竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,103,竹北小,229,20141031,1

臺灣新竹地方法院小額民事判決 103年度竹北小字第229號
原 告 楊惠雲
被 告 駱世錄
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國103年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟壹佰陸拾柒元，及自民國一百零三年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣玖佰壹拾元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查本件原告起訴時聲明僅請求押金2 萬元及自103 年6 月18日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

嗣於103 年9 月29日言詞辯論期日擴張聲明請求網路遷移費1,500 元等，核屬單純擴張應受判決事項之聲明，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、原告於民國（下同）103 年6 月16日與被告簽訂房屋租賃契約書，向被告承租其所有坐落新竹縣竹北市○○路000 號7樓之5 房屋，租賃期間自103 年7 月1 日起至104 年6 月30日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬元，並已交付押租金2萬元予被告；

惟被告於103 年6 月27日以雙方欠缺信任關係為由傳送簡訊要求原告搬遷，原告乃於103 年6 月28日將已先行搬入之物品搬走，其中因原告裝設網路，若遷移需支付1,500 元之遷移費。

又原告前曾收到被告傳送之訊息陳明要換鎖，故至今均未將鑰匙返還被告。

基上，爰依兩造間租賃契約之法律關係提起本件訴訟。

㈡、訴之聲明：⒈被告應給付原告2 萬元及網路遷移費1,500 元等，及自103年6 月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯：

㈠、兩造於103 年6 月16日簽訂房屋租賃契約書，被告交付一付（4 把）鑰匙予原告，約明103 年7 月1 日始得遷入，且需於正式搬進前一晚通知被告，並於租金繳齊後，始作交屋確認及交付其餘鑰匙。

兩造於洽談過程中曾言明若有任何需要，被告會預先通知，雙方約明時間後，被告再去檢視房屋。

原告於103 年6 月27日要求先行交付全部鑰匙以方便其安排，然當日原告夥同一言詞怪異友人，會面時因原告不同意被告得以適當方式檢視房屋，且要求自行換鎖等緣由，致雙方不歡而散，租約已難成立，乃口頭停止租約，並約明原告將鑰匙交還後，被告即將押租金匯予原告。

原告與被告配偶於同年6 月27日晚間、6 月28日、6 月29日以LINE溝通無效，原告要求搬家費2 萬元及其他費用，被告拒絕．並於103 年6 月29日傳送訊息告知原告，要求其於103 年6 月30日前將留存於房屋內之物品搬遷，否則將要更換鑰匙，惟原告並未於6 月30日搬遷，亦未將鑰匙返還；

嗣原告於103 年7 月11日更換門鎖支出換鎖費1,000 元，大樓大門換鎖預計支出20,000元，一個月租金損失10,000元，工作請假2 個半天及交通費10,000元，精神損害10,000元，合計40,500元，是以，原告提起本件訴訟，顯無理由。

㈡、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷：

㈠、原告主張於103 年6 月16日與被告簽訂房屋租賃契約書，向被告承租系爭房屋，租賃期間自103 年7 月1 日起至104 年6 月30日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬元，並已交付押租金2 萬元予被告，提出房屋租賃契約書、永豐商業銀行帳戶交易單據為證，被告就上開事實不爭執。

原告主張被告於103 年6 月27日以雙方欠缺信任關係為由傳送訊息要求原告搬遷，原告於103 年6 月28日將已先行搬入之物品搬走，被告應返還原告押租金2 萬元及賠償損害；

被告則以103 年6月27日兩造會面時原告不同意被告得以適當方式檢視房屋，且要求自行換鎖，雙方不歡而散，口頭停止租約，原告未依約定搬遷及交還鑰匙，被告於103 年7 月11日更換門鎖支出換鎖費1,000 元等，提出手機簡訊為證。

原告對於尚未交還鑰匙及被告更換門鎖之事實不爭執。

是以本件爭點為：⑴系爭租賃契約是否已成立？⑵系爭租賃契約是否已終止？⑶原告請求被告返還押租金2 萬元及賠償損害是否有理由？

㈡、系爭租賃契約是否已成立？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。

又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。

惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院85年度台上第165 號裁判意旨參照）。

租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立 （最高法院89年度台上第676 號裁判意旨參照）。

⒉經查，兩造於103 年6 月16日簽訂房屋租賃契約書，約定原告向被告承租其所有坐落新竹縣竹北市○○路000 號7 樓之5 房屋，租賃期間自103 年7 月1 日起至104 年6 月30日止，每月租金1 萬元，原告並已交付押租金2 萬元予被告等情，有原告提出房屋租賃契約書及永豐商業銀行帳戶交易單據在卷可參，且為被告所不爭執，是以兩造就租賃標的物、租金等租賃契約必要之點均已意思表示一致，依前揭規定，兩造於103 年6 月16日簽訂房屋租賃契約書時，租賃契約即已成立。

㈢、系爭租賃契約是否已終止？⒈次按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條分別定有明文。

⒉次查，系爭租賃契約定有租賃期限，依契約第3條約定租賃期間：自103 年7 月1 日起至104 年6 月30日止。

契約第13條約定：本契約承租人、出租人於期限屆滿前不得終止租約。

依前項約定期前終止租約者，應於一個月通知之。

契約第19條約定：（出租人終止租約事由）承租人有下情形之一者，出租人得終止租約：一、遲付租金之總額達二個月之租額，並出租人相當期間催告，承租人仍不為支付者。

二、違反第九條規定而為使用者。

三、違反第十條第二項規定而為使用者。

四、承租人積欠應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經管理負責人或管理委員會定相當催告仍不給付者。

契約第20條則約定承租人終止租約之事由。

有兩造系爭租賃契約書在卷足憑。

由上以觀，兩造已約定不得於租賃期限屆滿前任意終止租約，被告亦無依契約第19條約定或法定得終止租約之事由。

再者，依被告提出之手機訊息內容以觀：（6 月27日（週五）下午9:45）楊小姐妳好，和先生討論結果，他認為房客與房東之間，需要彼此的信任，如果失去這個基礎，日後後衍生問題。

對妳很抱歉... 妳的押金先生會在妳把傢俱搬出後的當天歸還... 希望妳很快找到房子。

原告回覆：謝謝您！明天中午之前我會把傢俱搬出，明天中午兩點半做押金退還事宜。

6 月28日（週六）下午12:16 ，原告回覆：房東太太您好，我很有誠心要租您房子，因為昨天的溝通破裂我也不願意最後得到解約... 您毀約在先你要賠償我押金乘兩倍。

被告回覆；

我們毀約是因為妳們無理的要求，更何況約也還沒完成... 請妳把妳的東西在星期一以前搬空。

同日原告傳送訊息：我只是要求換鎖和要經過我同意再來，但您們不租房子給我了，那請麻煩您把押金和搬家費和我裝機費賠償給我。

6 月29日（週日）下午9:53，原告：我中華電信的還在裡面，我還沒移走。

7 月1 日（週二）上午10:24 ：被告回覆：請妳把中華電信盒移走，如果明天以前妳還是不理不睬，我們會拿去縣政府還妳！也會把鑰匙換掉（見本院卷第15頁至第16頁）。

按對話人為意思表示者，以相對人了解時發生效力，非對話者，以通知達到相對人時發生效力，民法第94條及第95條第1項定有明文。

依原告與被告及其配偶以手機訊息對話內容以觀：被告以與原告無信任基礎為由，單方提前終止系爭租約，該意思表示業已到達原告，惟原告要求被告返還押租金及賠償搬家費、裝機費，並未表示同意終止。

參酌原告亦陳稱有收到被告說要換鎖之訊息，未交還系爭房屋之鑰匙等情（見本院卷第8 頁），則原告既仍保有系爭房屋之鑰匙，對系爭房屋仍得支配使用，尚難認此時兩造租賃契約已合意終止，應認被告換鎖之日（即103 年7 月11日，有被告所呈之免用發票收據為證，見本院卷第44頁）後，因原告已無從管領使用系爭房屋，而原告對於被告換鎖亦無異議，應認系爭租賃契約應自103年7 月11日終止。

㈣、原告請求被告返還押租金2 萬元及賠償損害是否有理由？⒈押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。

承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。

故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院69年度台上第3985號裁判意旨參照）。

⒉查系爭契約第5條約定：（擔保金（押金）約定及返還）擔保金新台幣貳萬元整，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。

前項擔保金，除有第十七條之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人交還房屋時返還之。

契約第6條約定：前項押租金，出租人應於租期屆滿，承租人依約履行債務並交還房屋時無息返還之。

原告於簽約時雖先給付5,000 元定金，然之後已再依約給付15,000元，總計為2 萬元押租金，是以前開2 萬元係屬押租金。

契約第14條約定：租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。

承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按月租金2 倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。

契約第17條約定：承租人遷出時，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。

租賃期滿或契約終止後，承租人未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄處理，清理費用由承租人負擔。

觀諸被告103 年7月11日換鎖後就系爭租賃房屋已取得實際支配權，且得依前開約定處理承租人物品，可認承租人即原告於103 年7 月11日已交還系爭房屋。

查本件兩造間之租賃契約於103 年7 月11日終止，業如前述，則自103 年7 月1 日起至103 年7 月10日止，因原告未同意被告於103 年6 月27日解除系爭租賃契約，且原告仍保有系爭房屋鑰匙，契約仍存續，原告自應給付前開期間之租金，共計3,333 元（10,000×10/30 ＝3,333 元，元以下四捨五入）。

⒊按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。

前開規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。

民法第260條、第263條定有明文。

本件被告自行換鎖終止契約，原告主張其受有網路遷移費用1,500 元之損害，被告未有爭執，原告此部分主張，尚足採信。

被告雖主張有其他損害費用，惟未舉證證明，尚不足為憑。

又原告給付之2 萬元係屬押租金，已如前述，且系爭契約並無原告得請求違約金之約定，原告請求被告賠償2 倍押租金，尚不足採。

⒋本件被告自行換鎖終止契約，其支出換鎖費1,000 元，大樓鑰匙更換估計損失20,000元，尚非可歸責原告，均不得自系爭押租金中扣除。

被告另主張因開庭請假及交通費10,000元、精神損害10,000元等，然此與系爭租賃契約中原告應負給付之義務尚無關涉，亦非可歸責原告，況且被告之出庭係為主張其權利之行為，其出庭陳述可供法院作為取捨證據、認定事實之判斷，是被告主張其開庭請假及所支出之交通費，尚難認與本件間具有相當之因果關係，被告前開請求於法尚乏依據，尚難准許。

⒌從而，被告於原告所交付之押租金20,000元中，可扣除之金額為租金3,333 元，另被告應賠償原告1,500 元，是以被告尚應給付原告18,167元（20,000－3,333 ＋1,500 ＝18,167元）。

㈤、末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 」，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。

本件原告請求被告給付押租金及損害賠償，給付並無約定確定期限，又係以支付金錢為標的，未約定利率，應自支付命令送達之翌日（即103 年8 月9 日）起至清償之日止，按年息百分之5 計算利息，自屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由。

㈥、綜上所述，原告依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告返還押租金18,167元，及自支付命令送達之翌日（即103 年8月9 日）起至清償之日止，按年息百分之5 計算利息範圍內，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。

五、本件係為被告部分敗訴之小額訴訟判決，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行，並於判決時確定兩造應負擔之訴訟費用額如主文第3項所示。

六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
竹北簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
書記官 陳明芳