判決參照）；

亦即區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院82年台上字第1802號判決參照）。

又按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如約定專用權人使用該專用部分違反共有物之使用目的，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（最高法院80年台上字第1104號判決意旨參照）。

查系爭公寓大廈各共有人既已成立分管契約，業如上述，惟頂樓平台使用權究與所有權圓滿之權能有所不同，該屋頂建築設計既屬平台，自應保持平台之原狀，依其性質、構造而為使用，始得謂本於共有物本來之使用目的而為使用，然被告於屋頂平台上搭蓋增建物，面積達56.69 平方公尺，顯非按屋頂平台設置之目的及通常使用方式為之，且已妨害系爭建物之正常使用及系爭建物全體區分所有權人之共同利益，即已超出分管契約約定之範圍，而不符分管契約之內容甚明。

４、 復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段固定有明文。

惟此所有人之物上請求權，其請求權人須為失去占有之「所有人」，是物上請求權，須所有人始得成為該條請求權行使之主體，於不動產之場合，係以登記名義上之所有人為原則（此有最高法院52年台上字第904號判例可資參照）。

查兩造固均為才高八斗社區住戶，並均為坐落新竹縣竹北市○○段556地號土地之共有人，惟才高八斗社區由大門進入後有一中庭，中庭邊有Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３、Ｂ５、Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ａ５共8 棟大樓，每棟大樓各有8層樓，原告所有之門牌號碼新竹縣竹北市○○街76號2樓房屋位於Ａ２棟。

再由中庭通過地下室車道旁所架設之走道後到達另一中庭，中庭邊有Ｃ１、Ｃ２、Ｃ３、Ｃ５、Ｄ１、Ｄ２、Ｄ３、Ｄ５共8棟大樓，被告所有之門牌號碼新竹縣竹北市○○街15號8樓房屋位於Ｃ１棟，業據本院履勘現場屬實，並有勘驗筆錄可卷可稽，足見兩造並非同棟建物之區分所有權人。

再參諸卷附之兩造建物登記謄本所示（見卷第106、108、111頁），兩造所共有之建物僅為同段1126建號即地下室之部分，至屋頂平台等公共部分並非共有。

從而，原告既非與被告係同棟建物之區分所有權人，則依前揭規定與說明，原告自不得基於共有權人之地位對被告行使物上請求權。

是原告依據民法第767條之規定，請求被告將新竹縣竹北市○○街15號8樓頂如附圖所示八層頂樓鋼架造房屋拆除，並回復原狀，自乏所據。

５、惟按，住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第3項分別定有明文。

本件兩造均為才高八斗社區之住戶，已如前述，依前開規定與說明，被告於屋頂平台上搭蓋之增建物既已超出分管契約約定之範圍，且不符分管契約之內容，則原告依公寓大廈管理條例第6條第3項之規定，請求被告應將新竹縣竹北市○○街15號8樓頂如附圖所示8樓頂樓鋼架造房屋、面積56.69平方公尺拆除，並回復原狀，洵屬有據。

６、至於原告另請求被告應將樓頂平台使用權返還原告部分，因被告就系爭平台，依分管契約，於不違反共有物性質之範圍，仍有專有使用權，是於被告拆除系爭平台上之增建物後，在上開使用權之範圍，仍得使用系爭平台。

準此，原告自不得進而請求被告將系爭平台返還原告或其他共有人，故原告此部分請求，即非有據，不應准許。

（三）綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，請求被告應將門牌號碼新竹縣竹北市○○街15號8 樓頂如附圖所示8層頂樓鋼架造房屋、面積56.69平方公尺拆除，並回復原狀，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、假執行之宣告：本件係依民事訴訟法第427條第2項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第436條第2項、79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
竹北簡易庭 法 官 楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
書記官 陳美利