竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,100,竹東簡,99,20111125,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 100年度竹東簡字第99號
原 告 賴維照
被 告 彭榮欽
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100 年11月11日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。

查本件原告起訴主張聲明：一、被告應賠償占用土地之費用。

嗣原告乃更正其訴之聲明為：一、被告應給付原告新臺幣（下同）237,874 元。

核原告所為係不變更訴訟標的，而補正聲明尚未明確部分，依民事訴訟法第開規定並無不合，應併予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於民國94年間與被告訂立不動產買賣契約，向被告購買坐落新竹縣橫山鄉○○段第1455地號之土地及其上第79、80建號房屋（下稱系爭房屋）、房屋前院，並付清價金。

未料經訴外人曾正富告知其系爭房屋建築基地及庭院跨越其所有土地有18.84 平方公尺（新庄段第1457-1、第1458-1地號）而無合法占用權源，嗣原告詢問被告，方知被告與訴外人曾正富間就系爭房屋越界占地之糾紛，業於85年間已達成協議，由被告以110,000 元向訴外人曾正富購買依當時鑑定結果系爭房屋逾越使用7 平方公尺之土地，並付清價金，但未辦理過戶。

惟今以精密儀器測量，系爭房屋越權占用之土地非7 平方公尺，而係12.65 平方公尺。

又被告與訴外人達成協議後，復於訴外人曾正富所有6.19平方公尺之土地上增建建物，此部分建物亦為原告與被告買賣契約範圍，故系爭房屋無權占用訴外人曾正富之土地共18.84 平方公尺。

原告為避免系爭房屋因土地產權不清致面臨拆屋還地之困境，遂與訴外人曾正富訂立買賣契約，原告以229,800 元購買系爭房屋越權占用11.84 平方公尺之土地（扣除被告與訴外人曾正富已達成協議之7 平方公尺），訴外人曾正富移轉該地共18.84 平方公尺予原告。

則原告與被告訂立買賣契約之時，被告未曾言明系爭房屋部分基地越權占用他人土地，致其需支付訴外人曾正富229,800 元及移轉土地之手續費8,074 元，共237,874 元，因此受有損害，為此爰依買賣關係起訴請求被告給付237,874 元；

訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：伊就系爭房屋基地越權占用他人土地，已與訴外人曾正富達成協議，且之後未再增建，故該系爭房屋基地並無產權不清之情形等語資為抗辯，求為駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

（一）原告於94年間向被告購買坐落新竹縣橫山鄉○○段第1455地號之土地及其上第79、80建號房屋乙情，為兩造所不爭執，堪信為真實。

另被告與訴外人曾正富於85年間曾就系爭房屋有無權占用訴外人曾正富所有坐落新竹縣橫山鄉○○○段第3.9 地號之土地7 平方公尺一事，達成和解乙情，業經本院以職權調閱本院84年度簡上字第150 號全卷，經核無誤，故此部分事實，亦堪信為真實。

（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，民法第354條第1項 、第2項定有明文；

所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判例要旨參照）。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。

又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照）。

（三）參酌一般買賣土地及地上建物之交易情形，建物應與坐落土地位置相符，無越界他人土地建築之情事，若有越界情形，且係違法占用，則該建物有一部分必須拆除並返還土地予鄰地所有人，對賣受人而言，即無以達其通常之效用，經濟價值亦減低，自有物之瑕疵存在無訛。

本件原告主張其向被告購買系爭房屋越權占用他人土地致其受有損害，爰依民法第360條之規定請求損害賠償，但被告否認系爭房屋基地有產權不清之情事，則原告有該條所定之損害賠償請求權，依上開規定及說明，就系爭房屋有減少價值或效用之瑕疵、瑕疵於交屋時已存在，應由主張有第360條損害賠償請求權之原告負舉證之責。

經查：原告主張系爭房屋基地於85年間經鑑定越權占用7 平方公尺部分今以精密儀器測量實為12.65 平方公尺等語，並提出臺灣省政府地政處土地測量局於85年4 月30日所繪鑑定圖、書、系爭房屋建物登記第二類謄本橫山鄉○○段第79、80建號（重測前為橫山段橫山小段第165 、166 建號）等件，惟由此僅可得知系爭房屋85年間確有占用鄰地7 平方公尺情事，然原告未能就今時測量何以為12.65 平方公尺提出證明，且觀諸原告提出之竹東電謄字第055025 號 地籍圖騰本、土地登記第二類謄本橫山鄉○○段第1457-1 號 亦無法知悉本件系爭房屋坐落基地之範圍。

又原告主張被告於與訴外人曾正富達成協議後另行增建並占用鄰地6.19平方公尺部分，為被告所否認，原告亦未提出具體事證以實其說。

且原告於本院辯論時陳稱：其不確定當時與被告購買系爭房屋時所購買之房屋之範圍，亦無留存當時之買賣契約等語（見100 年10月14日筆錄），可知，原告並無法證明其與被告買賣系爭房屋時，系爭房屋之屋況及建築範圍究竟為何？是否另有占用訴外人曾正富之土地？證人曾正富雖證稱：系爭房屋確實另有占用其土地18平方公尺等語（見100 年10 月14 日筆錄），然縱系爭房屋確實另占用訴外人曾正富土地18平方公尺，因原告無法提出兩造買賣系爭房屋之買賣契約書，以證明當時買賣之屋況，則亦無法證明該占用之18平方公尺土地係兩造買賣前即占用，抑或買賣後原告始占用，故綜上所述，原告均無法證明系爭房屋於兩造買賣時是否有無權占用鄰地之事實。

從而，則原告主張對被告有第360條損害賠償請求權即無所據，應予駁回。

（四）本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 11 月 25 日
竹東簡易庭 法 官 王碧瑩
以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 100 年 11 月 25 日
書記官 陳秀子
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。